После того, как ЦБ РФ дал понять, что история с субсидированными ставками по ипотеке скоро закончится, застройщики и кредитующие их банки оказались в непростой ситуации.
Несмотря на то, что подавляющая часть застройщиков работает с использованием счетов эскроу, получая средства напрямую от банков, без денег дольщиков всё равно не обойтись. Ведь проектное финансирование, за счёт которого банки кредитуют застройщиков на строительство — это обычный способ кредитования банком юридических лиц.
Немного о проектном финансировании
При использовании проектного финансирования предоставляемые банком процентные ставки по кредиту, срок и размер выделяемых траншей, а также иные условия напрямую зависят от того, насколько заемщик (в нашем случае застройщик) хорошо работает. То есть от того, насколько реальные сроки строительства и объемы продаж в деньгах совпадают с согласованным с банком графиком.
Если упрощённо, то проектное финансирование предоставляется ровно до того момента, пока банк уверен, что получит назад свои деньги. Замедление строительства и невыполнение плана продаж — это те признаки, из-за которых банки начинают тревожиться. Сначала они ужесточают базовые условия кредитования, а потом, если застройщик не справляется с задачей, могут вообще перестать кредитовать, пытаясь спасти оставшееся.
Безусловно, ни банку, ни застройщику не нужна ситуация, при которой банк будет вынужден прекратить финансирование проекта. У каждого из участников процесса это ассоциируется со словом потери и маячащим где-то вдалеке словом банкротство.
Любому разумному человеку понятно, что подобной ситуации нужно избежать. Особенно хорошо это осознают капиталисты, которые ради получения прибыли готовы на любые нетривиальные действия.
Как писал Томас Джозеф Даннинг, чью цитату привел К. Маркс в труде «Капитал»:
«Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10 процентов, и капитал согласен на всякое применение, при 20 процентах он становится оживлённым, при 50 процентах положительно готов сломать себе голову, при 100 процентах он попирает все человеческие законы, при 300 процентах нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы. Контрабанда и торговля рабами убедительно доказывают вышесказанное.»
За какой размер прибыли борются застройщики и банки?
Для того, чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к доступной аналитике. В 2019 году на портале РБК вышла статья, в которой утверждалось, что застройщики крупнейших субъектов РФ получали прибыль в размере от 24 до 36%. Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
После того, как в 2020 году государство ввело так называемую «ипотеку с господдержкой», ситуация у застройщиков значительно улучшилась. Благодаря данным издательского дома «Коммерсантъ», мы можем узнать, что их прибыль увеличилась почти в 2 раза Застройщики жилья считают прибыль – Бизнес – Коммерсантъ (kommersant.ru).
В 2021 году размеры прибылей застройщиков увеличились ещё значительней, поскольку удалось реализовать почти на 50% больше недвижимости, чем в 2020 году Кто из девелоперов Москвы заработал больше всех в 2021 году :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
Ну а банки со всего имеют свой процент. Чем больше объемы кредитования, тем больше банки зарабатывают. Для них застройщики — это золотой телец, размер прибыли которого (по градации вышеупомянутого классика) заставляет капиталистов «попирать все человеческие законы».
Если высказаться более современно, то для банков — это надёжный партнер с хорошим залогом, который позволяет им зарабатывать большие деньги как на кредитовании самого застройщика и дольщиков, так и на производных финансовых инструментах от выданных ипотечных кредитов.
В общем, банки и застройщики нашли друг друга и вместе отлично зарабатывают на рынке недвижимости.
Что же сейчас мешает банкам и застройщикам?
Мешает им только низкая платежеспособность населения. Население не в состоянии покупать новостройки по той цене, которая генерирует максимальную прибыль. Но как написано у классиков, чем больше прибыль, тем большее желание найти способ для увеличения дохода возникает у любого капиталиста.
Объединенные общими интересами банки и застройщики нашли выход в виде субсидированной ипотеки, ставки по которой постепенно были доведены до минимума. То есть до 0,1% годовых. Встревожился даже ЦБ РФ, который выполняя роль регулятора, пригрозил окончанием этого праздника Субсидируемая ипотека от застройщика: риски и возможные меры регулятора | Банк России (cbr.ru).
Но в тех видах бизнеса, где прибыль высока, её бенефициары склонны проявлять смекалку, лишь бы сохранить её размеры. Поскольку торговля рабами у нас официально запрещена, то остается не так много бизнесов с таким доходом, как у застройщиков.
Именно поэтому банки и застройщики, желая сохранить свой статус-кво по заработку, достали из бабушкиного сундука такого «побитого молью зверя» как траншевая ипотека и начали её активно пиарить в качестве альтернативы для покупателей новостроек Поступить в транш: в РФ развивается ипотека с ежемесячным платежом в 1 рубль | Статьи | Известия (iz.ru).
В чем суть траншевой ипотеки?
Покупателю, который приобретает квартиру с помощью ипотеки, выдают кредит двумя траншами. Первый транш банк выплачивает при заключении договора долевого участия — при условии, что покупатель полностью оплатил размер первоначального взноса.
Размер первого кредитного транша – минимальный, и может составлять хоть 100 рублей, что позволяет покупателю платить за квартиру какие-то смешные деньги, вроде 1 рубля в месяц почти до окончания строительства.
За 3-4 месяца до сдачи дома банк выдает второй транш, после которого дольщик уже начинает платить полный ежемесячный платеж исходя из размера кредита и той ставки, которая была согласована на момент заключения договора.
На первый взгляд может показаться, что всё это очень круто
Ведь для тех, у кого нет своей квартиры, одним из ключевых препятствий при покупке новостройки является отсутствие возможности оплачивать одновременно аренду квартиры и платежи по кредиту. Да и вообще грустно платить ипотечный кредит за недостроенный проект.
А при траншевой ипотеке сидишь себе спокойненько и ждёшь, пока дом построят — и уже в самом конце, буквально за несколько месяцев до получения ключей начинаешь платить. В глаза бросается экономия по выплате процентов на период строительства.
Да и вообще, звучит заманчиво формула (первоначальный взнос) + (1 рубль в месяц) = у тебя своя квартира.
Оспорить это преимущество невозможно, да и не нужно — тем более, что расчёты, действительно, покажут небольшую экономию. Плюс, очень ценна возможность не платить кредит на тот период, пока дом не построен. Ведь если застройщик затянет срок строительства, то дорогого стоит возможность не нести расходы в этот период.
Однако, в этой бочке мёда есть ложка дёгтя, которая может сделать весь продукт несъедобным.
Происходит повтор сценария США?
Еще с 80-х годов 20-го века известна схема выдачи кредита, при которой сначала платежи заемщика минимальны, а потом они увеличиваются до реальных. Фактически, траншевый кредит — это такая отечественная калька с ARM кредитования, которое начали применять в 80-х годах в США.
Что такое ARM кредитование?
В 1981 году ключевая ставка ФРС была 13,87%. С жилищным кредитованием были определенные сложности. Именно тогда Герберт и Марион Сэндлеры — муж и жена, которые являлись со-генеральными директорами второй по величине кредитной ассоциации США Golden West Financial, также известной под названием «Всемирный сберегательный банк» — и придумали такое кредитование как ARM.
При ARM кредитовании заёмщик получал право самостоятельно структурировать порядок своих выплат по схеме 2/28 (первые два года по пониженной ставке, а потом по переменной или фиксированной).
Или по ставке 5/1, при которой первые пять лет выплачивался кредит по фиксированной ставке, а потом по переменной - в соответствии с финансовой коньюнктурой и ставкой ФРС.
Период субстандартных кредитов
Со временем этот способ кредитования трансформировался в так называемые «субстандартные кредиты», которые стали популярны во второй половине 2000-х годов США и которые явились одной из основных причин ипотечного кризиса 2008 года.
Субстандартное кредитование означало, что в оборот недвижимости вовлекались те категории граждан, для которых платежи по ипотеке были слишком дорогие. Для этих заемщиков на первые несколько лет устанавливались минимальные платежи по ипотеке, после чего они менялись на реальную ставку.
Понятна позиция американских банкиров и покупателей, соглашавшихся на подобные сделки. Начиная с середины 80-х годов на рынке недвижимости США продолжался рост, особенно усилившийся в 2000-х годах, когда ключевая ставка ФРС США снижалась до 1% годовых. Чем ниже была ключевая ставка, тем ниже была стоимость кредитования и выше стоимость недвижимости.
Почему люди брали субстандартные кредиты?
