Если у вас с соседями в многоквартирном доме возникла мысль об установке шлагбаумов во дворе, лучше делать это правильно, соблюдая существующие нормы и учитывая опыт старших товарищей.
Шаг № 1. Определение целесообразности
Понятно, что во дворе дома, расположенного вблизи станции метро или другого транспортного узла, когда одолевают приехавшие на личном автомобиле, норовящие оставить на рабочее время своё авто во дворе автолюбители, нет никаких сомнений, что ставить шлагбаумы надо.
Но бывают и другие случаи. Например, спальный район вдалеке от станций метро и прочих транспортно-пересадочных узлов с десятком-другим многоквартирных домов разной конфигурации и размера. В этом случае к анализу целесообразности установки шлагбаумов нужно подойти более серьёзно, чтобы не получилось так, что вы затратили огромное количество сил и времени, понесли значительные расходы на установку шлагбаумов и сопутствующего оборудования, а также обрекли жителей дома на ежемесячные взносы на его содержание, а результат получили практически нулевой - на придомовой парковке как не было свободных мест, так и нет после закрытия двора.
Чтобы оценить целесообразность установки шлагбаумов в таком случае, нужно посчитать, сколько машиномест есть на парковке во двое вашего дома, и вычислить соотношение количества машиномест к количеству квартир (и офисов, если они есть) в вашем доме. Такие же соотношения следует вычислить для всех соседних домов. В идеале - для всех домов микрорайона или жилого комплекса, в котором находится ваш дом. Для соблюдения научного подхода можно вычислять соотношение не количества квартир к количеству машиномест, а площадь квартир (и офисов, если они есть) к количеству машиномест.
Менее показательным будет сравнение отношений площадей земельных участков под домами к количеству квартир (площадей).
Если в результате такого анализа вы приходите к выводу, что в вашем доме наиболее выгодное (или одно из наиболее выгодных) соотношение количества машиномест во дворе к количеству (площади) квартир в округе, значит в настоящее время жители вашего дома предоставляет право жителям соседних домов пользоваться своей придомовой парковкой больше, чем сами пользуются парковками соседних домов.
В этом случае можно с уверенностью сказать, что установка шлагбаумов во дворе вашего дома целесообразна.
В противном же случае, по субъективному мнению автора, овчинка выделки не стоит, но решать, конечно, вам.
Шаг № 2. Определение возможности
На ваш вкус, этот шаг может быть и под номером 1.
Шлагбаумы во дворе многоквартирного дома можно установить при соблюдении двух условий:
1) придомовая парковка, которую вы ходите огородить шлагбаумами, должна быть в границах земельного участка, на котором расположен ваш дом. Проверить это можно на Публичной кадастровой карте.
Бывают такие дома, у которых земельный участок заканчивается строго по периметру дома или с захватом 5 м земли по периметру. В подобных случая парковка просто не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (смотрим п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК ФР), поэтому собственники не могут ограничивать использование не своего земельного участка.
2) установка шлагбаумов на придомовой парковке не должна нарушать местных правил установки шлагбаумов (их нужно найти и изучить). Например, шлагбаумы обычно запрещено размещать в месте прохождения инженерных коммуникаций, а также установка шлагбаумов не должна мешать проходу пешеходов или проезду автомобилей на территории общего пользования.
Если вы пришли к выводу, что установка шлагбаумов в вашем дворе возможна и целесообразна, переходим к шагу № 3.
Шаг № 3. Получение согласия управляющей организации
Согласие управляющей компании на участие в этом проекте желательно получить заранее. Письменное или устное - на ваше усмотрение, в зависимости от уровня доверия.
Понятно, что если собственники примут на ОСС такое решение и официально потребуют от УК его исполнения, отказать она не будет иметь права, но у неё будет множество возможностей саботировать его реализацию, поэтому лучше договориться заранее.
Лучше всего работает схема финансирования, предусматривающая распределение всех расходов по установке и обслуживанию шлагбаумов на всех собственников помещений, вне зависимости от наличия автомобиля и желания собственника вообще в этом участвовать. Тогда не придётся в процессе самостоятельно собирать недостающие взносы. Единоразовый взнос на установку и ежемесячный взнос на содержание вписывается управляющей компанией в ЕПД. В случае его неоплаты, у абонента просто растёт долг.
В этой схеме участие управляющей организации в реализации проекта будет большим: УО заключает с подрядчиком договор на поставку и монтаж оборудования, а после ввода в эксплуатацию - договор о его обслуживания и диспетчеризации, вносит в ЕПД и собирает платежи.
