Условия, изложенные в ипотечном договоре, не являются чем-то незыблемым до даты погашения ипотеки, поскольку всегда можно заключить новый договор с другим банком. Эта процедура называется рефинансированием.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о рефинансировании ипотеки, для чего это нужно, преимущества и недостатки, в какие банки обращаться, условия и порядок оформления, перечень документов, сколько стоит процедура, в каких случаях в перекредитовании могут отказать.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки – это заключение нового кредитного договора, условия которого выгоднее для заемщика. По мере своего развития кредитные организации смягчают условия кредитования. Поэтому клиенты, которые заключили договоры до смягчения условий, могут рассчитывать на оформление новых соглашений. Также рефинансирование ипотечного кредита может быть связано с поддержкой населения со стороны государства.
Основные цели рефинансирования:
- Снижение текущей процентной ставки. При грамотном подходе можно сэкономить несколько сотен тысяч рублей.
- Сокращение оставшегося срока выплат. Например, заемщику нужно выплачивать ипотеку еще 6 лет. Благодаря рефинансированию он сокращает срок до 4 лет. За счет сокращения срока уменьшается переплата.
- Увеличение срока ипотеки. Такой подход нужен, если финансовое положение клиента банка с годами стало хуже (например, он неожиданно потерял высокооплачиваемую работу). Увеличение срока приведет к уменьшению ежемесячного ипотечного платежа.
Когда стоит подать на рефинансирование ипотеки
Ключевая ставка ЦБ на постоянной основе снижается. Это привело к тому, что банки стали уменьшать ставки по ипотечным кредитам. Заемщик может переоформить ипотечный кредит либо в том же банке, где ипотека уже оформлена, либо же в какой-то другой кредитной организации.
Когда лучше делать рефинансирование ипотеки:
- Рефинансирование имеет смысл, если прошло не более половины срока с начала действия ипотечного договора. Если договор подходит к концу, в рефинансировании нет никакого смысла. То же самое касается и ситуаций, когда заемщик решается на заключение нового договора спустя 3–4 месяца после получения кредита. Ставки кредитования за столь короткий период опуститься не успеют.
- Если процентная ставка снижается хотя бы на 1–1,5%, то описываемая процедура опять же актуальна. Самое главное, чтобы новый договор не предусматривал наличия скрытых комиссий. Его придется тщательно проверять (и, возможно, даже с помощью квалифицированных юристов).
- Заемщик относится к категории граждан, которые поддерживаются государством. Яркий пример – многодетные семьи.
Какие банки предлагают рефинансирование ипотеки
Практически все крупные банки, функционирующие на территории Российской Федерации, предоставляют услуги по рефинансированию ипотечных кредитов. Ниже разберем самые выгодные предложения.
Сбербанк
Эта кредитная организация в сфере рефинансирования кредитов является признанным лидером. Обратившись в Сбербанк, можно свести воедино 5 разных кредитных договоров, которые выданы другими банками. Более того, заемщику могут быть выделены дополнительные наличные средства.
Ключевые показатели:
- процентная ставка по ипотеке – 7,9%;
- возрастное ограничение – 75 лет (на момент полного погашения ипотеки);
- минимальный стаж работы в текущей организации – 6 месяцев;
- отсутствие просроченных долгов;
- ранее ипотека не подвергалась перекредитованию.
ВТБ
Недавние исследования показали, что ВТБ на втором месте в России по объемам кредитования населения.
Условия ВТБ:
- базовая процентная ставка – 8,2%;
- отсутствие возрастных ограничений;
- отсутствие требований к минимальному стажу работы на текущем месте;
- по ипотеке в предыдущем банке должно быть сделано как минимум 6 платежей.
Из минусов можно выделить то, что ВТБ не дает в кредит дополнительных сумм.
Росбанк
С момента своего основания руководители Росбанка заявляли о том, что важнейшим направлением их деятельности являются именно ипотечные кредиты. Поэтому заявок на рефинансирование в Росбанк поступает действительно очень много.
