Программы льготной ипотеки от застройщиков по экстремально низким ставкам несут риски как для заемщиков, так и создают системные риски для рынка, говорится в докладе для общественных обсуждений, который подготовил Банк России.
"Экстремально низкие ставки по программам "льготной ипотеки от застройщика" достигаются за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (заемщика) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости", — отмечается в докладе.
По мнению его авторов, основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%.
НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ЗАЕМЩИКАМ
"Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он "подарит" банку всю комиссию в размере 20-30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20-30% ниже", — рассуждает регулятор.
В ЦБ пояснили, что наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например из‑за потери работы или болезни, не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.
Данные риски высоки в течение первых 3-5 лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры, считают авторы доклада. Это при условии, что цены на жилье не будут падать.
ЧЕМ РИСКУЮТ БАНК И ЗАСТРОЙЩИК
Ключевым фактором, определяющим риски банка в этой схеме, является размер комиссии, получаемой от застройщика. Она является важным компонентом общей доходности по кредиту, а также снижает риск потерь банка, так как является невозвратной. Тем не менее, по мнению ЦБ, у кредитных организаций возможны следующие проблемы.
Например, это недостаточный для покрытия рисков размер комиссии. Как показывает обследование Банка России, в ряде случаев комиссия может быть даже ниже 20-30%, что связано с конкуренцией — застройщики направляют больше заявок в те кредитные организации, которые согласны на более низкий размер комиссии. Для того чтобы удержать долю рынка, многие банки начинают друг за другом снижать комиссию и в итоге могут недооценить будущие риски, а данный продукт станет для них убыточным.
Несмотря на то, что ипотека позиционируется как "льготная от застройщика", застройщики являются бенефициарами данной схемы. Расходы по компенсации банку недополученного дохода от снижения ставки в значительной степени включаются в цену недвижимости, завышая ее, что в целом позволяет сохранить маржинальность на прежнем уровне.
Однако застройщики также сталкиваются с некоторыми рисками, рассуждают авторы доклада. С учетом действующей в настоящее время схемы с эскроу денежные средства от продажи квартиры блокируются на счете эскроу до завершения строительства, что требует от застройщика постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам.