Квартиру, купленную в результате мошеннической сделки, оставили добросовестному приобретателю

Очередное определение Верховного Суда РФ защитит права добросовестного приобретателя.

Теперь он не может быть выселен из квартиры, даже если изначальная сделка была мошеннической.

Начало истории

В 2014 году в Москве умерла пожилая женщина. После неё осталась квартира. Мигом отыскавшаяся родственница предъявила нотариусу свидетельство о рождении, после чего зарегистрировала квартиру на себя – и продала её.

Покупатель в свою очередь тоже продал её – и так квартира оказалась в собственности гражданина Смирнова Г. В., который, в свою очередь, подарил жильё своей родной сестре Смирновой Е. В.

Всё было бы хорошо – но в Следственном комитете считали по-другому. Расследуя дело о мошенничестве, следователи вышли на преступную группу, которая с помощью обмана и подделки документов оформляла на своих участников имущество умерших одиноких граждан.

В общей сложности банде удалось завладеть чужим наследством на сумму около 250 млн. рублей – и да, одной из преступно полученных квартир была та, которую купил Смирнов. Как выяснило следствие, у покойной собственницы вообще не было наследников, а свидетельство о рождении было подделано.

Поскольку настоящих (а не самозваных) наследников не было, потерпевшим по делу был Департамент городского имущества г. Москвы. И его представитель подал иск в суд. В заявлении он требовал:

• Признать свидетельство о праве на наследство недействительным.
• На этом основании отменить все сделки с квартирой.
• Выселить Смирновых из занимаемого ими жилья.

Смирновым такая перспектива, естественно, не понравилась, и они обратились со встречным требованием – признать их добросовестными приобретателями.

Позиции нижестоящих судов

Пресненский районный суд, рассматривавший дело в первой инстанции, требования Департамента удовлетворил, а Смирновым отказал. Решение своё он мотивировал тем, что, поскольку жильё перешло в собственность мошенницы незаконно, то и сделка по его продаже была тоже незаконной.

При этом, отказывая во встречном иске, суд указал, что у Смирнова была возможность проверить основания, по которым жильё было получено в собственность по наследству: ему достаточно было обратиться на сайт Единого госреестра ЗАГС, чтобы убедиться, что у покойной владелицы квартиры никогда не было детей – и, значит, предъявленное свидетельство о рождении было подложным.

В апелляционной и кассационной инстанциях с решением Пресненского районного суда согласились, его решение оставили без изменения, а жалобы Смирновых – без удовлетворения.

Решение ВС РФ

Поскольку Смирновы были не согласны с решениями нижестоящих судов, они подали жалобу уже в Верховный Суд. И Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассмотрев 5 июля 2022 года дело № 5-КГ22-51-К2, установила следующее:

👉 После смерти Егоровой М. А. (первоначальной собственницы квартиры) из-за отсутствия наследников имущество стало выморочным – и действительно должно было перейти в собственность государства (ч. 1 ст. 1151 ГК РФ).

👉 Однако при этом Департамент, который занимается такими вопросами, не исполнял свои обязанности, предусмотренные региональными нормативными актами.

В частности, он не вёл учёт жилья одиноких граждан, не обратился к нотариусу по истечении 6 месяцев с момента смерти Егоровой (то есть когда закончилось время для принятия наследства возможными наследниками). Московские власти вообще заинтересовались этой квартирой лишь когда в 2020 году Департамент был признан потерпевшим по делу о мошенничестве.

👉 При этом был нарушен срок исковой давности: согласно ст. 195 ГК РФ, он начинает течь с того момента, как лицо узнало о своих нарушенных правах.

Права Департамента были нарушены ещё в 2014-м году, когда он обязан был узнать (уведомление предусмотрено региональными нормативными актами г. Москвы) о том, что появилось выморочное наследство. Ни один из нижестоящих судов этому факту оценку не дал.

👉 Смирнов, проверяя документы перед покупкой жилья, видел копию свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом. Оснований сомневаться в правильности действий нотариуса у него не было – поэтому довод о том, что он должен был проверить родство по госреестру ЗАГСа необоснован.

Более того, согласно ст. 163 ГК РФ и ст. ст. 17 и 54 Основ законодательства о нотариате, законность сделки и прав на неё проверяет нотариус – и он же несёт ответственность за удостоверение незаконной сделки. Исходя из этого Смирнов не мог и не должен был сомневаться в законности документа, нотариально удостоверенного.

👉 Согласно ст. 302 ГК РФ и её толкованию Конституционным судом РФ (постановление №16-П от 2017 г.), изъятие жилья у добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН (Единого госреестра недвижимости) и сам там зарегистрировал своё право собственности, не допускается – если речь идёт об иске публично-правового образования (каким является Департамент городского имущества г. Москвы), и если при этом само такое образование не приняло надлежащих мер по установлению и оформлению права на недвижимое имущество.

При этом для применения ст. 302 ГК РФ необходимо было дать ответ на вопрос о том, выбыло ли имущество из владения собственника (которым должен был оказаться Департамент) против его воли – или нет. Однако нижестоящие суды такой оценки не дали.

Наконец, с 2019 г. ст. 302 ГК РФ дополнена ч. 4, согласно которой суд должен отказать публично-правовым образованиям в истребовании жилых помещений у граждан, если те являются добросовестными приобретателями, и с момента внесения записи в ЕГРН прошло уже три года и более.

В результате Верховный Суд РФ отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию с учётом обнаруженных нарушений закона.

Признаки сомнительной сделки при покупке жилья

Чтобы не оказаться в положении Смирнова, при покупке квартиры следует обращать внимание на следующие признаки:

• Подозрительно низкая цена – намного меньше, чем у схожих по площади квартир в том же районе. Бывают ситуации, когда продавцу срочно нужны деньги, и он сбавляет цену для скорейшей сделки – но обычно это признак того , что статус квартиры как минимум спорный.
• Недееспособный или несовершеннолетний собственник. Какие бы полномочия ни были у их представителей – почти всегда такая сделка будет опротестована местными органами опеки. И вообще с продажами квартир по доверенности лучше не связываться: кто знает. в каком состоянии доверитель?
• Третьи лица с правами на жильё. Как правило, такими оказываются бывшие супруги и члены семьи, отказавшиеся от приватизации. Единственная мера безопасности тут – проверять весь круг лиц, которые могут заявить свои требования. В случае с бывшими супругами, особенно если имущество после развода не делилось, следует брать от мужа или жены продавца нотариально заверенное согласие на сделку. Полной гарантии это не даст, но если дело дойдёт до суда – такая мера сильно упростит жизнь покупателю.
• Скрытые наследники. Даже если квартира наследовалась по завещанию – могут быть члены семьи, которым полагается обязательная доля – например, иждивенцы умершего. В этом случае надо проверять свидетельства о праве на наследство, а также на использование материнского капитала при первоначальной покупке жилья – дети в этом случае окажутся собственниками доли в квартире.
• Неясность с моментом выписки предыдущих собственников из квартиры. Да, возможна ситуация, когда у них просто ещё не готовы документы на новое жильё. Но если они тянут с выпиской – от сделки лучше отказаться, чтобы не пришлось потом выселять их через суд.
• Приватизированная квартира, в которой на момент приватизации проживали несовершеннолетние. По закону они могут потребовать выделения им доли. Поэтому если квартира находится в доме ещё советской постройки и проходила приватизацию, нужно затребовать архивную выписку из домовой книги и проверить, кто там проживал в тот момент, и каков сейчас статус этих людей.

* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.

Юридический экперт в правовых вопросах. Подпишитесь на наш телеграм канал