Немного теории: за что вы будете платить Выберите: новостройка или вторичное жилье Плюсы первичного жилья Недостатки первичного жилья Преимущества вторичного жилья Минусы вторички Оцените свою платежеспособность Определите размер первоначального взноса Определитесь со сроком кредитования Учитывайте дополнительные расходы Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Ипотека – это стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика.
Если вы нарушите договоренности и перестанете оплачивать долг, то квартиру (дом или дачу) могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.
Немного теории: за что вы будете платить
В ежемесячный платеж включены две суммы:
часть основного долга (кредитное тело), процентные начисления.
Соотношение этих составляющих внутри каждого платежа может быть различным и зависит от схемы погашения, которую использует банк. Применяется один из двух подходов: аннуитетный график выплат и дифференцированный. Большинство банков использует первый – его мы и рассмотрим.
При аннуитетном графике размер платежа зафиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. Проценты начисляются только на остаток долга. Значит, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи становятся меньше.
Найти деньги на досрочное погашение можно, например, задействовав материнский капитал или доход от продажи старой недвижимости.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.
Выберите: новостройка или вторичное жилье
Условия ипотеки зависят от вида жилья, которое вы покупаете.
Плюсы первичного жилья
Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним шире. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.
Современные застройщики предлагают жилье по самым современным стандартам с богатым выбором планировок. Кроме того, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.
Недостатки первичного жилья Заселение происходит не сразу, застройщик может сдвигать сроки сдачи, придется самостоятельно сделать ремонт, часто жилье предлагается в новом неблагоустроенном районе без развитой инфраструктуры. Преимущества вторичного жилья
Вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Можно расспросить жильцов или уточнить в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.
В готовой квартире можно не делать ремонт и заселиться сразу после получения ключей. Это позволит сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.
Минусы вторички Более высокая стоимость. Устаревшие коммуникации. Опасность получить «кота в мешке» в виде скрытого обременения или неожиданно нагрянувших законных наследников.
Оцените свою платежеспособность
Главный вопрос тех, кто сомневается, стоит ли брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра:
размер ваших доходов, стабильность.
Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что в 2021 году для комфортной выплаты ипотеки средний доход семьи должен был составлять 90,2 тысячи рублей.
Ориентируйтесь на свои потребности и возможности. После оплаты долга у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов, покупку продуктов и товаров повседневного спроса, обучение детей и помощь родителям, обслуживание автомобиля.
Желательно, чтобы ипотечный платеж не превышал 50% доходов. Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении заявки.
Определите размер первоначального взноса
Оформить ипотеку совсем без сбережений вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно внести хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.
Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше берете в долг у банка, тем меньше переплачиваете. Следовательно, чем больше взнос, тем выгоднее будет ипотека.
Определитесь со сроком кредитования
Особенности краткосрочной ипотеки:
меньше переплата, выше ежемесячные платежи.
Если вы можете себе позволить ежемесячно вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если нет – лучше выберите долгосрочную программу. При этом переплата будет больше, зато нагрузка на семейный бюджет станет ниже.
Учитывайте дополнительные расходы
Не забудьте про ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие, закрепленное в российском законодательстве.
Не стоит считать страховку пустой тратой денег. В случае большой неприятности (пожара, стихийного бедствия или потери прав собственности на жилье) заемщик хотя бы не останется в долгу перед кредитором.
Есть и необязательные платежи:
страхование жизни и здоровья заемщика; страхование имущества; сервис «Электронная регистрация» – упрощенная подача документов в Росреестр для регистрации залога; услуга Совкомбанка для снижения процентной ставки, программа «Гарантия отличной ставки» – снижение ипотечной ставки и кешбэк для заемщика. Как рассчитать ипотеку самостоятельно
А можно поступить гораздо проще – воспользоваться ипотечным калькулятором.