Подбор земли и выход на сделку.
Покупка земельного участка под строительство дома, родового гнезда, дачи самый важный этап, и точно важнее, чем строительство дома. Рассмотрим вариант, который интересует большинство покупателей - это участок земли в ближайшем пригороде для дачи, но с возможностью проживания круглый год.
Выбор земли начинается с определения района, где было бы предпочтительней всего проживать. Люди которые имеют квартиры в одной части города крайне редко подыскивают участки в другой стороне (через весь город, например живут на юге, а покупают участок на севере или наоборот), но такое тоже бывает если собираются переезжать на пмж загород, поближе к детям которые свалили от родителей в другой конец города. В данной части хочется отметить и рекламные компании коттеджных поселков, мы никогда не увидим рекламу коттеджного поселка, который располагается на севере города, а рекламируется в южных районах, хотя вот реклама которую клеют на парадных можно встретить везде. Но а что с людьми которые проживают в центре города, то здесь все немного по другому, как правило они отдают предпочтения более интересным районам в плане досуговой части. Подыскивают землю, где есть какие то крупные развлечения, например горнолыжные курорты, спа комплексы, корты, гольф поля, крупные населенные пункты с Тк, кино, и тд.
Самым главным моментом в подборе земли является бюджет. Как определиться со стоимость, чтобы бюджета хватило и на участок и на коммуникации и на строительство и на гараж и на забор и на газон и еще на что-нибудь. Отвечу сразу практически никак! Как известно аппетит приходит во время еды. Поэтому цена за землю эта такая мифическая вещь, которую каждый определяет сам, ну и предложения продавцов по выбранному району. Приведу пример: в одном и том же поселке, примерно на одних улицах продаются три земельных участка, одинаковые по площади, но с разницей в цене в миллион 1,2,3 соответственно. Как так?? Один продает за миллион, а рядом другой продается за 3? Вот как происходила продажа очень многие сначала смотрели более дорогой участок, потом сразу самый дешевый, а первым продался второй, затем первый, а через год третий. В чем разница окружение одинаковое, 50 коттеджи 50 участки со старыми домами, люди которые еще не сдались, ландшафт одинаковый, коммуникации такие же подъездные пути такие же, реально разницы не было, только кто продавал. Самое интересно первый участок покупают за 1,4 он поднял свою цену, 2-ой участок продался за 1,6 млн, а третий скинул со своих 3 до 2, а купили его за 1,5. Третий отчаялся продать столько просмотров, а его участок не берут, поэтому и опустил цену. А к чему это все? Серединка она как то надежней что ли, да и если поставить себя на место покупателя: купил самый дешевый участок (что-то в нем не так) или наоборот самый дорогой (развели), а потом будут еще разговоры. Деревня ептить!
Где лучше у воды или в лесу? Рядом с дорогой или в поле? В густо заселенном месте или на отшибе? Однозначного совета конечно нет, но например когда мы подбираем участок под строительство дома, то делаем собирательный образ об этом участке. В идеале в лесу (сопках) у воды, чтобы был прямой выход с участка, а водоем не лужа, а как минимум большое озеро и чтобы сразу за домом поле и никого, только такой же сосед слева и справа и подъезд свой асфальтированный, освещенный, который чистили бесплатно и все коммуникации на участке. Но я такого еще не встречал). Когда с районом определились, ставим макс удаленность от города. Далее я обычно открываю карту и смотрю какие то крупные водоемы в этом радиусе. Отмечаю для себя населенные пункты, которые граничат с водоемом. Почему водоемы да все просто, все города строились рядом с водой, а не в поле. Выбранные нас пункты изучаю на предмет инфраструктуры (магазины, аптеки, сады, школы, развлечения). Далее смотрим землю в выбранных населенных пунктах, изучаем ее стоимость сколько просят за участок у озера, лесу, или в центре поселка. Когда средняя цена определена, то начинается прозвон объявлений.
