О ком думает регулятор, решая запретить субсидированную ипотеку от застройщика?
Ведь казалось бы, ЦБ нужно поддержать сейчас строительную отрасль, и радоваться хорошей динамике продаж. НО….
Давайте разберём, в чем и для кого риски видит регулятор?
Конечно, как всегда, государство думает о гражданах и только о гражданах...
Это сарказм.
Мы уже давно сами должны думать о себе!
Обсудим ключевые риски:
✅Риски для банков.
Именно для них ЦБ видит высокие риски, и именно банки в приоритете у ЦБ при запрете дешёвых ипотек от застройщика!
1️⃣Классическую ипотеку гасят в среднем за 7-10 лет. Это статистика.
Заемщики дешёвой ипотеки не будут платить досрочно, банку это невыгодно, в отличие от заемщика, так как комиссии застройщика не хватит на весь срок кредитования.
Мы с вами считали, переплаты по обычным ипотекам составляют за весь срок 100-150% и выше, а по субсидированным от 0 до 30%.
2️⃣Риск дефолта заёмщика, заёмщик не сможет обслуживать свой долг по ипотеке. (Классическая ситуация, которая может возникнуть при любой ипотеке).
Заложенные объекты низколиквидны, недвижимость вообще низколиквидный актив, но тут ещё цена покупки не всегда рыночная, в нынешней экономической ситуации реализовать быстро не получится без понижения стоимости до ниже рыночной.
✅ Риски для заемщика.
Кроме классической ситуации, невозможности обеспечивать свой долг даже с низкими платежами, которая может быть и при обычной ипотеке, я не вижу, при условии, если не рассматривать объект как краткосрочную инвестицию!
Если смотреть вторичной рынок недвижимости в разрезе, разница в цене с новостройкой аналогичным классом,
от 10 до 30% 👇 ниже, но цены с таким дисконтом либо за наличный расчёт, либо в ипотеку + налог, ипотеку вторичного рынка мы с вами считали, а если прибавлять налог…
Вывод, вторичный рынок выгоден у кого есть собственные средства, либо ипотека с расчётом досрочного погашения!!!
Ключевое во всей этой истории, остаётся именно доступность для граждан с малым бюджетом приобрести квартиру для собственных нужд, либо для дополнительного источника дохода с низкой финансовой нагрузкой, спасти свой небольшой капитал от инфляции, который уйдёт на ПВ.