О том, какие факторы сейчас принципиально важны на загородном рынке и как отъезд граждан влияет на сегмент готовых домов, рассуждает девелопер Данил Барышев, руководитель компании «Вилла Эксперт».
- Как и всегда после сильных геополитических новостей 2-3 недели идет стадия постепенного принятия ситуации. Психологи обычно на это отводят 21 день. У нас примерно три недели практически отсутствовали звонки.
И все потенциальные разговоры по сделкам, которые велись до этого, ушли в заморозку. В середине октября клиенты начали возвращаться. Конечно, хотелось бы зацепиться за позитивные мотивы, но пока не за что. Исходим из того, что есть.
Страх переходит в стадию анализа. Долгосрочная перспектива заслуживает отдельного разговора.
Полагаю, спрос на недорогие участки возродится быстрее. Актуальна небольшая сумма входа на этот рынок.
Что касается готовых домов: сейчас по отдельным объектам собственники предлагают очень большие скидки, больше, чем на квартирном рынке. Более 30%. Это сильно давит на рынок готового предложения в коттеджных поселках.
Люди на вторичке ищут варианты со скидкой. В одном из известных элитных поселков выставлен за 32 млн рублей дом с бассейном и ландшафтным дизайном. Насколько мне известно, в него было вложено более 100 млн.
Недавно он продавался за 50-60 млн рублей. Причина понятна: люди уезжают, это однозначно. Все случаи срочных продаж, с которыми я сталкивался – это переезд, релокация.
Такая тенденция убивает рынок готового жилья. Интерес к готовым домам «от застройщика» не возродится раньше, чем будут вычерпаны «срочные продажи» со скидкой.
В любой кризис всегда есть прослойка инвесторов с деньгами, которые как раз таких ситуаций и ждут. За счет таких инвесторов и происходит восстановление предложения – потому что срочные варианты со скидками, даже на негативном новостном фоне, все-таки кто-то покупает.
Те, кто готов рисковать и покупать на дне. Если не ставить на самые крайние варианты развития событий, то стоит вспомнить: сегодняшний кризис – это все-таки временное явление. Вопрос лишь в том, сколько именно времени он продлится. В очередной раз ищем дно…
На участках еще есть возможность работать. Кроме того, возможный будущий фактор – давление денег. Безусловно, часть средств, выведенных из безналичного оборота денег рано или поздно вернется в недвижимость. Вопрос – когда и какая именно доля. Сейчас люди пока еще держат наличность, условно говоря, «в носках».
Когда успокоятся – тогда и будут парковать средства. Половину, скорее всего, вернут на вклады; примерно процентов 40 уйдет на рынок жилья, 10% - на загородный.
В коммерческой недвижимости пока не такой большой стресс, как на рынке жилья. Людей стало меньше, но это долгосрочные проблемы, их можно решать постепенно.
Рынок участков на 21 сентября отреагировал не так гибко, как сегмент готовых домов. Мы не видим каких-то значительных скидок, и в наших загородных проектах - «AquaDolce» и в Федоровском - мы скидок не делаем и не планируем.
Я не думаю, что снижение цен стимулирует спрос. Скидки более 30% могут привлечь именно инвестора, но не конечного покупателя. Он либо планирует личное потребление, вложения в загородку, либо нет.
Большие скидки уведут проект ниже себестоимости, и у нас нет такой финансовой потребности. Я думаю, в большинстве проектов на загородном рынке такая же ситуация: нет необходимости ускорять, как-то подхлестывать продажи.
Есть закредитованные проекты, но и в них закредитованность сложилась в предыдущие годы.
Наши собственные планы по застройке, по возведению домов – пока отложили до первых позитивных новостей. Мы, собственно, и планировали зимой строить: летом обычно строим под заказ, зимой на продажу. Теперь, наверное, планы сдвинутся на начало 2023 года….