Смена управляющей организации задача явно не из простых. Действовать нужно обдуманно, осознавая в том числе, подводные камни процедуры по смене управляющей организации, которых, к сожалению, предостаточно.
Во-первых, необходимо выбрать альтернативу действующей управляющей организации. Если в городе объявилась новая управляющая организация, доверять ей не стоит. Информацию о количестве обслуживаемых домов можно получить на сайте Реформа ЖКХ посредством простого заполнения в строке поиска адреса конкретного дома. Выпадет информация об управляющей организации, в том числе информация о количестве домов в управлении.
Во-вторых, необходимо понимать что просто так расторгнуть договор с УО никто не даст, в том числе законодатель.
Законом предусмотрены основания для смены управляющей организации.
В перечень таких основанию входит:
1) Сменить управляющую организацию также возможно ввиду ненадлежащего исполнения (неисполнения) ею своих обязанностей по договору, вернее сказать, при существенном нарушении УО условий договора (часть 3 статьи 161, часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ), однако, обычно, такие обязанности, размыто прописанные в договоре, все-таки исполняются либо доказать факт их неисполнения весьма проблематично.
2) Сменить управляющую организацию на таком собрании также возможно после истечении срока действия договора управления (часть 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Расторгнуть договор можно также по соглашению сторон, о чем говорят статьи 450 и 450.1 Гражданского кодекса РФ, но в этом случае, УО должна быть согласна на расторжение договора управления. Вы бы были согласны потерять дом?
4) Так как деятельность по управлению многоквартирными домами является лицензируемым видом деятельности, лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ является основанием для расторжения с ней договора управления.
Одним из самых рабочих способов по уходу от действующей УО является СМЕНА СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ. Для реализации такого плана придется немного пошевелиться.
По существу, речь идет о создании на общем собрании ТСЖ или ТСН, что еще не означает того факта, что в далее в действительности управление будет осуществляться именно таким ТСЖ, ТСН самостоятельно. Ввиду положений статьи 137 Жилищного кодекса, а именно, пункта 1 части 1, ТСЖ или ТСН может заключить в последующем договор управления с новой управляющей организацией, попрощавшись таким образом со старой.
Уставом ТСЖ, ТСН можно предусмотреть возможность смены управляющей организации посредством проведения общего собрания собственников, в том случае, если она не окажется «волшебной палочкой».
Для создания ТСЖ, ТСН необходимо, в первую очередь, поговорить с собственниками. Если большинство будут «ЗА» и Вы это понимаете, можно проводить собрание собственников в очно-заочной форме, предусмотренной действующим жилищным законодательством.
В повестку собрания необходимо включить вопросы о:
1) проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
2) расторжении договора управления, заключенного со старой управляющей организацией;
3) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации;
4) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества;
5) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК, рекомендуемый срок - 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления).
Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (в соответствии с пунктом 21 Правил №416 О порядке осуществления деятельности по управлению МКД).
е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
ВАЖНО! ЗА 10 дней до проведения общего собрания необходимо предупредить собственников о проведении такого собрания, в соответствии с частью 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.
Уведомить можно лично под роспись или посредством отправления заказного письма каждому собственнику. При этом, необходимо вести реестр уведомлений (прикреплен к посту).
Уведомление также возможно посредством размещения соответствующей информации на информационном стенде (см. часть 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ).
Более того, приложением к протоколу общего собрания является реестр собственников помещений, составить который можно посредством покупки ключа доступа к ЕГРН, либо заказать в специализированных организациях, оказывающих услуги по составлению реестра собственников. Выписки заказываются из ЕГРН, носят официальный характер, сведения из них актуальны, вносятся, как правило, в Excel таблицу, которая затем распечатывается и прикладывается к протоколу ОСС.
Далее проводится очная и заочная часть голосования, в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Требования к кворуму и порядку информирования жильцов МКД о намечающемся собрании оговорены в ст.45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в МКД считается правомочным в том случае, если в нем приняло участие более 50% жильцов от общего количества голосов, причем неважно будет это участие в очной или заочной форме.
Протокол общего собрания составляется в письменной форме, в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания, в соответствии с Приказом.
В указанном Выше приказе сформулированы требования к форме и содержанию Протокола ОСС, и его исполнение обязательно.
После проведения собрания всех собственников также необходимо уведомить по итогам проведения собрания, посредством направления уведомления об итогах его проведения с информацией по каждому вопросу (файл приложен к посту).
После этого, в том случае, если решение было в пользу смены УО, лицо, уполномоченное на то ОСС, в течение 5 рабочих дней направляет в старую УО, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
В соответствии с пунктом 18 Правил №416, Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Новый договор с УО рекомендуется подписывать непосредственно на ОСС, так как в договоре управления необходимы подписи собственников помещений.
При этом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления также необходимо 50% + 1 подпись.
Подводный камень: новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. ГЖН при этом, обычно затягивает этот процесс.
Обращайтесь с Вашими юридическими вопросами, ответим бесплатно (по мере возможности): Punkt-pomoshi@yandex.ru
Требуется помощь с составлением претензий, жалоб, исков, апелляционных жалоб, ходатайств, иных процессуальных документов? Напишите на электронную почту: Punkt-pomoshi@yandex.ru
Успехов!