В интернете довольно часто можно увидеть такие понятия, как городской и сельский сервитуты.
Причем, как правило, всегда делаются ссылки на то, что эти понятия произошли еще из Древнего Рима. Однако являются ли данные понятия актуальными сегодня? И можно ли ими оперировать в практической жизни? Постараемся разобраться.
Определение понятий и разновидности
Начнем с того, что Гражданский Кодекс (ГК) предоставляет гражданам и юрлицам право ограниченного пользования чужими земельными участками. Это право называется сервитутом. Такая норма установлена статьей 274 ГК.
Сервитут устанавливается для следующего:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, например, электрических линий, линий связи и трубопроводов;
- для обеспечения других нужд, которые не могут быть обеспечены без сервитута.
Это установлено пунктом 1 статьи 274 ГК. При этом подразумевается ограниченное пользование участком, не нарушающее права собственника земли. А за само пользование своим участком чужими людьми собственник вправе взимать плату. Об этом также говорит уже упомянутая статья 274 ГК.
Вообще про само право на сервитут, про установление, сохранение и про прекращение сервитута в Гражданском Кодексе говорят статьи 274-277 ГК. Но не только — этому понятию посвящены также и некоторые статьи Земельного Кодекса (ЗК).
Земельный Кодекс (ЗК), который регламентирует пользование землями в Российской Федерации, посвящает сервитутам несколько глав, начиная от главы IV (там одна статья 23 ЗК), и заканчивая главой V.3 и главой V.7. То есть в основном, если так можно выразиться, «землепользовательском» документе, коим является Земельный Кодекс, сервитутам уделяется достаточно много внимания.
Однако и Гражданский и Земельный Кодексы оперируют исключительно понятиями «публичного» или «частного» сервитута.
Публичный сервитут регулируется статьей 23 и Главой V.7 Земельного Кодекса, и служит для обеспечения интересов государства, местных властей или населения. Основное отличие публичного сервитута от частного заключается в том, что в публичном отсутствует перечень конкретных лиц, которые получают возможность беспрепятственного доступа на земельный участок. Частный же сервитут подразумевает такой перечень.
В чем кардинальное отличие данных видов сервитутов рассмотрим на следующих примерах.
Допустим, соседям необходимо попадать к своему дому. И это возможно только по соседскому участку. В этом случае, как правило, имеется перечень конкретных лиц, которым можно беспрепятственно попадать на чужую землю. И это — частный сервитут.
Если же речь идет, например, о размещении сетевой и транспортной инфраструктуры (например, о строительстве воздушных электрических линий или автодорог), о размещении различных геодезических и других знаков или о свободном доступе к общим рекам, озерам и их берегам, то в данном случае публичный сервитут устанавливается государственными органами в отношении «неопределенного круга лиц». То есть любой человек может пройти по участку к реке. А для ремонта дороги или воздушной линии электропередачи на участок могут быть допущены в разное время разные ремонтные бригады с различным составом работников.
Кстати, само понятие «неопределенный круг лиц» подразумевает, что это такой круг лиц, который невозможно определить, указать в соглашении о сервитуте и решить вопрос о правах и обязанностях каждого из них.
Ну, а теперь к самому главному. Попробуем разобраться, что такое городской и сельский сервитут.
Городские
Вынуждены огорчить — такого понятия, как городской сервитут найти в законодательстве невозможно.
Конечно, можно сослаться на статью 64 Градостроительного Кодекса РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ. Но данный Кодекс уже не действует, и вместо него введен новый.
В старом Градостроительном Кодексе можно было установить частный сервитут при:
- строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации зданий и объектов инфраструктуры;
- проходе, проезде через чужой (соседний) земельный участок;
- применении проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий (то есть когда стрелы строительных кранов нависают над земельным участком);
- проведении работ по подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления;
- эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки;
- других нуждах собственников недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Этот перечень дает самое общее представление о возможных (но не закрепленных законом) вариантах установления сервитута. Но фактически, на данный момент при оформлении сервитута в городе все отдано на откуп сторонам соглашения о сервитуте — как они решат, так и будет. Если же стороны не могут договориться, то сервитут может быть заключен по итогам судебного разбирательства (пункт 3 статьи 274 ГК).
Сельские
То же самое относится и к сельским сервитутам — такого понятия нет, поскольку по законодательству существуют либо частные, либо публичные сервитуты. И здесь действует точно такой же подход, как и при установлении сервитутов в городе.
Как происходит заключение соглашения
Существует два основных способа установления сервитута. Первый — договориться мирно. В этом случае сервитут устанавливается через заключение соглашения между владельцем участка и лицом, требующим установления сервитута. Однако условия такого соглашения должны быть наименее обременительны для собственника земли (часть 8 статьи 23 ЗК).
Второй способ — заключение соглашения через суд (пункт 3 статьи 274 ГК). В этом случае сервитут устанавливается по решению суда, если стороны не могут достичь соглашения мирным путем. Кстати, Верховный Суд в 2017 году даже утвердил обзор практики по «сервитутным» делам. Так что такие судебные дела — не редкость.
Какая классификация сервитутов есть еще
Подводя итог можно отметить, что кроме публичного и частного никаких иных классификаций у сервитутов нет. Поэтому те, кто утверждают, что существуют отдельные городские или сельские сервитуты, как минимум вводят в заблуждение.
Центр юридической поддержки граждан России. Подпишитесь на наш телеграм канал