Наконец-то начинается самое интересное переговоры до выезда на просмотр земли. В 80% продают агенты, которые не всегда даже знают свое дело. Покупка через агента (посредника) всегда не очень интересно тк это + мин 100 тыс к цене собственника; торг проходит через агента и в основном мало эффективен; агент не обладает достоверной информации по продаваемой недвижимости, о соседях, земли, счетах и тд; достаточно трудно договориться с агентом на показ вам зем. участка. Есть определенные плюсы работы через агенство: могут предложить новые объекты, которые еще не вышли в сеть; проверят и подготовят документы; займутся организацией сделки.
Что узнаем по поводу участка! Это должно быть как отче наш:
1. Кто правообладатель
2. Правовой статус участка (собств, аренда)
3. Категория земель (сельхоз, нас пункты и др но они не подходят)
4. Виды разрешенного использования(ЛПХ, ДНП, СНТ, ИЖС, Сад-во)
5. Обременение
6. Сколько в собственности (кстати если менее трех лет и участок продается за большую сумму, чем его купили, то продавец должен будет оплатить налог или будет просить занизить стоимость в договоре, что будет являться основание для торга).
Это по документам! По самому участку:
1. Подъезд (если к нему не добраться, что его смотреть?)
2. Коммуникации на участке (З.Ы. газ по границе это в 50 % случая не даст вам гарантии к нему подключиться хотя бы когда-нибудь! Ветка частная, разобраны мощности и тд)
3. Ландшафт (берите ровные участки, они выйдут вам дешевле)
4. Тип грунта (редко кто говорит, ну хотя бы спросить сухой ли участок, есть ли канава, не стоит ли в ней вода)
5. Постройки, растения, деревья, колодцы, родники (Очень замечательно, когда на участке растет хоть что-то кроме сорняков и травы, значит его возделывали, но вот участки с фундаментом стоит обходить мимо, если конечно вы не эсперт в строительстве)
6. Соседи (Приятно когда есть соседи, а если они еще и с новыми домами, заборами дак это вообще замечательно забор строить только со стороны дороги, не стоит брать участки на перекрестках и угловые, конечно если это не тупиковая улица).
Просмотр. Договаривайтесь сразу с 3-4 людьми, чтобы продуктивно съездить. Детей с собой брать не стоит. На месте проверяйте все что говорил вам до этого продавец, переспрашивайте еще все по разу. Замечательно если получится обмолвится пару словами с соседями, они обычно разговорчивые. Если например озер в 5 минутах ходьбы, прогуляйтесь не ленитесь. Проверяйте все, что говорит продавец или посредник (агент). Сделайте побольше фотографий и после запишите, какое впечатление он на вас произвел. Не принимайте сразу решений, не ведитесь на ажиотаж, который может устроить продавец, и никогда не давайте залогов без расписок от собственника!
Торг никто никогда не отменял. Торговаться с агентом практически бесполезно, но вы можете выйти на собственника без проблем. Достаточно часто агенты закрывают сделки по продажам даже не имея договора с собственником продаваемой недвижимости, договора подписывают при получении задатка. На поле боя все уловки хороши! Смотрите в одном месте по нескольку предложений, чтобы говорить и рассказывать продавцам об альтернативах, которые есть в продаже, это поспособствует снижению цены, ведь если они выставили объект на продажу значит они хотят его продать и чем скорее они это сделают тем лучше, тк деньги сколько стоят сейчас стоить потом уже не будут.
НУ и когда вы уже нашли, что искали, обсудили цену, убедились в достоверности документов, вы оставляете задаток, в обмен на расписку конечно же! Далее процедура проста, собственник оплачивает все счета на участок, покупатель заказывает выписку из егрн. Сделка! Можно сделать самостоятельно договор в простой письменной форме и подать его в мфц, деньги передать продавцу переводом или через ячейку. А можно документы сделать в любом центр сделок с недвижимостью, данная услуга стоит до 10 тыс. руб. Если вы планируете выходить на сделку через ячейки или эскроу-счета, сразу подбирайте центры сделок, бронируйте ячейки, которые предоставляют данные услуги. Далее мфц где вы подаете документы, они их проверяют еще раз и через 10 раб дней вы становитесь обладателем участка вашей мечты!
От себя хочу пожелать, не доверяйте продавцам, а тем более посредникам, будьте внимательны и подходите к покупке с головой!