«Чистая» сделка, или Как купить квартиру б/у

Вместе со специалистами Роскачества мы разобрались в нюансах сделки и выяснили, как проверить юридическую чистоту такой квартиры и на что обратить внимание при ее покупке.

Где эта улица, где этот дом…
Оценивать нужно не только квартиру, но и то, в каком районе она расположена. Особенности вторичного рынка недвижимости в том, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблем с инфраструктурой нет, как в случае с новостройками. Но есть вещи, на которые стоит все же обратить внимание.
1. Если дом находится близко от остановки, это большое преимущество для перемещений по городу. Но есть и неприятные сюрпризы – непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды. Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью. 2. Доступность магазинов. Специфика городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания. 3. Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно, но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить. 4. Если вы покупаете квартиру при помощи риелтора, не доверяйте всецело его словам и не ограничивайтесь кратким «показом» квартиры. Одна из уловок, которой пользуются недобросовестные посредники, – это показ квартиры и района, где она находится, в самое выгодное время. Поэтому, чтобы подстраховаться, лучше приехать посмотреть место еще раз, уже самостоятельно. Есть смысл поговорить с соседями, если есть такая возможность. Обратите внимание на состояние двора, количество машин рядом с домом, зеленые насаждения.
Можно спросить, кто обслуживает дом и есть ли нарекания со стороны жильцов. Также нужно обратить внимание на подвалы – открыты или закрыты. Для крупных городов актуальна проблема сбора мусора и его сортировки. Если для вас это принципиальный вопрос, уточните, как именно работает местный оператор по вывозу отходов.

Юридические нюансы
Покупка квартиры на вторичном рынке имеет ряд чисто юридических особенностей. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией. Нюансы юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Как убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю:
1. Запросите выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра. Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита и так далее).
Если квартира была куплена в ипотеку, просите представить вам справку из банка, что кредит погашен и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры. Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть трудности. К тому же нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника. Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Попросите показать паспорт.
Продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что она заверена у нотариуса.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
4. Выписка из финансового лицевого счета. Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
5. Уточните, кто именно зарегистрирован в квартире. Для этого можно запросить у владельца справку о составе семьи. Собственник может получить ее в МФЦ. В этой справке будут указаны все люди, зарегистрированные в квартире сейчас, а также те, кто был в ней прописан ранее. На что стоит обратить внимание – не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети. Если да, уточните, есть ли для них альтернативное жилье, куда их можно вписать после выписки, потому что в противном случае лишить их регистрации по закону не получится.

Порядок расчета
Порядок передачи денег вписывается в договор, обе стороны должны его соблюдать. Одним из безопасных способов считается перечисление денег на счет нотариуса, откуда их заберет предыдущий владелец после того, как договор купли-продажи будет исполнен и квартира будет передана новому собственнику, то есть вам.
Не пренебрегайте проверкой документов и проявляйте бдительность. Если имеете какие-то сомнения, обращайтесь к юристам, которые смогут проконсультировать по интересующим вас вопросам и проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.