"Страна свободы" нынче не в почёте, но солнечный штат Флорида вряд ли виноват в этом, так что рискнём опубликовать статью, как всегда подготовленную по материалам сценария к ролику, и доступно объясняющую – что это за странные "кооперативы" и "ассоциации собственников" на американском рынке недвижимости.
Выбирая дом или квартиру во Флориде, важно знать правила и термины местного рынка недвижимости.
Что такое кондоминиум, когда и почему стоит выбирать именно его, а не кооператив?
Что такое ассоциация собственников, что она решает?
Какие требования существуют к покупателям?
Могут ли иностранцу отказать в покупке?
Давайте разберёмся со всеми этими вопросами!
Существует 4 основных вида недвижимости, доступной покупателям в штате Флорида:
- частный дом
- кондоминиум (обычно просто "кондо")
- таунхаус
- кооператив (обычно "кооп")
Термин "кондоминиум" означает совместное владение объектом недвижимости (многоквартирным домом) определённого количества собственников.
Важно знать: кондо, таунхаусы и кооперативы находятся в ассоциациях собственников.
Частный дом обычно не относится к ассоциации, тут у покупателя полная свобода действий.
Что же такое ассоциация?
Это товарищество жильцов, в котором есть своя администрация во главе с президентом (выбирается из числа собственников).
В ассоциацию может входить отдельный дом, несколько зданий или комплекс таунхаусов.
Администрация устанавливает правила, которым должны следовать все владельцы и арендаторы. Это касается как регулярных платежей жильцов (обслуживание дома, страховка, вывоз мусора, охрана, ремонт и т.п.), так и правил проживания:
- можно ли сдавать квартиры в аренду и на каких условиях
- можно ли держать домашних животных, каких и сколько
- кто НЕ принимается в ассоциацию (ограничения по возрасту) и т.д.
В ассоциациях часто устанавливается свой порядок покупки квартир: покупатель подаёт заявление и платит взнос (от 100 долларов).
Администрация проверяет кандидата, утверждает или отклоняет его (в случае наличия, к примеру, криминального прошлого).
В некоторых случаях проводится даже собеседование с кандидатом.
Кооператив – это та же ассоциация.
Только земля, на которой стоит здание, не принадлежит собственникам – ассоциация арендует её (например, на 100 лет).
И каждый месяц или квартал каждый собственник платит свою часть этой арендной платы.
Важно: такие квартиры стоят дешевле, но банки не дают на них кредиты – поэтому их сложно продать.
И напоследок – о регулярных платежах и налогах на недвижимость.
Размер первых бывает очень разный, например, в Майами платежи могут составлять как 500 долларов в месяц, так и 1500.
Сумма платежа обычно чётко указывается ещё в объявлении о продаже недвижимости.
Что же касается налога, то он устанавливается городом и зависит расположения объекта и его площади (чем ближе к океану и больше площадь, тем налог выше).
Для жилья премиум-класса налог может исчисляться десятками тысяч долларов в год, особенно если это объекты на побережье с видом на океан.
В среднем же по Флориде налог на недвижимость составляет 0,97% от её оценочной стоимости.