Кто покупает квартиры в Батуми?
С учетом не простой и не стабильной экономической и политической ситуации в мире, был вполне прогнозируем и ожидаем рост спроса на батумскую недвижимость со стороны жителей стран бывшего Союза. Причем это спрос как «для жизни», так и «для инвестиций» и «про запас». Дополнительным стимулом, для россиян является низкий курс доллара, препятствием – сложность его вывоза/вывода из РФ в Грузию. Последний момент, безусловно, становится стоп-фактором, для многих, кто теоретически и хотел бы диверсифицировать свои накопления, но не хочет риска и технических сложностей в чужой стране. Хотя есть несколько схем относительно безопасных и не дорогих, но об этом не здесь.
Я попытался. На основе самостоятельного и довольно глубокого изучения вопроса, разбить покупателей по группам. Исследование довольно субьективно, но возможно кому-то пригодится.
Группа «для жизни». Меньшая группа людей, сознательно выбравшая Грузию, для постоянного проживания, не зависимо от причин (экономические, политические). Чаще, они уже провели здесь некоторое время, в арендованном жилье, и осознали возможность и желание остаться. Обычно имеют доход от работы на удаленке (хотя и не очень высокий, иначе уехали бы в Европу), сами прекрасно понимают, что они хотят (или думают, что понимают), и в общем не испытывают трудностей с переводом капиталов (для РФ). Материальный уровень средний и ниже, ожидаемая стоимость покупки – до 50 000$. Если рассматривать в отношении возможных объектов – это либо готовая вторичка, либо жилье в высокой степени готовности и практически полностью попадающее в категорию «жилых домов». Знаковые факторы для покупки по убыванию:
· Цена
· Расположение
· Наличие газа
· Наличие как минимум двух комнат с окнами и кухни
· Близкий социальный уровень соседей
· Наличие инфраструктуры для детей
· Обратная ликвидность.
· Стоимость содержания жилья
Поиск вариантов для покупки происходит по разному – от спонтанной покупки прям той же квартиры которую арендовали (ну или похожей в том же доме) до длительных методических поисков и походов по застройщикам. Зачастую пользуются услугами «ХОРОШИХ ЗНАКОМЫХ РИЭЛТОРОВ», которые с высокой долей вероятности их обманывают, прикручивая к цене покупки существенные суммы.
Группа «инвесторов». Сейчас во всех «славянских» странах сложилась очень не простая экономическая ситуация, в которой риски и перспективы крайне сложно просчитываются. Как следствие – ползучее бегство мелких накоплений в самые разные стороны. Дополнительный стимул – ВНЖ, нормальные банковские карты (для РФ) ну и более-менее стабильный доход в твердой валюте, с потенциалом роста обратной ликвидности вложений. Здесь принципиально другие интересы – люди вовсе не собираются постоянно проживать в купленной недвижимости (пока, по крайней мере) и рассматривают ее исключительно как защиту накоплений в совокупности с пассивным доходом. Эти клиенты не собираются переезжать в Грузию, они имеют более-менее стабильный доход дома, и максимальный сторонний интерес – это приехать на пару недель с семьей или …. . Эта группа очевидно богаче «постоянно живущих», и готова тратить на покупку иные деньги. Их интересы – застройщики первой и второй категории, и исключительно аппарт-отели. Для них крайне важны факторы места, престижности и простоты в управлении. Они ценят сервис полного цикла, когда им все показали, рассказали, дали пожать руку «самому главному застройщику» и только после этого они сами (на самом деле это конечно не так) сделали свой царственный выбор. Стоимость покупки можем варьироваться от 40 000$ до 300 000$ и более, покупать могут сразу несколько аппартов. Значимые факторы:
· Расположение (не далее второй линии)
· Престижность
· Цена
· Наличие серьезной УК снимающей с них заботы об управлении недвижкой
· Высокая готовность квартиры, в идеале – уже с мебелью и техникой.
· Потенциальная арендная привлекательность (причем в их понимании, а не реальная, они же все знают лучше всех, и за три дня поняли весь город)
· Обратная ликвидность, аналогично предыдущему пункту.
Поиск вариантов, и сама идея обратить взгляд на Батуми может происходить вообще по разному. Чаще, наверное, по наводке от знакомых в своей стране, пользующихся доверием, которые уже купили/собираются купить/сьездили посмотрели – а тут круто. Иной вариант – спонтанный интерес, во время нахождения в стране на отдыхе. Последнее – хуже, потому как во первых интерес ленивый и часто не трезвый, во вторых – это как курортный роман, домой вернется, вероятно передумает. В любом случае, он начнет еще(уже) из дома серьезно изучать интернет-рессурсы, прежде чем на что-то решиться, причем не только цены, но и все возможные чаты, на тему отзывов как о объектах, так и опыте иных инвесторов и жизни в городе/стране. Дополнительно, у него найдется куча «компетентных» знакомых, которые покрутят пальцем у виска, и расскажут что уже точно принято решение о …. (присоединении Абхазии, референдуме в Аджарии, конфискации всей недвижимости у россиян, введении виз и т.д. и т.п. И это для РФ, крайне существенный фактор на отказ от покупки, по этой причине отсеивается 50 – 70% потенциальных покупателей.
Ну и наконец, группа «про запас». Самая не понятная, и расплывчатая группа. Уровень доходов – любой, от покупки на последнее и в кредит, до крайне обеспеченных людей. Недвижимость в другой стране, часто вместе с открытием счетов, карт и депозитов (сейчас это наряду с ВНЖ очень значимый фактор, а на фоне потенциального закрытия границ и «безвиза» в Грузии, станет еще более существенным), приобретается на случай полного «пушистого зверька» в своей стране, или рассчитывая уехать сюда на пенсию. Зачастую, люди делают такие покупки, не афишируя их у себя на родине. Требования к жилью – довольно дотошные, значимые факторы – смешение двух предыдущих. На данном конкретном этапе, жилье должно приносить какой либо доход, при этом его величина не особо существенна, оно должно иметь хорошее местоположение, но при этом и походить для полноценной жизни, в случае, если владельцу придется приехать в Батуми надолго. Этим покупателям однозначно не подходят застройщики самого дешевого жилья на «третьих и т.д линиях», но и мало подходит и «первая», за исключением объектов ориентированных не только, и не столько на аренду (таковых не много, но есть). Эти считают деньги, охотно берут «черный каркас», при этом могут привезти даже своих мастеров для отделки и ремонта. Определить факторы для этой группы сложно, здесь скорее смесь всего. Кому-то важна цена, кому-то место и перспектива, практически всем важны потенциальные соседи.
Ну уж извините. Если много буков, но возможно, если Вы всерьез задумываетесь о смене места жительства, или инвестициях в Батуми, моя «классификация» поможет вам понять, и систематизировать Ваши желания.
В следующей статье, я постараюсь систематизировать застройщиков и их объекты.