Добрый день, мои уважаемые подписчики и гости канала, вы на канале юриста Арсения Токарева. Сегодня поговорим о продаже квартиры или другой недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего ребёнка.
Рассмотрим основные положения и основания, когда органы опеки не одобрят вашу сделку. Давайте разбираться.
Стоит начать с того, что если вы хотите продать имущество с долей несовершеннолетнего ребёнка, то вам необходимо получить согласие со стороны органов опеки. Данное требование закреплено в статье 37 Гражданского кодекса РФ
Таким образом, пока вашему ребенку не исполнится 18 лет, продажа его доли не может быть осуществлена без разрешения органов опеки. Здесь стоит отметить, что каждая ситуация рассматривается в индивидуальном порядке.
Рассмотрим несколько оснований, когда органы опеки с большой долей вероятности откажут в совершении сделки:
1. Продажа квартиры и покупка в строящемся доме
Здесь стоит понимать, что пока квартира находится на стадии строительства у ребёнка, по факту, не жилья. Сюда же можно отнести и регистрацию по месту жительства.
Органы опеки могут аргументировать свой отказ тем, что у ребёнка есть риск остаться надолго без жилья. Плюс нет никаких гарантий, что подрядчик завершит строительство.
В качестве исключения можно привести ситуацию, когда дом должен быть сдан в ближайшие несколько месяцев.
2. Дарение доли в другой квартире до момента продажи
Вы решили избежать возможных проблем с органами пеки и оформили дарение на ребёнка до момента продажи текущей квартиры. В данном случае органы опеки и суд с большой долей вероятности не примут факт дарения во внимание и не дадут разрешение на продажу.
Здесь получается интересная ситуация: у ребёнка уже было доля в квартире и после ее отчуждения его жилищные условия не улучаются. Для получения разрешения со стороны органов опеки самым действенным вариантом будет положить деньги на счёт ребёнка от продажи.
3. Покупка квартиры в ипотеку
Банки во всех сделках стараются уменьшить свои риски и возможные проблемы с реализацией имущества. Именно поэтому у вас вряд-ли получится выделить долю ребёнку до полного погашения ипотеки. Вы просто не получите разрешение со стороны банка.
Именно поэтому органы опеки не дают согласие на продажу детской доли с целью покупки квартиры в ипотеку. Есть большая вероятность того, что ребёнок останется без единственного жилья. Если вы сможете полностью погасить ипотеку продажей квартиры, то опека может одобрить сделку.
4. Покупка более дешевой квартиры
Здесь стоит понимать, что органы опеки следят за тем, чтобы ребёнок не столкнулся с ухудшением своих жилищных условий. Именно поэтому продажа более дорогой квартиры и покупка более дешевой может не понравится опеке и одобрение вам не дадут.
В первую очередь здесь будет учитываться размер и стоимость новой доли ребёнка.
5. Продажа квартиры без согласия второго родителя
Если второй родитель ребёнка жив и не лишен родительских прав, то органы опеки имеют право затребовать его согласие на проведение сделки с долей ребёнка.
При этом у вас будет право оспорить отказ второго родителя в судебном порядке. В большинстве случаев одобрение второго родителя является формальностью, особенно если он не участвует в жизни ребёнка.
Надеюсь, данная информация будет для вас полезной. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые статьи. Спасибо за внимание и до встречи.