Многие россияне считают выгодным вложением средств покупку недвижимости. По данным летнего опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, 49% наших сограждан при этом потратили бы деньги на покупку жилья, 21% - на земельный участок, а 7% - на приобретение коммерции. Причем большинство планирует жить в квартире, и только треть – сдавать.
Считаем «на пальцах»
Конечно, все последние годы недвижимость была «тихой гаванью» для всех, у кого были хоть мало-мальские сбережения. Но ведь список инвесторов не бесконечен, а жилье все равно пользуется спросом. Почему? Есть ли смысл в нынешних условиях покупать квартиру? Или, может, гораздо выгоднее ее снимать? Попробуем разобраться на примере.
Возьмем двухкомнатную квартиру в жилом комплексе «Поэт», сданном в июне этого года. Она стоит 12 685 000 рублей (данные актуальны на момент публикации). Это за 66,7 кв.м. Если сравнить с предложениями на ЦИАНе в той же локации (советские «спальники» рядом с метро «Проспект Просвещения»), цена скорее ниже среднего предложения. И надо учитывать, она будет только расти. Ведь для падения объективных причин нет: спрос остается довольно высоким, себестоимость строительства дорожает, прочие факторы, влияющие на рынок, тоже никуда не делись.
Сразу выложить такую немаленькую сумму не всякому по силам. Поэтому чаще всего жилье покупают в ипотеку (собственно, она для того и существует). Если рассчитать платеж ставке 6,7% (с господдержкой), то выйдет приблизительно 70 тысяч в месяц. При семейной ипотеке – около 62,5. Это, если брать на 30 лет.
Но стоит иметь в виду, что всегда есть возможность рефинансирования и сокращения сроков. Обычно все стараются закрыть кредит за 7-10 лет. Хотя в условиях постоянной инфляции есть смысл, наоборот, «растягивать удовольствие», ведь с каждым годом деньги дешевеют. Никто из нас не получает сейчас ту же зарплату, что и 30 лет назад, не правда ли? А представьте, что ставка по ипотеке у вас зафиксирована одна и та же. Вот в этом и кроется та самая причина, которая вызвала ажиотажный спрос на жилье в пандемийные годы. Все, кто умеет считать, понимают, что квартиры в периоде будут только дорожать (особенно, если речь идет о Москве и Петербурге), а деньги дешеветь. Соединив эти два фактора, люди и делают выводы.
Субсидии еще никто не отменял
Кстати, кроме государственных и банковских программ есть еще и субсидированные ипотеки (хотя Центробанк и «точит на них зуб»). Это вариант, который предлагают сами застройщики. Они компенсируют банку часть издержек, чтобы предложить своим клиентам достаточно низкую ставку. Ну, к примеру, 0,01%. На весь срок. Выплаты по кредиту, если брать наш случай, будут около 28 тысяч ежемесячно. Хотя лучше, конечно, уточнить, т.к., стоимость квартиры будет несколько дороже, чем при 100% оплате сразу. Но так или иначе, сам платеж будет гораздо ниже чем при любых других видах ипотеки. (посмотреть один из вариантов расчета можно, к примеру, в данной статье: https://www.fontanka.ru/longreads/71617682/ .
Или все-таки снимать?
Но будем последовательны. Может быть, есть смысл снимать квартиру, а не впрягаться в «ипотечный хомут»? Давайте снова обратимся к цифрам. Посмотрим, сколько сейчас стоит аренда подобной двушки в той же локации.
Разброс цен на том же ЦИАНе довольно большой – от 39 000 до 60 000. Надо еще учитывать, что сюда не включают коммунальные услуги. А в двушке это 5-6 тысяч без электричества. Сумма приблизительно равная взносу по семейной ипотеке. Но надо понимать, что цены на аренду растут вслед за инфляцией. Они-то, в отличие от кредитных, не фиксируются раз и навсегда. Только за последний год, по данным РБК, их рост составил от 33 до 40%. Конечно, есть еще сезонные падения, ситуационные. Например, после 24 февраля многие уезжали и готовы были сдать жилье дешевле рынка. Но этих предложений было не так уж много, чтобы закрыть потребности, поэтому цены неизбежно стали расти. За 6 лет, по данным BN, средняя стоимость аренды по Петербургу выросла на 7 тысяч. И в эту цифру входит предложение по окраинам, где владельцы нередко демпингуют. А в нормальных локациях ценник еще выше.
Кроме того, сдача квартиры на десятилетия – это не такая уж частая вещь. После нескольких лет, а то и месяцев приходится искать новое жилье. А это снова переезд, устройство и т.д. Когда ты один, это не так уж и сложно, но с семьей – удовольствие довольно хлопотное. Поэтому многие люди все-таки думают о своем жилье: пусть в моменте это выйдет дороже, но в перспективе гораздо выгоднее.
P.S. У многих может еще возникнуть вопрос по части, к примеру, стоимости ремонта новой квартиры. Тоже, кстати, немаленькие расходы. Конечно, это надо учитывать. Но часть этих денег можно включить в ипотечный кредит, если покупать квартиру с отделкой, а часть разнести на период и выполнять постепенно. Ну и при аренде накладных расходов тоже хватает.