2 августа 2022 года Верховный Суд (ВС) рассмотрел дело, решение по которому может стать большим подспорьем при рассмотрении дел о рейдерских захватах квартир микродольщиками. Такие «квартирные» рейдеры покупают микродоли квадратных метров, с целью выжить впоследствии основных собственников.
Эти недобросовестные собственники микродолей вселяются в жилье и делают жизнь основных собственников невыносимой. А за то, чтобы выкупить эту долю требуют несоразмерные суммы. Чем может помочь решение ВС в таких делах — рассмотрим далее.
С чего все началось
В нашем деле «разборки» были между тремя внучками, получившими в наследство доли в квартире. Все началось в начале 2002 года, когда после смерти гражданина Тульского открылось наследство в виде 1/2 квартиры, которая была нажита им в браке. У данного гражданина было две дочери. На момент смерти Тульского одна из дочерей уже умерла, причем после неё осталось три дочери, приходящиеся Тульскому внучками.
На половину квартиры претендовали: жена и оставшаяся в живых дочь Тульского, а также три внучки, которые должны были принять наследство вместо своей умершей матери — второй дочери Тульского.
В связи с этим полквартиры было поделено на следующие части:
- жене Тульского — 1/6 квартиры;
- первой дочери — 1/6 квартиры;
- трем внучкам — каждой по 1/18 квартиры (в сумме это составляет 1/6 часть, принадлежащей умершей матери — второй дочери Тульского).
Жена завещала свои доли одной из внучек — Ксении Девкиной. Таким образом, в апреле 2002 года Ксения унаследовала бабушкины доли. В общем это составило 2/3 от квартиры. К этому добавилась своя 1/18, которая ранее уже отошла Девкиной. В итоге внучка стала собственником 13/18 доли.
В ноябре 2013 года тетя (первая дочь Тульского) подарила этой же внучке свою долю. В результате чего почти вся квартира стала принадлежать Девкиной. А это — 8/9 доли в праве собственности.
Это право было зарегистрировано в установленном порядке. А вот права собственности на доли в квартире двух других внучек зарегистрированы не были. В самой квартире постоянно жила и была зарегистрирована только Девкина.
Через несколько лет основной собственник Девкина через суд решила признать доли других внучек незначительными. И прекратить их права собственности с выплатой им компенсации по 16 тысяч рублей.
Решение нижестоящих судов
Девкина утверждала, что с детства проживает в спорной квартире и является собственником 8/9 доли. С другой стороны обе ответчицы в квартиру не вселялись и никогда ей не интересовались. А выделить их доли в натуре невозможно из-за незначительности.
Однако ответчики — две другие внучки — предъявили встречный иск, согласно которого просили признать договор дарения тети недействительным и определить их доли в квартире с признанием за ними права собственности на них.
Суд принял следующее решение: долю одной внучки признали незначительной и обязали выплатить ей компенсацию в 108 тысяч рублей (по рыночной стоимости). А вот долю другой внучки незначительной не признали. Суд сослался на то, что у этой внучки имеется существенный интерес в использовании своей доли в спорной квартире. А значит, нельзя принудительно прекратить ее право собственности.
Последующие суды также поддержали эту позицию.
Решение ВС
В свою очередь, ВС подчеркнул, что для разрешения этого дела было важным ответить на следующие вопросы:
- может ли данная квартира использоваться всеми сособственниками для проживания без нарушения прав основного собственника;
- можно ли предоставить ответчику в пользование изолированное жилое помещение, соразмерное его доле;
- есть ли у ответчика существенный интерес в использовании квартиры.
Ответов на это нижестоящие суды не дали. А именно ответы на эти вопросы могли бы помочь в разрешении конфликта.
ВС отметил и то, что отсутствие у ответчика собственного жилья, кроме спорного, не является основанием для отказа в иске истца. Также оценивая реальную заинтересованность в использовании «микродоли» (а 1/18 — это, фактически, микродоля, о чем будет сказано далее) в квартире необходимо установить соизмеримость интересов «микродольщика» с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.
Также ВС указал, что ответчица, зная о невозможности выделения доли в натуре и использования её по назначению из-за незначительности, отказалась от компенсации. И еще до судебных разбирательств дала объявление о продаже принадлежащей ей доли, указав площадь 6 кв. м. Хотя оспариваемая доля составляет всего 1,5 м2 жилой и 2,9 м2 общей площади. Почему-то суды не дали оценку, насколько добросовестным было такое поведение ответчицы.
Обратил ВС и на то, что согласно пункта 4 статьи 252 ГК суд может вместо выдела незначительной доли назначить компенсацию и без согласия «микродольщика». Потому что данные нормы закона распространяются на требования как для выделяющегося собственника, так и для остальных сособственников.
То есть выплата компенсации вместо микродоли может быть заявлена не только дольщиком, но и основным собственником. Поэтому отсутствие в данном случае волеизъявления «микродольщицы» на выдел своей доли не должно быть определяющим.
В результате ранее принятые решения были отменены (определение ВС № 64-КГ22-3-К9 от 02.08.2022 г.), и у Девкиной появилась возможность признать спорную долю незначительной с выплатой её владелице компенсации.
Выводы
В данном определении Верховного Суда очень важны вопросы, которые поставил суд. Ведь действительно необходимо установить, а может ли вообще спорное жилье использоваться всеми для проживания без нарушения прав основного собственника.
Или это будет затруднено для основного собственника (или просто невозможно). И если суды смогут определить, что предоставить микродольщику отдельное изолированное жилое помещение, соразмерное его доле невозможно, то данная микродоля будет заменена компенсацией.
А по мнению экспертов «Адвокатской газеты», это решение ВС ориентирует суды на то, что при невозможности выдела незначительной доли в натуре существенного интереса у собственника этой доли быть не может.
Другими словами, теперь у судов будет право, опираясь на мнение ВС, принимать решение о том, что если долю нельзя выделить в натуре, то её нужно компенсировать, а право собственности передавать основному собственнику. Подобный подход может помочь защититься гражданам, страдающим от действий недобросовестных «микродольщиков», которые стремятся любой ценой выжить основных собственников из их квартир.
Юридический экперт в правовых вопросах. Подпишитесь на наш телеграм канал