Основная сложность на рынке электронной регистрации квартирных сделок «по удаленке» на сегодняшний день, как ни странно, отнюдь не технические сбои, а… человеческий фактор. Особенно когда речь идет о сознательном вредительстве. Особенно – межрегиональном и крупномасштабном.
Федеральный эксперт по электронной регистрации сделок, директор МФЦЭУ «Единая правовая служба» и судебный юрист с 20-летним опытом Илья Васильчук в рамках онлайн-конференции «Делай!» рассказал о двух ключевых категориях вредителей в этой сфере: «мошенниках» и «негодяях». Пояснив, чем они отличаются, и как от них защититься.
Начнем с того, что электронная регистрация сделок через Росреестр именно как механизм сегодня безопасна донельзя. Хотя еще лет восемь назад о ней, по сути, и не слышали: купить, например, объект в Твери, физически находясь в Норильске, было из категории «дас ист фантастиш».
Тем не менее, летом 2022 года состоялся своего рода юбилей МФЦ как единой правовой службы – «Семь полезных лет»: вот уже с 2015 года россияне могут подавать документы на регистрацию в электронном виде. С чем нас всех и поздравляем.
Электронные дистанционные сделки: как все начиналось
Первый период (2015-2019 годы) можно назвать «становлением рынка цифровой регистрации», это своего рода детство и отрочество. А вот примерно с 2019-го этой сферой заинтересовались – и на нее вышли – мошенники. Причем не поштучно, а целые преступные группы. Порой межрегиональные, с которыми спикеру, к сожалению, и приходилось иметь дело в своей судебной практике.
«Плохо то, что люди за уточнениями первым делом «идут» в интернет: так сказать, «бесплатно проконсультироваться», – говорит он. – Вот только многое в интернете как раз-таки и пишется такими вот профессиональными мошенниками, ориентирующимися на то, что простому смертному сложно отделить сложно отделить правду от вымысла».
Итак, в 2019-м, можно сказать, случился «передел» на рынке электронной регистрации сделок. Шел он вплоть до 2021 года. Тогда определенные граждане сознательно организовывали провокации, чтобы подорвать доверие покупателей к дистанционным сделкам. В частности, в СМИ прогремел кейс, когда у некоего гражданина якобы отобрали квартиру посредством подделки электронной цифровой подписи (далее – ЭЦП).
На поверку тот самый случай оказался явным «вбросом», поскольку электронную подпись подделать, по сути, невозможно – но потенциальные покупатели страшно разволновались. И их можно понять – опять-таки, поди разбери, а вдруг и правда: жильем рисковать неохота.
Однако других случаев сфабрикованной электронной подписи и несанкционированных эпизодов передачи документов в Росреестр почему-то не случилось.
С 2021 года начался третий этап, который длится и по сей день: наработка новых подходов к электронной регистрации, и параллельно – формирование новой судебной практики по возникающим спорам.
Украл – выпил – в тюрьму: категория «мошенники»
Тут-то и появилась вторая категория злоумышленников: профессиональные мошенники. И – да, «засветилась» в практике подделанная – на самом деле подделанная – электронная подпись. Но в данном случае (это стоит уточнить особо) для ее получения был представлен фальшивый паспорт, изготовленный на уровне «для агента 007»: на специальном оборудовании, абсолютно неотличимый от настоящего. А не банально тот, что кем-то где-то был утерян или, со вклеенной новой фотографией.
О чем это говорит? О том, что за дело взялись профессионалы. И рядовым ворам такой уровень, прямо скажем, недоступен. Или доступен, но явно не по карману: фальсификация слишком уж «высокого полета».
То есть, бояться получать ЭЦП – и что кто-то получит на твои кровные квартиру для себя, воспользовавшись якобы несовершенством механизмов Росреестра и всяких этих «подписей» – не стоит.
Тем более что конкретно в этом – втором – случае подделки электронной подписи справедливость восторжествовала: сделку признали недействительной (хотя служителям закона пришлось изрядно попотеть), мошенники были пойманы и наказаны.
«Я – не я, корова не моя»: категория «негодяи»
Зато в последние годы в сегменте, работающем с электронным документооборотом, появились, увы, представители второй категории злодеев: «негодяи». Которые благополучно, по своему желанию, на свой настоящий паспорт получают свою собственную электронную подпись. А потом при возникновении спорных ситуаций начинают отнекиваться. На голубом глазу уверяют всех – включая суд – что «я – не я, корова не моя, не был-не привлекался, про ЭЦП впервые слышу, про получение и речи не было, меня подставили».
И вот такая категория граждан, уверяет эксперт, на самом деле опасна для рынка недвижимости.
Причем таких лиц сейчас, увы, все больше: сформировались целые «гнездовья», реализующие уже отлаженные мошеннические схемы – и прорабатывающие новые.
Только за последнее время зафиксировано 21 гражданское дело такого рода по всей России. И это крайне неприятно именно для дистанционных покупателей, поскольку отстаивать свои права на купленную за десятки тысяч километров квартиру намного сложнее. На что и идет расчет у мошеннических групп.
