Продажа квартиры, которая находится в ипотеке — это нормальная и распространенная практика. Но чтобы сделка для Вас не казалась чем-то сложным и невозможным, отвечаем на часто возникающие вопросы.
1. Нужно ли перед сделкой гасить ипотеку?
Самая распространенная ошибка – думать, что если квартира в ипотеке, то продать ее можно только после того, как самостоятельно погасишь всю задолженность перед Банком.
Безусловно, пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, и Росреестр не зарегистрирует переход права собственности к будущему новому собственнику.
Но не многие знают, что задолженность по ипотеке может быть погашена за деньги покупателя:
- либо покупатель собственными средствами гасить ипотеку продавца в качестве частичной оплаты квартиры;
- либо ипотека продавца погашается за счет ипотечных средств покупателя.
2. Обязательно ли у Банка брать согласие на продажу квартиры?
Согласие Банка-кредитора на продажу квартиры, которая находиться у него в залоге, нужно только в том случае, если:
- погашение ипотеки продавца происходит по ходу сделки. То есть вся сделка проходит с участием банка-кредитора, и покупатель свои деньги вносит на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости.
- ипотека продавца гасится за счет ипотечных средств покупателя. Детали схемы будут зависеть непосредственно от Банка как продавца, так и покупателя.
Если задолженность по кредиту продавца гасится досрочно за счет собственных средств покупателя, согласие Банка на продажу квартиры не требуется.
3. Как оформить отношения, если покупатель самостоятельно гасит ипотеку продавца до проведения сделки?
Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. Важно понимать, что задаток является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере. Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).
4. Нужно ли платить налог с продажи квартиры в ипотеке?
Да, в общем случае, если жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с продажи придется заплатить НДФЛ в размере 13% (если продажа от физического лица). Кстати, при уплате этого налога вы можете воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн. рублей. Но также налоговое законодательство предусматривает и другие налоговые льготы для отдельных категорий граждан, поэтому рекомендуем этому вопросу тоже уделить внимание.
5. Чем опасна такая сделка?
Если сделка проводится с участием банка, риски сторон сделки сведены к минимуму. Банк в первую очередь заинтересован в успешном завершении сделки. Продавец получает свои деньги, банк получает в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя, покупатель получает в собственность квартиру (или права требования).
По большому, счету все риски сводятся к тому, что сделка может не состоятся по двум причинам:
- покупатель или продавец отказывается от сделки в ходе переговоров;
- банк не дает согласие на продажу квартиры, которая находится у него в залоге.
6. Почему банк может отказать в согласии на продажу квартиры в ипотеке?
Конечно, никто не застрахован от того, что Банк может отказать в продаже залоговой квартиры. Но это бывает крайне-крайне редко и только по каким-то критичным причинам, например:
- перепланировки не узаконены;
- квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- значительный износ жилья;
- квартира находится в деревянном доме;
- плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
В целом, банки лояльно смотрят на такие схемы, понимая потребность и покупателей, и продавцов.
Мы всегда рекомендуем обращаться к профессионалам рынка, особенно если сделка на первый взгляд кажется непростой. Специалист поможет Вам разораться во всех нюансах, тщательно подготовит все документы и проведет сделку без рисков.
Если у вас есть вопросы по покупке/продаже недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, пишите нам в VK https://vk.com/gim212456011?sel=c1 или звоните 8 (812) 90 27 0 27.
PRO F. GROUP Недвижимость