28 октября 2022 года на плановом заседании совета директоров Центрального банка России было принято решение не менять ключевую ставку. Она осталась на том же уровне, на котором была установлена чуть больше месяца назад – 7,5% годовых. Потенциальные покупатели недвижимости восприняли эту новость по-разному. Одни увидели в ней негатив, предположив, что снижения ипотечных ставок в ближайшее время ждать тоже не стоит. Оптимисты же из стабильности ключевой ставки сделали вывод, что ипотека не будет дорожать, потому что проценты по ипотеке не изменятся. А как на самом деле? Разбирался портал МосДольщик.рф.
Почему некоторые полагают, что ключевая ставка и проценты по ипотеке меняются в одну и ту же строну
Если говорить максимально упрощенно, ключевая ставка – это тот минимальный уровень процентов, под который Центробанк готов давать кредиты коммерческим банкам. Те, в свою очередь, выдавая, например, ипотечные кредиты населению, прибавляют к ней некоторую добавку. Это и будет ипотечная ставка. Отсюда создается впечатление, что если ключевая ставка падает, то падают и ипотечные ставки. И наоборот. А если ключевая ставка сохраняется без изменений, как это произошло сейчас, нет повода и для изменений ипотечных ставок.
Небольшой нюанс. В данном случае речь о коммерческой ипотеке, которую банк выдает из своих собственных средств. Программы, по которым ипотеку субсидирует государство – это совсем другое. По ним ставки не зависят от решений Центробанка, а определяются конкретными постановлениями правительства РФ, и всегда ниже ключевой ставки.
- Скажем, по программе льготной ипотеки на новостройки, которая в нынешнем виде будет действовать до конца года, ставка составляет 7% годовых. По собственному желанию (или с помощью застройщиков) банк может ее сделать меньше. Но точно не больше, даже если ключевая ставка вырастет.
- По программе «Семейная ипотека» ставка составляет 6%. К слову, ее действие недавно решили продлить на полгода – до 1 июля 2024 года.
Что на самом деле влияет на проценты по ипотеке
Но вернемся к коммерческой ипотеке. Несмотря на то, что ключевая ставка, бесспорно, оказывает существенное влияние на ипотечные ставки, есть и другие факторы влияния, иногда даже более сильные. Лучшая иллюстрация к тому – ситуация с середины сентября по середину октября нынешнего года.
Напомним, что 16 сентября состоялось предыдущее заседание совета директоров Центробанка, на котором ключевая ставка в очередной раз была снижена. Не так сильно, как в предыдущие разы, но все же – на 0,5 процентных пункта, до 7,5% годовых. Казалось бы, вслед за этим должны были немного снизиться и ставки по коммерческой ипотеке. Однако этого не произошло. Зато произошло обратное: уже в октябре банки начали повышать проценты по ипотеке.
Сначала так поступили ряд небольших банков, а затем и крупные, с государственным участием. Так, «Сбер» и ВТБ увеличили минимальную ставку по коммерческой ипотеке на 0,5 процентных пункта – до 10,4% годовых. На таком же уровне оказались ставки у банка Дом.рф. А у некоторых других банков ставки стали выше даже 12%.
Эти процессы начали происходить на фоне частичной мобилизации, которая была объявлена 21 сентября, то есть, через неделю после очередного снижения ключевой ставки. Как отметила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, с этого момента банки ощутили отток наличности. Чтобы его приостановить – подняли ставки по вкладам, а чтобы скомпенсировать возникшие дополнительные расходы – повысили ставки по кредитам, в том числе и проценты по ипотеке.
Эта ситуация наглядно показывает, что внешние факторы могут повлиять на параметры ипотечных кредитов существенно сильнее, чем ключевая ставка. Поэтому из того, что 22 октября ключевая ставка сохранилась на отметке 7,5%, нельзя делать вывод, что проценты по ипотеке не изменятся. Ипотека может как подорожать, там и подешеветь, все будет зависеть от макроэкономической ситуации, политический и прочих процессов.