Ключевые условия Росбанка:
- ставка – от 6,19 до 10,94%;
- возраст заемщика на момент погашения ипотеки должен составлять 65 лет;
- можно привлечь 3 созаемщиков (актуальный вариант, если у одного заемщика низкая платежеспособность);
- возможность привлекать поручителей;
- если ипотечный кредит, который перекрывается, был оформлен менее 6 месяцев назад, в рефинансировании будет отказано;
- активная работа с индивидуальными предпринимателями;
- при оформлении сделки в онлайн-режиме предоставляются льготы.
Росбанк щепетильно относится к страхованию ипотечных кредитов. Если заемщик отказывается от страховки, ставка повышается до предельных показателей.
Газпромбанк
На официальном сайте банка можно узнать точные тарифы по ипотеке. Эта кредитная организация никогда не указывает диапазоны тарифов. Поэтому рассчитывать выгоды рефинансирования при переходе в Газпромбанк очень удобно.
Условия Газпромбанка:
- базовая ставка – 8,3%;
- возможность рефинансировать военную или семейную ипотеку;
- возможность получить в кредит дополнительные финансы (до 30% от суммы имеющейся задолженности);
- максимальный возраст закрытия ипотеки – 70 лет;
- возможность рассмотрения заявок от лиц, у которых есть только временная прописка.
Страховка для Газпромбанка тоже важна. Если клиент от нее отказывается, процентная ставка повышается на 1 пункт.
Открытие
Ипотеку в банке Открытие можно оформить по упрощенной схеме. Она предполагает, что заемщик может не предъявлять дополнительную документацию (СНИЛС, загранпаспорт и др.). В этом случае ставка повышается на 0,5%.
Ключевые условия:
- ставка по ипотеке – от 5,99 до 11,29%;
- возраст заемщика от 18 до 70 лет;
- рефинансирование не дается агентам недвижимости, телохранителям и сотрудникам казино.
Если клиент отказывается от титульного страхования, ставка по ипотеке повышается сразу на 2 пункта.
Заслуживающие внимания программы рефинансирования также есть у Альфа-Банка, Райффайзенбанка, Транскапиталбанка, Промсвязьбанка, ЮниКредит Банка и др.
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки
Если выбранная заемщиком кредитная организация одобрила заявку на проведение рефинансирования, необходимо приступить к сбору пакета документации.
Что понадобится:
- Личные документы заемщика. Сюда относятся паспорт, ИНН, СНИЛС.
- Подтверждение доходов: 2НДФЛ, выписка с личного счета, выписка из ПФР.
- Брачный контракт (если супруги упомянули в нем свои права на ипотечную квартиру).
- Одобрение органов опеки, если у семьи, которая нацелена на рефинансирование ипотечного кредита, есть несовершеннолетние дети.
- Документация, касающаяся прежнего кредита. Сюда относят кредитный договор, график платежей, справку о задолженности, реквизиты для перечисления долга.
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН. Она должна быть получена после снятия обременения с залоговой недвижимости.
- Заключение о стоимости объекта недвижимости. Его выдает аккредитованная банком оценочная компания.
- Технический паспорт из БТИ. Банку нужно убедиться в том, что в квартире не проводилось никаких незаконных перепланировок.
- Справка об уплате государственной пошлины.
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Как сделать рефинансирование ипотеки: порядок процедуры
У каждого банка свой собственный порядок рефинансирования ипотеки, однако общие пункты выделить все же можно.
Этап № 1. Определяемся с кредитной организацией
Эксперты рекомендуют заемщикам изучать как минимум 5–6 предложений от разных банков, действующих в конкретном регионе.
На что обратить внимание:
- процентная ставка;
- параметры перекредитования;
- требуемый пакет документов;
- требования к объекту недвижимости.
Особенно важен последний пункт. Нередко происходит следующее: заемщик получает предварительное одобрение, а потом выясняется, что по каким-то показателям объект недвижимости кредитной организации не подходит. В этом случае банк вынужден отказать клиенту. Для заемщика подобные телодвижения станут лишней тратой времени.
