Эпиграф
— Что мне делать, чтобы во все это не влипнуть? — Кажется, его собеседник удивился. Ши пояснил:
— Ну то есть если мир взорвется — как мне спастись? — Брови Хеймдалля слегка приподнялись.
— Близится Рагнарёк — слышишь? — близится Рагнарёк, и даже боги — боги! — не знают, как избежать его! А ты, человечий отпрыск, гадаешь, как спасти свою шкуру?
Л. Спрэг Де Камп, Флетчер Прэтт, «Дипломированный чародей. Приключения Гарольда Ши».
Начало. Важный контекст
21 сентября 2022 года страна вступила в новую фазу неопределенности. И никто из экспертов не может дать точный прогноз о том, в какой именно срок прекратят действовать негативные факторы, сталкивающие рынок недвижимости в пропасть. Ни у кого нет ответов на принципиальные, ключевые вопросы:
- в какие сроки закончится мобилизация, и как скажется её проведение на демографии?
- в какие сроки и с каким результатом закончится СВО?
- какие экономические потери по итогу понесёт РФ?
- насколько снизится жизненный уровень и доходы граждан РФ на фоне происходящих событий?
- появятся ли новые драйверы экономики взамен теряющих позиции нефти и газа, и в какой срок это произойдёт?
При отсутствии ответов на эти глобальные вопросы рынок недвижимости выглядит мелким спекулянтом, который не знает, как сбыть свой товар. И это на фоне гигантских корпораций, которые, впрочем, также потеряли управление, доверились течению и ведут наш корабль навстречу судьбе. Но подобные аллегории не всем представляются разумными.
Люди привыкли жить в мирное время, когда глобальные события довольно медленно и опосредованно оказывают влияние на жизнь каждого из нас. Многих приучили всю информацию узнавать из СМИ, не прибегая к собственному анализу. Если последние в унисон печатают «кризис, кризис, кризис», то большинство готово поверить в его начало. А если информацию дают разнонаправленно и вперемешку, например, как сейчас, то и восприятие событий притупляется.
У тех людей, кто умеет анализировать события, в голове не укладывается, как могут рядом уживаться такие новости:
- «Если проанализировать наиболее яркие кризисы с 1998 по 2008 год и даже 2014 год, когда стали применяться санкции в отношении РФ, то в этом сравнении рынок 2022 года стабилен и спокоен, в первую очередь благодаря долгосрочной стратегии и государственной поддержке строительной отрасли» Недвижимость в России: прогноз 2022 | Новости рынка недвижимости | Известия | 21.10.2022 (iz.ru)
В обычное время эксперты только и делали бы, что обсуждали влияние каждого из этих событий на различные рынки, в том числе на рынок недвижимости. Однако, сегодня никто не обращает на это внимания — подобные новости проходят как рядовое событие.
Пусть доходы бюджета зависят от нефтегазовых доходов на 30% 2021-2023.pdf (minfin.gov.ru). Пусть в стране идёт СВО и сотни тысяч мужчин изъяты из экономики и призваны на военную службу. Пусть по территории Российских регионов проходит линия фронта. Пусть страна уже с марта 2022 года занимает первое место в мире по наложенным санкциям Bloomberg назвал Россию мировым лидером по количеству санкций — РБК (rbc.ru).
Всё это «мелочи» по сравнению с тиражируемым в интересах определённых групп мнением, будто рынок недвижимости несмотря ни на что будет возвышаться скалой стабильности средь бушующего моря проблем.
Продолжаем о контексте — всё это важно для ответов на вопросы, ибо влияет на умы
Запущенные в оборот дилетантские постулаты вроде «недвижимость это такая вещь в себе, стоимость которой только растёт, а цены никогда не падают» способствуют бытовому укреплению мнения о «скале стабильности». Мы часто это замечаем, общаясь с разными участниками рынка недвижимости.
До сих пор у многих можно встретить горящие глаза и нерушимые убеждения, что недвижимость «самый лучший актив на свете», который не упадёт в цене даже если «небо упадёт на землю». Особенно подобным заблуждениям подвержены собственники недвижимости, для большинства из которых квартира — это самое дорогое из того, что у них есть.
Однако, поскольку в реальном мире наблюдается снижение цен и новости о рынке недвижимости бывают не только позитивными, собственников всё же беспокоит вопрос о том, что делать с недвижимостью.
Ведь хочется продать по тем ценам, что были вчера, и даже чуточку дороже. А учитывая определенную нестабильность, не лучше ли чуть подождать, пока снова всё не вернется на круги своя и продав чуть позже не прогадать?
Именно тому, как в текущих условиях принять правильное решение о продаже, мы и посвящаем настоящую статью.
Мы неоднократно ранее писали про иррациональное поведение собственников и когнитивные искажения, мешающие верно оценивать ситуацию с продажей Как правильно оценить свою квартиру при продаже | Когнитивные искажения и эффект владения | Как продать квартиру быстро и дорого. Поднимать снова эти вопросы снова мы не видим смысла. Поэтому далее мы будем писать для тех, кто готов принимать решение рационально, исходя из объективной ситуации, складывающейся вокруг нас.
Рациональный ответ на вопрос «продавать или ждать» крайне прост
Два честных ответа самому себе на два коротких вопроса помогут разобраться в ситуации.
