Ситуация, когда возводится самовольно объект недвижимости, довольно частая. Во многих местах это настолько распространенная практика, что в маленьких городах буквально каждое второе здание может быть самостроем. В деревнях найти зарегистрированные объекты вообще редкость, там никого не волнует, кто, где и как построил. Построили и построили и пользуются.
Как продаются такие объекты?
Точно также без всякой регистрации, без узаконивания, расплатился и пользуйся, все соседи знают и никаких вопросов никто не задает.
В крупных городах вопрос с землей довольно напряженный, её всегда не хватает, всем нужна земля для стройки, для проведения дорог и т.д.
Любой самовольно возведенный объект через некоторое время может попасть в область наблюдения контрольных органов, которым этот земельный участок понадобился для каких-то нужд.
Вас могут вежливо попросить ликвидировать ваше незаконное строение. Что с этим делать?
Давайте разберем и дадим несколько рекомендаций.
Если вам по наследству достался такой объект, то надо понимать, что официально права на него не зарегистрированы, соответственно, и вам официально они не принадлежат. Нотариус никогда не выдаст вам свидетельство о праве на наследство. По сути, этот объект ничей. На объект могут существовать какие-то документы, но именно правоустанавливающих документов нет.
Поэтому "вступать в наследство" вам придется по другому. Фактически вы должны встать на место наследодателя и все зависит от конкретных обстоятельств.
Например, если гараж находится в гаражном кооперативе, то членство в этом кооперативе зависит от устава и позиции председателя. Нам встречались случаи, когда пай просто переписывался на новое лицо, например, жену или другого родственника.
Гаражи в больших городах обычно строят блоками, где 10-20 боксов объединены в одно длинное здание, которое находится на пустыре, было возведено самостроем самими членами гаражного кооператива либо местными жителями.
Вопрос о том, как было возведено это здание очень важный.
Для законного возведения любого здания нужно обладать правами на землю, которые позволяют проводить строительство. Это должен быть отвод под ведение строительства либо права на участок с видом разрешенного использования, допускающим строительство. Этот вопрос чрезвычайно важный! Если у вас нет никаких прав на земельный участок, т.е. вы в отсутствие собственника самовольно построили на его земле, то решить вопрос без собственника невозможно.
Права на земельный участок в той или иной мере должны быть, у вас должна быть хотя бы аренда этого земельного участка. Поэтому первым делом надо решить вопрос с землей. Если есть возможность можно заключить договор аренды земельного участка хотя бы сегодняшним числом.
Другой вопрос – это само строительство. Гаражно-строительные кооперативы всегда строят свои гаражи по типовым проектам с типовыми разрешениями, которые выдавались в свое время. Если вы поднимете историю строительства объекта, то возможно найдете какие-то концы, когда эта стройка только начиналась. От этого будет во многом зависеть дальнейший ход дела.
Если вы соберете такие документы, то ваше самовольное строительство окажется уже не таким самовольным, т.е. какие-то разрешения давались и существовали. Единственное, что они не были доведены до конца, т.е. регистрация не произведена, не узаконены нарушения. Это можно сделать и сейчас.
Вам нужно уточнить ситуацию с гаражами у ваших соседей по гаражным боксам, скорее всего эта проблема волновала кого-то и до вас. Может быть, кто-то из них уже этим занимался и добился определенного прогресса. Возможно, уже подавали какие-то иски, рассматривались дела, давались разрешения администрации. Чтобы не начинать это всё снова, не порождать неразбериху, лучше воспользоваться теми результатами, которые уже достигнуты.
Существует еще один способ, который также применяется в практике когда, получив разрешение на земельный участок, вы можете осуществить строительство сейчас. Вы можете получить разрешение на строительство, представить проекты, который должен быть выполнен по существующему построенному зданию, получить разрешение и якобы осуществить строительство. Через некоторое время вы подаете документы о завершении строительства, осуществляется приемка якобы построенного здания, после чего оно вводится в эксплуатацию и проводится регистрация.
Если город небольшой, то администрация всегда заинтересована в том, чтобы на их территории было как можно больше объектов недвижимости. Они с них получают налоги, поэтому там к этому особо не придираются и это вполне возможно. В крупных городах с этим могут быть проблемы, потому что у администрации есть свои планы, они могут планировать там прокладку коммуникаций, линий, дорог и т.д. и ваш бокс может оказаться в неудобном месте и вам могут отказать.
В этом случае остается последняя возможность, узаконить вашу постройку через суд. Но учтите, что узаконивать нужно будет весь гаражный комплекс, а не только один ваш бокс. Ваш бокс входит в состав гаражного комплекса и не может быть узаконен отдельно от самого здания.
Возможность узаконивания незаконного строительства предусмотрена ст.222 ГК РФ и есть условия, которые это допускает.
Например, лицо должно иметь право на земельный участок, о чем мы говорили раньше. Здание должно соответствовать строительным нормам и правилам, а также постройка не нарушает ничьих прав.
С последним и будут проблемы, потому что, если вы не договоритесь с администрацией, она и будет заявлять возражения. Администрация защищает общественные интересы и она может представить свои возражения. Иск не простой, но в практике такие случаи многократно бывали, поэтому в теории его можно выиграть и узаконить ваше наследство. Перевести его из разряда самовольного строительства в нормальный объект недвижимости.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
