Поскольку рынок коворкингов является быстроразвивающимся и перспективным, было проведено исследование, где рассмотрено 256 объектов в Москве. Анализ проводился по множеству параметров, а также по классам зданий, в которых коворкинги расположены.
Соотношение количества коворкингов по административным округам Москвы на конец марта 2022 года говорит о том, что безоговорочным лидером по наличию таких пространств является ЦАО — 46,4% всех коворкингов расположены здесь. На втором месте — ЮАО, здесь 15,5%. На третьем — ЗАО с 9,2%. Наименьшее количество — в СЗАО, всего лишь 2,1% от общего числа.
По классам зданий объекты распределены следующим образом. Около половины из них (50,9%) работают в зданиях класса В. На втором месте — здания класса B+, в них расположены 20,5% коворкингов столицы. На здания А+ и А приходятся 8,3% и 9,9% соответственно. На здания класса С — 9,5%. В зданиях класса В- расположены всего два коворкинга, что составило 0,9% от общего количества. При этом 28,9% коворкингов и гибких сервисных офисов (суммарно) имеют статус постоянно занятых, то есть арендованы на длительный срок и не имеют вакантных мест.
Вакантные места в остальных объектах делятся на три типа: фиксированные, нефиксированные и места в отдельных офисах. 56,5% всех объектов, имеющих вакантные места, могут предложить резидентам места в отдельных офисах. 50,5% — имеют фиксированные рабочие места. 41,8% — нефиксированные. При этом в бизнес-центрах расположены 31,7% всех коворкингов и гибких офисов Москвы. 17,2% расположены в административных зданиях. 12,9% расположены в жилых комплексах (в жилых домах). Остальные находятся в многофункциональных комплексах, бизнес-парках, особняках и других зданиях.
По наличию дополнительных услуг для резидентов (что часто является важным фактором при выборе коворкинга или гибкого сервисного офиса) предложения распределяются так: 28,7% объектов предлагают оформление юридического адреса; 39,4% имеют обустроенную зону отдыха; 32,3% могут предложить большую переговорную; 29,5% работают круглосуточно; 25,5% проводят мероприятия для резидентов.
Какие предпосылки привели к росту рынка коворкингов?
1. Рост удаленной занятости, переход на гибкий график работы.
2. Рост доли самозанятого населения → рост количества фрилансеров и стартапов – основных клиентов рынка гибких рабочих пространств.
3. Совмещение работы по найму с созданием собственного бизнеса.
4. Появилась практика аренды крупнейшими компаниями рабочих мест в коворкингах для работников, живущих вдалеке от центрального офиса, если их специализация допускает удаленную работы.
5. Развитие экономики совместного потребления (sharing economy).
Преимущества коворкингов
• возможность арендовать рабочее место на короткий срок;
• участие в мероприятиях, проводимых на территории гибких пространств, нетворкинг с другими резидентами;
• возможность арендовать новые рабочие места или гибкий офис при расширении команды, а также сокращение арендованной площади при необходимости;
• отсутствие затрат на ремонт и оборудование;
• низкая стоимость аренды переговорных комнат;
• широкий спектр дополнительных опций, включенных в стоимость аренды
• коворкинги теперь воспринимаются не только как платная аренда рабочего места, а как сервисные пространства, предоставляющие арендаторам полную офисную инфраструктуру в соответствии с потребностями (кухня , мягкие зоны с развлечениями и др)
Целевая аудитория
Целевая аудитория коворкингов зависит от позиционирования компании, но для большинства гибких рабочих пространств столицы характерно отсутствие четкого фокуса на определенной целевой аудитории. Более половины компаний позиционируют свои пространства на рынке как универсальные и подходящие для любой аудитории. Остальные делают акцент на определенных сегментах.
Если анализировать профессиональную направленность, классические гибкие пространства ориентированы на клиентов из сфер маркетинга, дизайна, рекламы, брокеров по недвижимости, юристов, бухгалтеров. Именно эти профессии подразумевают высокий уровень коммуникации.
