Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме всегда возлагается на собственников помещений, которые в нем расположены — суды уже не раз это подтверждали.
Но все-таки, как показывает практика, это не означает, что с собственников можно брать деньги за все, что связано с общедомовым имуществом.
Разберем несколько свежих примеров судебных решений, где было признано незаконным взимание с собственников платы за содержание общего имущества дома.
1. Плата за водоотведение без общедомового счетчика незаконна
Житель многоквартирного дома пожаловался в суд на отказ управляющей организации сделать перерасчет, исключив плату за отведение сточных вод на общедомовые нужды (ОДН), поскольку дом не был оборудован общедомовым счетчиком сточных вод, а также отдельными водоразборными устройствами для водоотведения на ОДН.
Значит, плата начислялась за фактически не оказанную услугу. Суды посчитали жалобу обоснованной и обязали УК сделать перерасчет, добавив к этому следующее:
- согласно действующим Правилам оказания коммунальных услуг №354, если в доме нет общего прибора учета сточных вод, то плата за водоотведение на ОДН рассчитывается с учетом норматива потребления услуги водоотведения.
Однако расчет этого норматива указанными Правилами не предусмотрен: с 2017 года соответствующие нормы были отменены.
В связи с этим кассационный суд пришел к выводу, что при отсутствии в доме счетчика сточных вод нет законных оснований для начисления платы за водоотведение в отношении общедомовых нужд (Первый КСОЮ, определение от 16.9.2022 № 88-21612/2022).
2. Собственники квартир в новостройке не должны оплачивать услуги управляющей компании (УК) по повышенному тарифу на основании договора с застройщиком
После сдачи в эксплуатацию построенного многоквартирного дома управляющая компания начисляла плату за содержание общего имущества по тарифу 46,7 руб. за 1 кв. метр, который был прописан в договоре, заключенном между ней и застройщиком на 3 месяца.
По истечении этого срока размер платежей не изменился (хотя общее собрание собственников не проводилось, а муниципальный тариф составлял намного меньше — 38,64 руб. за 1 кв. метр).
УК ссылалась на автоматическое продление действия договора, которое было в нем предусмотрено. Однако суды признали это незаконным: согласно правилам ЖК РФ размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества утверждается общим собранием собственников, а при отсутствии такого решения применяется тариф, утвержденный органом местного самоуправления (ст. 158 ЖК РФ).
Поэтому УК обязали снизить стоимость своих услуг, которую она установила фактически самовольно (Арбитражный суд Московского округа, дело №А41-73898/21).
3. Нельзя взимать с собственников плату за дезинфекцию подъезда без их согласия
Управляющая компания выставила собственникам счет на 393 024 рубля за дополнительную обработку подъезда хлорным раствором, которая требовалась в условиях объявленного режима повышенной готовности.
Однако суды по жалобе собственников отменили это доначисление, указав, что:
- во-первых, такая услуга, как обработка хлорным раствором наружных поверхностей общедомового имущества, не предусмотрена официальным перечнем услуг по содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме (ПП РФ от 03.04.2013 № 290), а также договором управления,
- во-вторых, общего собрания собственников для утверждения оплаты этой услуги не проводилось.
Отсюда суд пришел к выводу, что взимание дополнительной платы за эту услугу является необоснованным (Седьмой КСОЮ, определение от 29.06.2022 №88-10027/2022).
4. Взимание с жильцов платы за пульт от ворот на придомовую территорию признано незаконным
На общем собрании собственники приняли решение установить автоматические ворота для въезда на придомовую территорию и для каждой квартиры изготовить дубликат пульта от этих ворот.
УК выставила стоимость этого пульта в квитанциях для оплаты жильцами. Однако один недовольный этим собственник пожаловался в жилинспекцию — и та предписала УК убрать эту строку из квитанций, поскольку решение общего собрания не утвердило стоимость изготовления пульта от ворот. Все судебные инстанции согласились с этим решением:
- поскольку изготовление дубликата пульта от ворот не относится к числу услуг по содержанию общего имущества дома, утвержденных Минимальным перечнем (ПП РФ от 03.04.2013 № 290), УК не может устанавливать плату за нее без решения общего собрания (Верховный суд РФ, определение от 16.06.2022 №304-ЭС22 – 8863).