Что делать? И кому «делать»?
На самом деле, ЕГРН не просто «бдит»: он еще и неустанно апгрейдится. В частности, идет процесс объединения ЕГРН разных регионов с тем, чтобы даже непосредственно сотруднику Росреестра, надумай он заделаться мошенником, было крайне сложно сфабриковать несуществующую межрегиональную сделку.
Параллельно Минцифры все усиливает контроль за паспортами: да, на данный момент по-прежнему можно «нарисовать» такой документ, что и специалист не отличит, но – технология подобного уровня окажется настолько дорогой, что «перебьет» прибыль от сделки. В общем, это банально невыгодно.
Так что если покупатель постарается сам подстелить соломки, то вероятность ошибки в ЕГРН практически равна нулю, уверяет эксперт.
Как подстелить соломку: инструменты «самопроверки»
ИНСТРУМЕНТЫ ПРОВЕРКИ ПРОДАВЦА
Вот чек-лист документов, которые можно проверить в абсолютно открытых источниках – как минимум, поручить это риелторам:
∎ Действительность паспорта;
∎ Банкротство;
∎ Росфинмониторинг. Перечень террористов и экстремистов от 25.11.2021 г.;
∎ Росфинмориторинг. Перечень организаций и физлиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к распространению ОМУ от 21.05.2020 г.;
∎ Реестр лиц, уволенных в связи с утратой доверия от 27.09.2021 г.;
∎ Российские публичные должностные лица;
∎ Санкционный список ПП1300 Россия от 12.10.2021;
∎ ИП и/или участие в юридических лицах;
∎ Исполнительные производства;
∎ Суды общей юрисдикции;
∎ Арбитраж. Налоги;
∎ Иная задолженность перед бюджетом.
Такая проверка продавца способна заметно снизить риски, что вас (или вашего клиента, если вы – риелтор) обманут.
Из «неофициальных», но очень важных сведений, которые тоже можно получить без особого труда: воспользовавшись улыбкой и добрым словом, расспросите соседей по лестничной клетке и по подъезду, что они скажут о хозяине облюбованной вами квартиры. Узнать можно на удивление много.
ИНСТРУМЕНТЫ ПРОВЕРКИ ПРОДАВЦА В ДРУГОМ РЕГИОНЕ
∎ Сбор информации из доступных источников (см. список выше);
∎ Изучение дополнительных документов, удостоверяющих личность (многие почему-то забывают или не трудятся банально проверить водительские права, загранпаспорт, военный билет);
∎ Опрос соседей, насколько это возможно. (Иногда имеет смысл даже детектива для этого нанять: не все же за женами следить – прим.ред.).
«Дырки в законе»
Куда все-таки сейчас могут влезть мошенники? При дистанционных сделках это – купля-продажа жилья по доверенности. Доверенность подделать даже легче, чем паспорт. Рекомендуется вообще никогда не совершать сделки по ней.
Эксперт уточнил, что как раз сейчас обсуждается вариант поправки в закон, с тем чтобы в принципе запретить осуществление государственной регистрации права без личного участия правообладателя: когда – и если – ее примут «для всех по умолчанию», можно будет вздохнуть спокойно.
Нюансы «личной гигиены»
Юридической, разумеется. Которые тоже существуют. И о них стоит позаботиться так же, как о ежедневной чистке зубов.
ИНСТРУМЕНТЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА В ЕГРН
∎ В личном порядке внести запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя;
∎ Также внести в ЕГРН запись об актуальных данных о правообладателе: ваш e-mail. Если в Росреестре есть сведения о вашем e-mail, то если кто-то попытается радостно распорядиться вашей недвижимостью без вашего ведома – вам без (!) участия электронного регистратора придет автоматическое (!) уведомление от ЕГРН о том, что вы якобы «подали» заявление о перерегистрации. Это позволит максимально быстро среагировать – пока госрегистратор будет «пережевывать» решение – и, соответственно, предотвратить. Вот вроде бы банальная вещь, а очень эффективная в смысле «самозащиты». Правда, от мошенничеств с электронной подписью это не убережет – ведь ЭЦП «равна» личному участию в сделке – но про сложность того, как раздобыть чужую ЭЦП, мы уже рассказали выше;
∎ Ну и по возможности поберечь личные паспортные данные: не «светить» ими направо и налево. Кстати, странно, что в нынешнее время подделки документов и массового взятия кредитов по чужим паспортным данным и на всяких проходных, и даже в офисных центрах охрана либо милые девушки на ресепшн не просто спрашивают паспорт, а его еще и ксерокопируют, перед тем как выдать посетителю пропуск. Что на самом деле незаконно.
Таким образом, аферы с дистанционной покупкой квартир – да, имеют место. Но бояться заводить ЭЦП для упрощения этой процедуры, «а вдруг ее украдут», точно не стоит. Гораздо больше нужно бояться поддельных доверенностей. Ну и тщательнейшим образом проверять как продавца (если покупаете), так и сам объект недвижимости.
Автор: Кристина Голубева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)