- есть ли настоятельная потребность в изменениях в жизни, которые невозможно реализовать без продажи квартиры?
- готов ли собственник ожидать наступления изменений, или действовать надо сейчас?
В зависимости от ответов необходимо принимать решение и начинать действовать.
Приведём примеры для того, чтобы было понятно, о чём мы говорим и почему ответы на эти простые вопросы предельно эффективны.
Пример №1
Муж и жена собственники однокомнатной квартиры в равных долях. Обычные люди, живущие на заработную плату без сбережений. Приняли решение развестись.
Квартиру необходимо продать для того, чтобы каждому из них начать новую жизнь. После этого у каждого из них появится возможность внести первый взнос за новую квартиру и жить отдельно. Разводы бывают разные, но при любом расставании продолжать жить вместе – это мука.
Поэтому ответы на оба вопроса будут следующими:
- да, без продажи, изменений в жизни не добиться.
- ждать невозможно, поскольку жизнь приобретает мучительный характер и с этим надо заканчивать.
Решение: квартира выставляется на продажу вне зависимости от состояния рынка. Собственники, действительно, мотивированы на продажу.
Пример №2
В наличии собственник, который желает реализовать свои мечты. Ему захотелось жить на море, а для этого надо купить яхту, капитанский костюм, и будку на берегу для любимой собаки, которая не хочет с ним на яхту, так как её укачивает.
Для того, чтобы это реализовать, собственнику квартиры необходимы деньги. Просто деньги. А точнее – КОНКРЕТНОЕ их количество, которое собственником посчитано и без которого изменения невозможны.
В этой ситуации ответы будут другие:
- да, без продажи квартиры новую жизнь не начать, но реальной потребности в начале новой жизни нет. Есть лишь мечты, которые не лучше и не хуже мечты о волшебной палочке;
- собственник будет ждать ровно столько, сколько нужно, чтобы получить ЖЕЛАЕМУЮ сумму.
Решение: собственник выставляет квартиру по той цене, которая необходима для реализации желания. Занимается вялым продаванием годами. Мотивирован на продажу именно за требуемые деньги, верит в стабильность рынка и постоянный рост цен.
Выводы
Примеры мы привели для того, чтобы показать, насколько может отличаться мотивация у собственников.
В текущих условиях целесообразно выходить на рынок только том в случае, если мотивация подходит под условия Примера №1. Причины могут быть разные — не только развод. Это и срочная операция, переезд в другую страну или город, появление детей, свадьба, разъезд с родителями, необходимость выйти из инвестиций в недвижимость и многие другие ситуации.
При насущной необходимости продать не нужно пытаться отложить решение и переждать текущую ситуацию. Сам по себе срок ожидания момента, «когда всё успокоится», может занять годы или десятилетия.
Ни у кого нет ответов на ключевые вопросы, указанные в начале статьи, а история знает много примеров, когда военные конфликты длились десятилетиями, не оздоравливая экономическую жизнь в стране.
О том, как правильно продавать квартиру в кризис мы подробно описали в статье 11 СОВЕТОВ при продаже квартиры в кризис 2022 | Как продать квартиру сейчас в 2022 — рекомендации экспертов.
Существенный момент для мотивированных собственников
Также мотивированным собственникам стоит пересмотреть сформированные в уме цены продажи и уверенность в том, что недвижимость постоянно дорожает. Сейчас на рынке совершенно другая ситуация, и в лучшую сторону она не изменится еще очень долго.
Для собственника в настоящее время важно получить не желаемую им цену, а максимальную цену, которую готов дать рынок на момент продажи. И добиться этого можно только при правильной организации продаж. Не вялым выставлением объявлений на ЦИАн и Авито, а тяжелой, непростой работой о которой мы постоянно рассказываем в наших статьях.
Тем собственникам, которые на вопрос «почему вы так оцениваете квартиру?» отвечают «иначе мне не хватит на покупку……….» есть смысл задуматься несколько раз перед тем, как выставлять объявления о продаже. Размещение объявлений нынче дорогое удовольствие, а найти «наивного Буратину», который втридорого купит их квартиру только потому, что «очень деньги нужны», не проще, чем встретить на улице динозавра.
Конечно, есть редкие оптимисты, которые считают, что шансов на встречу динозавра 50/50. Так сказать, «либо встречу, либо нет». Однако, люди, склонные к реальной оценке обстановки оценивают вероятность успеха стремящейся к «0».
Что еще важно понимать
Все «поезда» и «последние вагоны» высоких цен ушли. Попытаться их догнать уже не получится. Страна погружается в крайне тяжелую экономическую и политическую ситуацию, в которой при капитализме она не находилась уже больше 100 лет.
Это не значит, что экономическая жизнь останавливается, или рынок недвижимости впадает в полный ступор. Кризис всего лишь означает, что продажи по действующим ценам перестают происходить. Тех, кто первым примет правильные решения, будет ждать успех больший, чем тех, кто последует за ними.
И так будет ровно до того момента, пока фаза кризиса не перейдёт в фазу депрессии, ну или, по-простому, достигнет дна. А поскольку до этого еще долго, то любой результат, полученный сегодня, будет лучше результата, полученного завтра.
И мы считаем это поводом для оптимизма, несмотря на то, что любой из этих результатов будет хуже того, что можно было получить вчера.
До встречи. Не забывайте лайк, если понравилась статья)