Шаг № 4. Выбор подрядчика
Сейчас существует множество компаний (особенно, в крупных городах), которые осуществляют полный цикл работ по установке и последующему обслуживанию, в том числе диспетчеризации шлагбаумов, ворот и сопутствующего оборудования. Можно обратиться в несколько таких компаний, работающих вашем городе, и получить от них коммерческие предложения. Не помешает почитать о них отзывы в интернете.
После сравнения предложений от нескольких компаний выбираем наиболее привлекательное по цене и комплектации, учитывая отзывы о потенциальном подрядчике.
Далее работаем с этой компаний.
Шаг № 5. Разработка технического проекта
Хороший подрядчик бесплатно разработает вам технический проект установки шлагбаумов. Этот проект необходимо скорректировать с учётом пожеланий жителей вашего дома и требований местных правил о порядке установки ограждений на придомовой территории, которые вы нашли и изучили, выполняя шаг № 2.
Если подрядчик не согласен разработать вам проект, придётся привлекать специалистов или сделать это самостоятельно. Обычно это эскиз с условным нанесением шлагбаумов на карту, поэтому проект - это слишком громкое название для данного документа. Вы справитесь.
Шаг № 6. Разработка Положения о порядке въезда/выезда на придомовую территорию
Положение о порядке въезда/выезда на придомовую территорию - это документ, который, грубо говоря, описывает, как это всё будет работать после установки шлагбаумов, какие будут действовать правила.
В интернете опубликовано множество примеров таких положений, которые можно взять за основу и откорректировать в соответствии с вашей ситуацией и вашими местными правилами установки шлагбаумов.
Очень важно внимательно отнестись к разработке данного документа, так как после его утверждения на общем собрании, всем жителям МКД придётся много лет жить по правилам из этого положения.
Шаг № 7. Общее собрание собственников
Да, как ни странно, ОСС - это только седьмой шаг, хотя некоторые почему-то с него начинают.
Когда вы подошли к ОСС, у вас уже, в принципе, должно быть всё продумано, рассчитано и выбрано, нужно это только формально утвердить на ОСС.
Перечень вопросов, которые должны быть вынесены на голосование, нужно обязательно привести в соответствие с местным порядком установки ограждений, который мы нашли и изучили на шаге № 2, в том числе выбор лица, уполномоченного на подачу заявления о согласовании установки ограждающих устройств, порядок въезда на территорию автомобилей экстренных служб, источника финансирования и прочее.
Есть практика составления такой повестки собрания, которая вообще не предусматривает принятие на ОСС никаких конкретных решений, ОСС при этом лишь наделяет полномочиями председателя совета или совет дома принять решение о местах установки шлагбаумов (разработать технический проект) и о порядке въезда на придомовую территорию, о размере и порядке финансирования и прочее.
Это порочная практика, которая имеет не самые радужные судебные перспективы, поэтому мы не рекомендуем вам ей пользоваться. Лучше принять на ОСС вполне конкретные решения, которые определяют всё необходимое, без каких-либо последующих единоличных решений председателя или совета МКД.
Напомним, что установка шлагбаумов на придомовой парковке - это вид ограничения пользования земельным участком, решение о котором может быть принято собственниками на общем собрании в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а количество голосов собственников, необходимое для принятия такого решения, составляет не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
То есть, решение общего собрания об установке шлагбаумов строго по закону принять очень сложно.
Некоторые активисты поступают так. Проводят ОСС, принимают решение простым большинством, оформляют протокол и кладут его "в ящик", не спеша с его реализацией. Дело в том, что по ЖК РФ даётся полгода на оспаривание решений ОСС в судебном порядке, по ГК РФ - два года.
Эти активисты выжидают указанные сроки и потом начинают реализовывать решение ОСС об установке шлагбаумов, принятое в нарушение ЖК РФ, но которое уже сложно оспорить в судебном порядке в связи с истечением указанных сроков оспаривания.
Я не советую вам поступать подобным образом, так как в этом случае могут возникнуть проблемы при согласовании установки шлагбаумов с органом местного самоуправление, да и недовольных собственников может быть в этом случае довольно много, ведь 2/3 из них не голосовали ЗА установку. Некоторые из таких недовольных могут всё-таки попытаться оспорить решение ОСС в судебном порядке, подав ходатайство о восстановлении срока подачи иска, а суд может пойти им навстречу.
Лучше делать всё по закону.
Как проводить ОСС, мы здесь расписывать не будем. Это отдельная большая тема. В интернете существует множество инструкций по проведению собраний собственников. Например, эта.
Скажу лишь, что для этого необходимы реестр собственников и база контактов.
У вас, скорее всего, будет больше шансов набрать необходимое количество голосов на ОСС, если у вас большой чат дома, а также если вы проводите собрание в электронной форме (с использованием системы, в порядке ст. 47.1 ЖК РФ).
Много полезного о региональной системе Московской области написано здесь.
