После того как ЦБ раскритиковал ипотеку на новостройки с экстремально низкими ставками, банки и застройщики предложили покупателям новую схему — траншевую ипотеку. До сдачи дома заёмщик платит всего 1 рубль в месяц. Но глава Банка России Эльвира Набиуллина уже торопится предупредить о рисках подобной программы кредитования.
Эльвира Набиуллина. Фото: rossaprimavera.ru
Что такое траншевая ипотека?
Траншевая ипотека — схема кредитования, при которой банк перечисляет деньги на покупку недвижимости частями. Количество частей зависит от договорённостей между банком и заёмщиком.
Например, банк и клиент договариваются двух траншах. Первый — до ввода дома в эксплуатацию будет символический, 100 рублей. Соответственно, ежемесячный платёж составит несколько рублей. Остальную часть банк оплатит после сдачи объекта.
Получается, что полноценные платежи покупатель вносит не сразу, а после того как получит ключи от квартиры. Тем, кто арендует жильё или копит на ремонт в новой квартире, такая схема удобна — не создаёт лишней финансовой нагрузки.
При этом удорожания жилья нет, как при ипотеке под 0,1%, потому что застройщик не компенсирует банку снижение процентов.
Подобная схема выдачи ипотеки уже работает, например, у GloraX, «Самолёт», «А101», «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс».
Почему ЦБ критикует новую ипотеку?
Банк России видит риски внедрения новой ипотеки как для застройщиков, так и для покупателей.
На пресс-конференции после заседания совета директоров Банка России по денежно-кредитной политике Эльвира Набиуллина заявила:
Это новый продукт, так называемая траншевая ипотека. Сейчас мы внимательно анализируем все его последствия. Пока он не получил широкое распространение. Но какие мы уже видим риски здесь
1. Для застройщика подорожает проектное финансирование. Поскольку банк перечисляет на счёт застройщика не всю сумму разом, а делит её на части, эскроу-счёт пополняется медленно. Между тем наполнение счёта даёт возможность компании снизить ставку по кредиту, как отмечает глава ЦБ. Соответственно, массовое использование траншевой ипотеки покупателями квартир повысит стоимость проектного финансирования.
2. Повышение спроса на жильё как объект инвестирования. Причём не исключён спекулятивный интерес. В расчёте на то, что цены на недвижимость продолжат расти, частные лица и компании начнут покупать новостройки для перепродажи. Низкие платежи по траншевой ипотеке станут дополнительным стимулом. Эльвира Набиуллина отметила: «В результате может возникнуть инвестиционный навес. Это может способствовать инфлированию цен на жильё и ещё больше усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке».
3. Банки и застройщики начнут применять мисселинг, недобросовестную продажу. Покупателей легко соблазнить низкими платежами по ипотеке, но при этом каждый должен отдавать себе отчёт в том, что после перечисления всей суммы ежемесячные платежи вырастут. Если банк и продавец не донесут эту информацию до клиента, то возможны проблемы с обслуживанием долга и негатив со стороны людей.
Брать траншевую ипотеку или нет?
К тем рискам, что выделил ЦБ, надо добавить ещё несколько.
Во-первых, банк устанавливает чёткие сроки перечисления траншей. Например, в течение года нужно выбрать все деньги. Если при этом компания не успевает завершить стройку, то придётся вносить полные платежи ещё до получения ключей.
Впрочем, обычный кредит выглядит точно так же — квартиры ещё нет, а платежи уже надо вносить по полной.
Во-вторых, в случае с траншевой ипотекой надо вдвойне внимательно читать договор. Выше мы описали честную схему жилищного кредита: банк перечисляет застройщику 100 рублей, а покупатель вносит платежи, исходя из этой суммы долга, то есть несколько рублей в месяц.
Но возможен и другой вариант. Банк первым траншем перечисляет застройщику солидную сумму, например, в несколько миллионов, но, пока дом не сдан, разрешает покупателю вносить символические платежи. При этом проценты банк будет начислять на сумму всего долга даже во время льготного периода. Всё это увеличивает итоговую переплату. Так же работают кредитные каникулы. За время перерыва заёмщик накапливает проценты, что удлиняет срок действия договора или увеличивает размер ежемесячных платежей.
Однако нельзя скидывать со счетов и плюсы траншевой ипотеки:
- Фиксируется стоимость квартиры.
- Фиксируется льготная процентная ставка (траншевая ипотека совместима с госпрограммами).
- Пока дом не сдан, можно вносить минимальные платежи, ослабляя финансовую нагрузку на семью.
- Застройщик не завышает цену на квартиру, покупаемую по траншевой ипотеке.