Работал тот же механизм роста цен, что и в России в 2020-2021 году. Только в США явление носило намного более глобальный характер. Никто тогда не знал, что наступит кризис 2008 года, и простые американцы верили, что рост цен на недвижимость будет продолжаться всегда.
Именно эта уверенность стимулировала простых людей на покупку жилья в кредит под минимальный ежемесячный платеж на несколько ближайших лет. Чтобы потом перепродать его дороже, погасить кредит, а вырученные от спекуляции деньги во что-нибудь вложить.
Если хотите без лишней зауми познакомиться с тем, что происходило с рынком недвижимости в США в те годы, рекомендуем посмотреть фильм «Игра на понижение» 2015 года с Кристианом Бейлом в главной роли.
Наши застройщики и банкиры решили не вызывать ненужные ассоциации
В 2022 году всем специалистам известны причины, по которым наступил кризис 2008 года — и поэтому наши застройщики с банкирами предложили лишь некое производное от зарубежного опыта.
Тем более, у каждой страны есть своя специфика. В России такой спецификой является проектное финансирование, в рамках которого банк финансирует застройщика под ход строительства и объемы продаж.
И если само строительство застройщик осуществляет на деньги, полученные от проектного финансирования, то объемы продаж напрямую зависят от доступности ипотеки для покупателей.
Для банка идеальна ситуация, когда деньги от дольщиков в полном объеме сразу поступают на счета эксроу. Банкиры их осязают и чувствуют себя спокойно. Но если прибыли слишком велики, то подход можно поменять.
Банкиры согласились отображать в учете обязательство по будущему поступлению денег равным реальному поступлению. К окончанию строительства деньги по второму траншу поступят, и по бумагам всё будет «шито крыто». Лишь бы стоимость недвижимости не снижалась, а прибыль от кредитования дольщиков была максимальной.
При этом, банки не будут сидеть с этими кредитами в пассиве, а перепродадут их ДОМ.РФ, который на базе будущих платежей по ним выпустит «сверхнадежные» облигации с ипотечным покрытием.
У нас в России в 2022 году пытаются провернуть тот же маневр, который привел США к кризису 2008 года. Делают как умеют, с нашей, отечественной спецификой.
Банкиры и застройщики прекрасно понимают, что манипуляция с траншевым кредитованием краткосрочна
Поскольку цены будут неизбежно снижаться, и само по себе траншевое кредитование ситуацию исправить не сможет. Но жажда получения наживы конгломерата застройщиков и банкиров велика настолько, что каждый подобный кредит будет идти в копилку сохранения текущих цен.
Не важно, что на период строительства будет отсрочка в получении денег. Всем ответственным людям уже ясно, что текущие цены не сохранятся, и вообще будущее строительного комплекса под вопросом. Файзуллин: ситуация на ипотечном рынке РФ создает риски для планового развития стройблока (tass.ru)
В какой ситуации могут оказаться заёмщики?
Те немногие заёмщики, которые рискнут воспользоваться траншевой ипотекой, рискуют оказаться в ситуации, при которой стоимость купленного жилья через пару лет может снизиться до 2-х раз. К моменту сдачи дома на них навалится необходимость больших платежей по кредиту, которые не будут соответствовать реальной стоимости жилья.
Если у американцев в 2000-х годах была уверенность в том, что жильё будет только дорожать, то в России 2020-х этой уверенности нет. Также нет и уверенности в сохранении текущих заработков — учитывая общую ситуацию.
Озвученные нами риски получения траншевых кредитов применимы к любому ипотечному кредитованию, полученному в нынешнее время. Нюанс в том, что застройщики и банки не видят возможности сейчас втюхать обычную ипотеку покупателям. Поэтому они изобретают продукт, который выглядит и называется привлекательно, а внутри точно такой же, как и обычная ипотека, которую никто не может себе позволить по сегодняшним ценам.
Как и в любое время, целесообразно внимательно относиться к условиям ипотеки и читать договоры. Ну а еще важно понимать, что введение таких инструментов, как траншевая ипотека, показывает, что банки и застройщики на грани массового снижения цен. Они цепляются за инструменты, после которых уже пропасть.
Этому учит история, а тем, кто эти уроки игнорирует, придется на деле узнать, что цены на недвижимость не только растут, но и падают. И также на деле ощутить все последствия такого падения.
До встречи.