Можно ли покупать квартиры у близких родственников? Например, у родителей? В чем особенность оформления таких сделок? Возможно ли приобрести жилье у родных, используя ипотеку или маткапитал? Попробуем разобраться.
О нюансах, связанных с покупкой жилья у близких родственников, в том числе с использованием ипотечного займа и средств материнского капитала, мы узнали у риелтора, специалиста в сфере недвижимости, юриста Марии Степановой.
– Сделки между близкими людьми встречаются очень часто, так как на сегодняшний день законодательство не запрещает их проводить. За исключением ситуаций, когда речь идет о муже и жене – супруги не могут друг другу продать недвижимое имущество. Договор купли-продажи в этом случае невозможен – они имеют право только подарить свою долю друг другу, – говорит специалист. – Но и здесь существуют нюансы. Некоторое время назад собственность супругов сразу оформлялась в долевую, то есть в приобретенной недвижимости сразу определялись доли – например 1/2, 2/3 и т. д. Сейчас по закону при покупке квартиры или дома имущество оформляется в общую совместную собственность супругов, без определения долей. Из-за этого в будущем возникают сложности, когда муж или жена хотят подарить друг другу недвижимость.
При совместной собственности сначала необходимо идти к нотариусу, чтобы определить доли, а только потом проводить дарение, и это тоже сделка нотариальная.
По словам эксперта, для остальных близких родственников продажа недвижимости законом не запрещена. Но существуют некоторые особенности.
– При покупке жилья можно получить налоговый вычет в размере 13%, но это право не распространяется, когда сделки совершаются между близкими родственниками, – предупреждает Мария Степанова. – Такой круг близких людей определен законодательно – это родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки. То есть если, например, сын купил квартиру у папы, то налоговый вычет оформить он не сможет. При приобретении жилья у близких родственников с помощью ипотечного кредитования тоже могут возникнуть сложности. В подобных ситуациях банки иногда отказываются выдавать кредиты. Был даже случай, когда финорганизация не предоставила кредит женщине на покупку жилья у бывшего супруга, хотя родственные связи фактически утрачены. А в ситуации, например, когда в квартире долевая собственность и после развода супруга с помощью ипотеки решила докупить долю бывшего мужа до целой квартиры, кредит ей одобрили. Поэтому многое зависит от решения самого банка.
Что касается приобретения недвижимости у близких родственников с привлечением средств маткапитала, то здесь проблем возникнуть не должно.
– В законе не сказано, у кого можно покупать жилье с использованием средств маткапитала, поэтому совершенно не возбраняется приобретать недвижимость у близких родственников. Ведь мы знаем, что деньги на счет продавца перечисляет Пенсионный фонд. Это ведомство предварительно проверяет документы, законность и правильность оформления сделки. Здесь можно подумать, что покупатель захотел обналичить маткапитал, формально купив квартиру у близкого родственника, например у одного из родителей. Но, с другой стороны, деньги получают папа или мама, и после продажи они могут распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе подарить детям, никто это не запрещает. Таких сделок проходит достаточное количество, проблем не возникает. А вот если бы средства от ПФР получал человек, имеющий право на маткапитал, а потом он их должен был отдать продавцу, то тогда был бы риск. Но это так не работает.
Все прозрачно: сделка регистрируется, деньги перечисляются на счет продавца, он передает квартиру в собственность покупателя, законность сделки сохраняется. Никаких подводных камней нет, – заключает эксперт.
Ирина Марченко. © Фото: ИД «Волгоградская правда» / Кирилл Брага