Как ни крути, а ипотека помогла многим людям решить жилищный вопрос. Можно подумать, что этому изобретению всего пара десятков лет, ведь в России ипотека появилась в 1998 г. вместе с принятием соответствующего Закона, хоть широко применяется только последние годы. На самом деле передача земли в залог была известна еще в Древнем Египте. Однако вид, близкий к современному, ипотека приобрела примерно в 594 г. до н.э. в период реформ Солона в Древней Греции. По законам Солона на земельном участке заёмщика кредитор устанавливал большой камень, на котором высекали сумму долга и другие детали займа. Этот-то камень и назывался ипотекой. Потом вместо камней появились ипотечные книги. Но вернёмся назад, в будущее))))
Бывают случаи, когда человек сначала покупает долгожданную квартиру, пусть и путём возложения на себя нелёгких обязательств по ипотечному кредиту, но потом обстоятельства складываются так, что необходимо либо полностью избавиться от ипотеки, либо купить другое жильё, побольше или же наоборот поменьше, здесь кому как повезло.
И тут многие оказываются в ступоре и задаются вопросами: А можно ли продать квартиру, пока она в ипотеке? А нужно ли согласие банка? А как вообще провести эту процедуру?
Начинать всегда нужно с уведомления Банка. Банк имеет право не разрешить продажу квартиры. В моей практике и жизни таких случаев не припомню, но это возможно. Поэтому сначала уведомите Банк о своих планах, может там из-под вас выбьют табуретку и, как говорилось в одной шутке, вечер поэзии закончится)
Сразу скажу, что здесь также полно нюансов, да и у разных банков процедура может отличаться, но рассмотрим два самых популярных способа продажи заложенных (ипотечных) квартир:
1. Продажа квартиры вместе с ипотекой
Если говорить простым языком, а именно так я и стараюсь делать, чтоб не грузить вас нудными текстами законов, то суть такая:
- находите покупателя, сообщаете ему, что квартира в ипотеке, и если он согласен, ведёте его в банк
- заключаете трехстороннее соглашение (между вами, покупателем и банком) о переводе долга, т.е. новому собственнику квартиры достаётся ещё и ваш кредит со всеми остатками долга, процентной ставкой и т.п.
- составляете договор купли-продажи квартиры с покупателем
- банк обращается в Росреестр с заявлением о внесении изменений в закладную - в ней прописывают нового собственника квартиры, т.е. меняют залогодателя.
Минус у всей этой схемы один, но большой: покупатель может не подойти Банку в качестве заемщика. Грубо говоря, ему вашу ипотеку могут и не одобрить.
2. Покупатель гасит вашу ипотеку своими деньгами
Это не значит, что он даст вам денег, а вы погасите ипотеку) так доверять может только близкий человек, или человек, интеллектом явно не изуродованный)
Здесь история немного иная:
- заключается предварительный договор купли-продажи, где указываются все нюансы покупки
- покупатель вносит задаток или аванс, тут как вы укажете в договоре, но вносит его на ссудный счет вашего ипотечного кредита - об этом тоже указывается в договоре
- ипотечный кредит гасится
- банк подает в Росреестр заявление о том, что залог прекращен (клиент выполнил обязательства полностью)
- оформляется основной договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем
- оставшуюся сумму покупатель вносит либо на специальный счет, либо в банковскую ячейку, либо используется аккредитив - и деньги лежат там до того момента, пока сделка не будет оформлена в Росреестре
Банк активно участвует в таких сделках, но никаких трехсторонних договоров нет: покупатель пользуется либо своими деньгами, либо заемными средствами, взятыми в этом или другом банке, но это уже отдельный кредитный договор.
Этот способ удобный и надёжный, но часто продавцу приходится делать скидку в связи с тем, что сделка проходит дольше и сложнее обычного. Многих покупателей отпугивает тот факт, что квартира находится в ипотеке, поэтому даже специалисты по недвижимости советуют не указывать в объявлениях о продажах, что квартира в залоге - это отпугивает львиную долю потенциальных покупателей.
Воспользуйтесь одним из этих способов. Всем финансовой свободы и благополучия!