Этап № 2. Подача заявки
Подавляющее большинство кредитных организаций, которые занимаются перекредитованием, предоставляют возможность подавать подобные заявки в онлайн-режиме. Если такой подход для заемщика не актуален, он может посетить офис банка по предварительной записи.
Возможные варианты:
- Потенциальный клиент банка оформляет онлайн-заявку. Если она одобрена, с заемщиком связывается менеджер кредитной организации. Менеджер объясняет, куда именно нужно принести требуемый пакет документов. После проверки документации организация выносит окончательное решение.
- Потенциальный клиент приходит в офис банка и подробно рассказывает менеджеру о своих пожеланиях. Копии необходимых документов лучше всего сразу взять с собой. О решении банка менеджер сообщит спустя несколько дней по телефону.
Этап № 3. Проверка недвижимости
Банк должен убедиться в том, что с объектом недвижимости все в порядке. Проверяется как состояние квартиры (дома), так и ее юридическая чистота.
Какие документы понадобятся:
- выписка из ЕГРН;
- договор купли-продажи;
- оценочный акт.
Важно отметить, что проверка недвижимости проводится за счет недвижимости. Эти затраты входят в перечень дополнительных расходов. Скорее всего, кредитная организация сама предоставит список оценочных компаний, в которые можно обратиться.
Этап № 4. Общение с сотрудниками первого банка
Одобрение со стороны второго банка получено. Пришло время отказаться от услуг первой кредитной организации.
Что нужно сделать:
- Написать заявление на досрочное погашение ипотеки. В документе должна быть указана сумма, при выплате которой ипотечное кредитование прекращается.
- Передать копию заявления новой кредитной организации. В новый банк также передают реквизиты для перевода денежных сумм.
Практика показывает, что улаживание формальностей с первым банком у заемщиков обычно занимает от 10 до 14 дней. Все будет зависеть от того, насколько быстро банк проводит требуемые процедуры.
Этап № 5. Оформление страховки
Если новый банк сотрудничает с той же страховой компанией, ситуация упрощается. В этом случае делается замена выгодоприобретателя. Если страховая компания другая, придется заключать новый страховой контракт. Прежняя компания должна вернуть часть уплаченной премии. Это делается на том основании, что ипотека погашена раньше срока.
Этап № 6. Заключение нового договора
Заемщик заключает с кредитной организацией договор на новых условиях. Банк выдает заемщику свой график платежей.
Этап № 7. Регистрация договора в Росреестре
Пока не состоялся окончательный перевод залога в новый банк, действует повышенная процентная ставка. Поэтому проводить все формальные процедуры нужно как можно быстрее.
Если договор подписан, новая кредитная организация переводит первому банку сумму для погашения кредита. Затем заемщик снова приходит в первый банк и инициирует процедуру снятия обременения с объекта недвижимости. Первый банк выдает клиенту документацию, которая передается в Росреестр. После передачи документов в Росреестр там же оформляется новое ограничение в пользу второго банка.
В качестве подтверждения сделки выступает специальная закладная, которая передается в новую кредитную организацию. После этого рефинансирование кредита можно считать успешно завершенным.
Многим людям, которые далеки от представленной сферы, перечень всех перечисленных процедур кажется слишком сложным и запутанным. Однако опасаться не стоит, поскольку на стороне заемщика – новый банк. Его сотрудники будут давать все необходимые консультации на каждом этапе. Скорее всего, за клиентом закрепят персонального менеджера.
Расходы при рефинансировании ипотеки
При определении выгод рефинансирования также следует принимать во внимание дополнительные расходы.
На что придется потратиться:
- пошлина за регистрацию нового обременения;
- получение справок из банков;
- если заемщик состоит в браке, потребуется согласие на рефинансирование со стороны второго супруга (речь идет об оплате услуг нотариуса);
- оформление нового страхового полиса;
- отчет об оценке объекта недвижимости.
Если дополнительные расходы кажутся несущественными, то на рефинансирование можно решаться.
Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки
Как таковых недостатков у рефинансирования ипотеки нет. К относительным минусам можно отнести лишь то, что сама процедура отнимет достаточно много времени и сил. Придется постоянно бегать по различным инстанциям для сбора документов, на регулярной основе посещать банковские офисы. Для по-настоящему занятых людей, которые работают с утра до ночи, такая беготня может стать серьезной проблемой. Также помните о том, что много времени придется затратить на изучение разных предложений от банков. У каждой кредитной организации свои требования к залоговому имуществу, свои параметры предоставления кредита.
Нередки ситуации, когда в рефинансировании нет никакого смысла. Например, если заемщик прошел вместе с одним банком 70% срока кредитования, то переход к другой кредитной организации мало что даст.
В чем выгода рефинансирования ипотечного кредита:
- Возможность сэкономить на процентах и сократить ежемесячный платеж. Например, если раньше клиент платил 50 тыс. руб. в месяц, то после перекредитования ежемесячный платеж может составить 35–40 тыс. руб.
- Возможность скорректировать срок выплат кредита. Например, заемщик нацелился на переезд за границу через пять лет. Проблема в том, что выплачивать ипотеку нужно еще 7 лет. А продавать ипотечную квартиру клиент не желает. Он оформляет рефинансирование и снижает срок выплат до 5 лет. Спустя 5 лет заемщик станет полноправным владельцем жилья, быстро его продаст и со спокойной душой уедет за рубеж.
- Смена валюты кредита. За 3–4 года позиции той или иной валюты на биржевом рынке могут измениться. Поэтому может возникнуть ситуация, при которой ипотечный кредит выгоднее перевести в другую валюту.
Могут ли отказать в рефинансировании ипотеки
Банк может отказать в рефинансировании ипотеки. Если это произошло, отчаиваться не стоит. Есть смысл обратиться с тем же предложением в другие кредитные организации.
Популярные причины отказа банков:
- Плохая репутация заемщика. Если клиент постоянно опаздывает с платежами, отказывается вовремя продлевать страховку, не предоставляет банку требуемые документы по первому запросу, его репутация будет испорчена.
- Проведение перепланировок на залоговой жилплощади.
- Низкий уровень платежеспособности. За рефинансированием часто обращаются люди, доход которых с годами снизился. Таких клиентов проверяют с особой тщательностью.
- Рыночная цена объекта недвижимости резко снизилась. Например, за годы, пока выплачивалась ипотека, рядом с залоговым жильем построили завод или шумную автомагистраль.
- Отказ оформлять страховой полис.
- Потенциальный клиент не вписывается в выбранную им программу рефинансирования. Например, банку может не подходить возраст заемщика.
- Развод супругов – созаемщиков, если они продолжают жить в залоговой квартире и не делят ее.
Нюансы рефинансирования ипотеки с господдержкой
Рефинансирование ипотеки с господдержкой осуществляется на общих условиях. Если используется маткапитал, дополнительно учитывают интересы несовершеннолетних детей.
Условия рефинансирования ипотеки с материнским капиталом:
- заемщик в обязательном порядке получает согласие от органов опеки и попечительства;
- после погашения ипотеки каждому несовершеннолетнему ребенку выделяется доля.
С 2018 года в России рефинансировать можно даже военную ипотеку. Никаких дополнительных требований в этом случае банки не предъявляют. Более того, банки охотно идут на сотрудничество с военнослужащими, поскольку их зарплаты очень высокие.
Если ипотека гасится досрочно, то на основе накопительно-ипотечной системы военнослужащему до окончания оговоренного в контракте срока будут начислять ежемесячные выплаты. Такие средства можно использовать в личных целях.
Рефинансирование ипотеки – это заключение нового ипотечного договора, согласно которому условия выплаты кредита становятся более выгодными для заемщика. Подавать заявку на рефинансирование следует в случаях, когда прошло не более половины срока действия ипотеки. Для оформления нового договора понадобится стандартный набор документов: удостоверение личности, документы на квартиру, разрешение от органов опеки и т. п. Наиболее интересные программы по рефинансированию сегодня предлагают такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Росбанк, Газпромбанк и Открытие. При плохой кредитной истории в рефинансировании ипотечного кредита могут отказать.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.