Точечная застройка губительна не только для города, но и для поселка. Смотрим на примере Обкомовских дач и думаем, как исправить. ➥
Обкомовские дачи — это государственный объект, поселок, в котором расположены коттеджи, предоставляемые госслужащим во временное или постоянное пользование. Находятся в распоряжении областного комитета.
Первые дачи в Заельцовском бору Новосибирска появились в 1920-х гг. Они предназначались для работников Запсибкрайисполкома (про жилой дом для них же читайте тут), а также приезжих делегаций. Все здания на территории дач никогда не были частными или жилыми официально, и на карте города они отмечены как административные строения.
Обкомовские дачи, это 30 га на берегу Оби, в которые упирается Дачное шоссе. На въезде КПП и охрана. Во Дворце приемов проходят официальные правительственные мероприятия, а в резервной резиденции председателя Правительства СССР (здание гостиничного типа) останавливаются важные гости города.
Впрочем, новосибирцы именуют Обкомовскими все дорогие дома и поселки вдоль Дачного шоссе (ДНТ Заимка, Лесной, дачи УВД, Ельцовка и проч.) И это, пусть и посредсвенное, отношение к настоящим Обкомовским дачам взвинчивает стоимость местных участков в разы.
Еще до революции в сосновом бору за 2-й Ельцовкой строили свои дома новониколаевские купцы. Причем эти леса принадлежали Кабинету Его Императорского Величества, и получить разрешение на строительство здесь было непросто, но возможно. В одном из таких домов в 1913 г. останавливался инженер-путеец Г.М. Будагов.
Кто живет в Обкомовских дачах сегодня
Я беру в расчет территорию всех поселков вдоль Дачного шоссе, в том числе, Второй жилой поселок, который относился к Обкомовским дачам напрямую: здесь жил обслуживающий персонал.
Сегодня владельцы коттеджей — это потомки первых дачников, современные госслужащие, а также люди разного достатка, которые в свое время смогли заполучить кусочек престижной недвижимости, и в первую очередь, это люди обеспеченные.
В избытке средств и возможностей кроется причина того, почему основная стилистика архитектуры современных Обкомовских дач — это замки и дворцы. Когда есть деньги, то хочется тратить их «по-полной», а как мы помним, основные местные жители — люди с деньгами и вкусом, ориентированным на стиль 90-х или 2000-х. Но в этом нет ничего плохого и, тем более, непоправимого.
Помимо «элитного» расположения и непредсказуемой архитектуры у этих поселков есть еще одна общая проблемная черта — высокие глухие заборы, из-за которых едва виднеется крыша.
Инфраструктура
Если стилистика, в которой выполнены коттеджи — дело вкуса, а он у всех разный, то плохо сформированная инфраструктура или ее полное отсутствие является самым жирным минусом любого поселка. (про важность инфраструктуры в современных ЖК я писал здесь)
В Обкомовских дачах есть дома для круглогодичного или сезонного проживания, а вот магазинов, медицинского центра или детских площадок нет. Впрочем, рядом с ними расположен современный спа-комплекс Гринвуд и ресторан русской кухни «На даче» — места притяжения не только здешних жителей, но и новосибирцев в целом. Таких ценных соседей стоит держаться, и, как минимум, обратить внимание на стиль. Их архитектура выглядит очень целостной и уместной для соснового леса и прибрежного расположения.
Причина не сформированной инфраструктуры поселков кроется в межевании «на глаз» и только на самые необходимые фрагменты — собственно дачные участки и дороги. Общественный участок, который нельзя продать, отдать, застроить или заселить не несет явной выгоды для поселка. Но недооценить значение инфраструктуры в ценообразовании земельных участков сложно. В комфортных, а инфраструктура именно про комфорт, и облагороженных поселках объекты всегда будут стоить дороже. Это справедливо для коттеджных поселков любого ценового сегмента.
Обкомовские дачи сегодня
Отсутствие инфраструктуры и вообще участков, на которых можно было бы организовать общественные пространства, невнятный архитектурный код, подкрепляемый финансовыми возможностями и личными стилистическими предпочтениями каждого собственника в отдельности.
Неоправданно высокая стоимость участков и коттеджей. Сама приставка «обкомовские дачи» добавляет «плюс сто» к итоговой стоимости, а уникальность архитектуры еще «плюс пятьдесят», в итоге, объекты надолго зависают на рынке недвижимости.
К тому же, сегодня появляется все больше предложений, которые запросто могут конкурировать с Обкомовскими дачами: с хорошей инфраструктурой, современной архитектурой и в таком же экологическом или элитном районе и за адекватные деньги.
Приведу в пример поселок Европейский, расположенный севернее Обкомовских дач. По сути он такой же «обкомовский», но с более современной архитектурой и чуть лучшей инфраструктурой, а значит уже может конкурировать с Ельцовкой, Заимкой и собственно, Обкомовскими дача.
Все это приведет к тому, что Обкомовские дачи начнут заметно уступать в конкурентной борьбе с новыми коттеджными поселками и зелеными ЖК. Стоимость — вниз, заборы — вверх. Падение цены можно наблюдать уже сейчас.
Что делать?
В идеале — снести и построить новый поселок, придерживаясь продуманного плана и архитектурного кода. Но можно и не так радикально — заняться инфраструктурой, дорогами и общественными пространствами.
🔺 сформировать ТСЖ, поселковое управление;
🔺 выработать единый стиль и стандарты ограждений;
🔺 облагородить прибрежную зону, поселковую въездную группу;
🔺 скрыть коммуникации;
🔺 создать пешеходные дорожки и привести к единому виду автомобильные внутрипоселковые дороги.
Единый стиль общественных пространств и пограничных территорий (участок / забор / дорога) соберет и немного «причешет» аляповатую архитектуру, исчезнет визуальный шум, появится упорядоченность. А обновленная инфраструктура сможет удержать «элитный» статус поселка.
Конечно, владельцам коттеджей придется исправить инфраструктуру за свой счет. И у многих найдутся возражения: подобные траты кажутся бессмысленными или несправедливыми, но это не так. Я приведу в пример условные цифры, потому что для каждого поселка будут свои пропорции, которые необходимо просчитать индивидуально. Допустим, владелец коттеджа в Обкомовских дачах хочет продать свой дом за 40 млн руб — это красивый дом с оригинальной архитектурой, комфортным метражом, современной «начинкой» (система «умный дом», комнаты специального назначения, гараж на несколько машин и тд), но мы помним, что инфраструктуры в поселке никакой. Покупателя не заинтересует даже самый «навороченный» дом, если ради любого действия вне дома ему придется ездить в город — ради покупки продуктов или прогулки с детьми и проч. Так что цена, за которую собственник сможет продать коттедж — 20 млн руб. Но если собственник (в идеале — собственникИ всего поселка или хотя бы одной улицы) вложит 2 млн в восстановление инфраструктуры вокруг своего дома, на своей улице или в целом поселке, то цена его коттеджа подрастет до желанных 40 млн руб.
Я консультирую управляющие компании и застройщиков по вопросам формирования комфортной среды внутри коттеджных поселков — планирования инфраструктуры и общественных пространств, поиска архитектурного кода. Свяжитесь со мной — вместе мы найдем оптимальное решение вашей задачи.
Спасибо за то, что оставляете комментарии под публикациями, подписываетесь на канал и ставите лайки!