О перспективах проектного финансирования коттеджных проектов, о преимуществах и рисках такого подхода рассуждает генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин.
За последнее время в СМИ появилось несколько публикаций, посвященных проектному кредитованию коттеджных поселков. В прошлом году Сбербанк предоставил кредит на 289 млн рублей кредит для строительства коттеджного поселка в Ростовской области.
В нашем регионе, если верить СМИ, заключены соглашения о проектном финансировании поселков «Омакульма-Аннино» и Corner Caltino с банком «ДОМ.РФ».
Наконец, в Думе прошел первое чтение законопроект о «малоэтажных комплексах» в нем также предполагается, что застройщик будет привлекать банк для строительства домов, а деньги покупателей будут поступать на эскроу-счета.
Интерес к теме в целом понятен: турбулентность в экономике высокая, рисков много, спрос падает, и застройщики не против были бы подстраховаться «длинными деньгами».
С другой стороны, более 60% ввода жилья в стране – это ИЖС, а у банков заработать на этом пока не получается. (Доля ипотеки на ИЖС – 5%).
На мой взгляд, сегодня в таком подходе больше опасностей, чем преимуществ. Рассматривать конкретные проекты, реализуемые в Ленобласти, сложно: для сравнительно небольших объемов – многовато медийной помпы. Рано выводить из этого какую-то устойчивую тенденцию.
Наша компания за 11 месяцев построила 18 домов в коттеджном проекте «Деревня Зюзино». За счет собственных средств. Причем дома предназначены для аренды, то есть у них значительный срок окупаемости.
Но и рисков меньше: найти арендатора (особенно в условиях закрытия границ и проблем с перелетами) все же гораздо проще, чем покупателей на 50-100 домов.
Привлечь банковские деньги на финансирование загородных проектов в принципе сложно. До сих пор для банков такие проекты - это неликвид с непонятной окупаемостью.
Поэтому ставки, как правило, выше рыночных. (Если брать за аналог квартирный рынок). Стоимость займа добавит свои проценты к себестоимости, плюс сама стройка (а стоимость строительства тоже растет!), плюс инженерия, плюс полтора-два года, чтобы построить, плюс срок экспозиции…
Основной риск: при любом замедлении темпов продаж себестоимость будет расти.
Именно поэтому осторожные девелоперы финансируют загородные проекты из собственных средств.
Иногда привлекают кредиты, как физические лица или под залог каких-то иных активов, но это тоже, считай, «за свои». Залог, под который пойдёт проектное финансирование - это земля, и обременение тоже никто не снимет до полного возмещения кредита.
Если судить по объемам пилотных проектов, пока больше похоже на то, что обе стороны этого соглашения просто решили «попробовать». Посмотрим на результат…