Шаг № 8. Согласование установки шлагбаумов с ОМСУ
Когда вы выполнили все необходимые действия по процедуре проведения ОСС, в том числе, оформили протокол собрания, направили его в Госжилинспекцию и т. п., вам необходимо получить от органа местного самоуправления согласие на установку ограждающих устройств.
Порядок получения такого согласования обычно содержится в местных правилах установки ограждения на придомовых территориях, которое вы нашли и изучили на шаге № 2.
Составляем заявление строго в соответствии требованиями, перечисленными в Порядке, и прикладываем к заявлению все необходимые документы: протокол ОСС, Положение о порядке въезда/выезда, технический проект и прочее.
В некоторых местных правилах прописано, что к заявлению должны быть приложены согласия местных экстренных служб и инженерных сетей. В этом случае вам придётся сначала побегать по этим организациям.
В других правилах указано, что ОМСУ принимает решение о согласовании с учётом мнения этих организаций, то есть сам согласовывает с ними установку шлагбаумов в вашем дворе.
Если ОМСУ вам отказал в согласовании установки шлагбаумов по тем или иным причинам, надо понять, законны ли основания для отказа. Перечень оснований для отказа в согласовании обычно закрытый и содержится в том же Порядке.
Если вы считаете, что отказ необоснован, можно попробовать оспорить этот отказ в судебном порядке.
Если вы поняли, что отказ законен и произошёл, потому что вы нарушили требования Порядка установки, например, расположили шлагбаумы так, что они перекрывают проезд общего пользования или под ними проходят инженерные коммуникации, придётся заново делать проект и заново утверждать его на ОСС. После этого подавать заявление о согласовании в ОМСУ второй раз.
Шаг № 9. Заключение договора на поставку и монтаж оборудования с подрядной организацией
И вот, вы получили заветное согласование органа местного самоуправления. Самое сложное позади. Теперь обращаетесь в УК (лучше письменно) с просьбой реализовать принятые на общем собрании решения.
УК может не пожелать заключать договор с выбранным вами подрядчиком и она имеет на это право. Это один из способов саботировать реализацию решений ОСС, поэтому мы рекомендую Вам заранее согласовать всё с УК, в том числе подрядчика.
УК должна заключить договор на поставку и монтаж оборудования шлагбаумов. Очень желательно активистам дома, которые занимались этим вопросом с самого начала, изучить проект этого договора, особенно техническое задание. Проверить его на предмет соответствия комплектации оборудования достигнутым ранее между вам и подрядчиком договорённостям.
Если всё в порядке, нужно сообщить УК, что вы согласны с данным проектом договора. Далее уже юристы и инженеры УК должны проверить по своим критериям условия договора и принять решение о его подписании руководителем.
Шаг № 10. Монтажные работы
После заключения договора и поступления предоплаты на счёт подрядчика в течение обозначенного в договоре срока подрядчик привозит оборудование и производит его монтаж. Очень желательно контролировать монтажные работы и плотно взаимодействовать с подрядчиком во время их проведения.
Шаг № 11. Заключение договора на обслуживание и диспетчеризацию
Перед запуском системы (закрытием шлагбаумов) управляющая организация должна заключить с подрядчиком второй договор - на техническое обслуживание и диспетчеризацию. Не всегда второй договор заключается с той же организацией.
Диспетчеризация обычно необходима по требованию органа местного самоуправления для обеспечения беспрепятственного проезда на территорию МКД автомобилей экстренных и коммунальных служб.
Шаг № 12. Обеспечение доступа жителей к управлению шлагбаумами
За несколько дней перед закрытием шлагбаумов желательно вывесить объявления о дате и времени их закрытия, оповестить об этом жителей в чатах.
Необходимо обеспечить доступ к открытию шлагбаумов всем жителям вашего дома до их закрытия. Способ доступа (брелоки, мобильное приложение и т. п.) зависит от типа системы управления шлагбаумами.
Шаг № 13. Ввод в эксплуатацию
В обозначенный день и час закрываем шлагбаумы. В первые дни после закрытия обязательно будут сложности с проездом, недопонимание соседей и т. п. В этот переходный период нужно устранять все недопонимания, оперативно предоставить доступ к управлению тем жителям, которые по тем или иным причинам ещё его не получили.
Через несколько дней или недель будет ясно, правильно ли вы оценили целесообразность установки шлагбаумов во дворе вашего дома (шаг № 1).
Абсолютный показатель успеха - это наличие в вашем дворе после установки шлагбаумов семь дней в неделю круглосуточно нескольких свободных парковочных мест.
Спасибо, что дочитали до конца! Если вам понравилась эта инструкция, поделитесь ей с друзьями и отправьте её в чат своего дома.
Всем успехов в установке шлагбаумов во дворе!
Для tetegram-канала Старший по дому.