Анализ возраста аудитории из открытых источников показывает, что наиболее активными пользователями коворкингов являются люди в возрастной категории 25-34, 35-44 лет.
Сегодня в Москве действуют около 30 крупных компаний, общая площадь пространств которых составляет 230 тыс. кв. м, а суммарное количество рабочих мест – 34 500 рабочих мест. По итогам I квартала 2022 г. - 7995 мест (23%) из них вакантно. В 1 квартале 2022 года в Москве было открыто 7 новых коворкингов общей площадью 9 500 кв. м. К концу периода общий объем предложения гибких пространств достиг 344 300 кв. м. До конца 2022 г в Москве заявлены к открытию еще 23 объекта в данном сегменте общей площадью 144 000 кв. м.
В 1 квартале 2022 г. объем сделок в сегменте коворкингов в Москве составил 11 750 кв. м. Так как в кризис у арендаторов снижается горизонт планирования, а коворкинги предлагают гибкость договора по условиям срока и стоимости аренды, к концу 2022 г можно ожидать рост интереса арендаторов именно к такому формату коммерческой недвижимости. Дополнительным преимуществом для арендаторов является отсутствие необходимости инвестировать в отделку на фоне подорожания стоимости стройматериалов.
Прибыльность
В настоящее время операторы российских коворкингов работают с низкой маржой и небольшими объемами, в среднем один коворкинг окупается за 3-3,5 года при загрузке коворкинга от 70%. Причем, в первый год работы коворкинги часто приносят убытки. Около 80% доходов составляет плата за аренду рабочих мест, 20% плата за дополнительные сервисы: переговорные комнаты, конференц-залы. Для России в настоящее время порогом прибыльности коворкингов считается цифра «более 200 резидентов».
Востребованность
На сегодняшний день рынок коворкингов занимает около 2% от всего рынка офисных площадей Москвы. Современные гибкие пространства располагаются в локациях с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. В большинстве коворкингов и гибких офисов Москвы есть кухня, локеры, open space, организованные парковки и переговорные комнаты.
В первую очередь коворкинг интересен тем, что арендовать можно не пустые помещения, а целую инфраструктуру, благодаря чему клиенты могут существенно оптимизировать свои расходы на аренду и сократить издержки на регулярное сервисное обслуживание, куда входит клининг, обеспечение безопасности, административные услуги, техническое сопровождение, эксплуатационное обслуживание и многое другое. Некоторые коворкинги уже сделали шаг вперед и стали предлагать нечто большее , чем аренду пространства, речь идет о помощи предпринимателям в ведении бизнеса и оптимизации некоторых бизнес-процессов в их компаниях. Подобный сервис уже начал активно набирать обороты в Москве, что положительно сказывается на росте рынка коворкингов в целом.
В Москве представлены все типы коворкингов, где наибольшей популярностью пользуется классический тип коворкинга со смешанной планировкой, рассчитанной для разного вида клиентов.
В 2022 г мы увидели очень четкую тенденцию роста спроса на сервисные и гибкие пространства со стороны крупных арендаторов. Формат коворкингов, который ранее оценили фрилансеры и стартаперы, теперь стал интересен для крупных корпоративных арендаторов и компаний среднего бизнеса, что выражается в подписании договоров аренды с моноарендаторами.
Перспективы рынка коворкингов в России в ближайшие 5-10 лет эксперты оценивают достаточно высоко. Эта ниша в Москве пока не заполнена и интересна для крупных сетевых игроков. Эксперты объясняют резкий рост рынка коворкингов тем, что в современном, быстро меняющемся мире, возможность быстро сократить или наоборот увеличить занимаемые компанией площади является очень важным фактором. Кроме того, многие компании постепенно отходят от владения и самостоятельного управления офисами в пользу аутсорсинга, поэтому востребованность коворкингов будет расти.