Летом 2021 года я выделила детям доли в квартире, купленной с использованием средств материнского капитала. Знай я заранее, какой головняк приобрету, я бы ни за что не стала гасить маткапиталом ипотеку, но на тот момент это было новшество, про подводные камни еще особо никто не знал, я и вовсе не задумывалась, что может быть какой-то подвох.
Осенью того же 21 года я купила квартиру в Краснодаре, а в декабре выставила на продажу квартиру в Красноярске, ту самую - с детскими долями, которая продалась в марте 2022 года. При выделении долей детям квартира как была наша, так нашей и осталась, но только вот дети стали собственниками совсем недавно, меньше чем за год до продажи, а значит с полной стоимости их долей нужно заплатить налог. Я не заморачивалась на этот счёт, так как знала про налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Доля каждого из детей стоила меньше миллиона, вся головная боль сводилась лишь к подаче трёх деклараций 3-НДФЛ. Так думала я.
И вот тут я допустила ошибку, невнимательно изучив законодательную базу. Оказывается миллион вычета предоставляется каждому из продавцов недвижимости, только если продавать каждую долю по отдельному договору. У нас было 5 собственников. И вот продал по пяти договорам - значит молодец, по миллиону вычета каждому и ничего в казну платить не нужно. Ну а по одному договору продал - раскошелься, так как вычет в размере миллиона полагается на весь объект недвижимости, который ясное дело стоит дороже. Обожаю наши законы.
Так как мы об этом не знали, оформили один договор, заплатив 27 тыс. нотариусу (без него было нельзя оформить сделку, так как она с детскими долями). Думаю, за 5 договоров мы отдали бы значительно больше.
Способ избежать налога у нас все-таки есть. Дело в том, что осенью 2021 года в налоговое законодательство были внесены поправки и с 1 января 2022 года семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми улучшать жилищные условия могут без уплаты налогов, причём независимо от того, сколько лет квартира находилась в собственности у детей и их родителей. Чтобы воспользоваться этой льготой, нужно соблюсти некоторые условия, а именно:
- Наличие двух или более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, обучающихся очно);
- Новая недвижимость должна быть приобретена в тот же календарный год, в котором продана квартира с детскими долями, ну или не позднее 30 апреля следующего года (до этой даты нужно подать декларацию 3-НДФЛ);
- Общая площадь новой квартиры либо его кадастровая стоимость должны быть больше, чем в проданной квартире.
Есть ещё пара условий, но уже и этого достаточно, чтобы понимать как избежать налога в моём случае.
Я могу подарить детям доли и не платить налог (наверное), но даже если у меня получится и это прокатит в налоговой (квартира была куплена не в год продажи первой квартиры, а в предыдущий год), мне не воспользоваться деньгами от детских долей для погашения ипотеки, об этом я писала вот в этой статье https://dzen.ru/media/id/62d2cef0dcd5e07f1fb02ea9/63485d79f3d95a259fd2ff6c
Старший сын и вовсе совершеннолетний, отказаться от доли в квартире по условиям предоставления маткапитала он не мог, хотя и хотел. Теперь ему нужно будет подать декларацию и заплатить 36 тыс налога. Естесственно все налоги буду платить я, за всех троих детей у меня с учетом налоговых вычетов (соразмерные доли от миллиона) вышло 80 тыс. рублей. За старшего можно не платить, оформив сделку купли-продажи доли в моей квартире, но потом когда я буду её продавать, опять придётся вылавливать сына, живущего в другом городе, а то и в другой стране (мало ли). В общем, чтобы не приобрести геморрой в будущем, проще заплатить эти 36 тыс. сейчас 🤦♀️
Итог. Чтобы избежать уплаты налогов, ну или значительно снизить их размер, нужно либо продавать доли по отдельным договорам, но тут нужно смотреть, не отдадите ли вы нотариусу больше, чем заплатите в бюджет, либо оформлять на детей доли до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, соблюдая при этом остальные условия налогового законодательства (больше квартира, не дороже 50 млн руб. и тд), ну или не продавать квартиру в течение трёх лет с момента выделения детям долей 😏
На детские счета после продажи квартиры я деньги ещё не переводила. Если заплачу налоги - переведу за вычетом этих сумм. Когда дети смогут воспользоваться этими деньгами - это будут копейки, учитывая уровень инфляции в нашем прекрасном госудастве, забота которого о детях вылилась в головную боль для их родителей, которые дважды лоханулись при продаже квартиры - деньгами с детских долей не воспользоваться, ещё и часть из них заплатить любимому государству.
Когда в СССР поднимали уровень рождаемости, то создали все условия для родителей и детей, а сейчас только маткапиталы раздают, которые больше поддерживают банковский и строительный сектор, а семьи с детьми - так себе 🤷🏻♀️ Такие вот дела.