В России приобретение недвижимости всегда было самым популярным, безопасным, и предсказуемым видом инвестиций. Жилье - это ликвидная собственность, его можно продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству детям. Кроме того, недвижимость в нашей стране пользуется большим спросом, который как правило, выше предложения, и поэтому только растет в цене. Также недвижимость меньше подвержена различным финансовым рискам, нежели иные формы собственности.
«Инвестиции в жилую недвижимость - это скорее способ сохранить деньги, нежели заработать. Конечно, жилье можно сдавать в аренду, но здесь надо учитывать множество факторов – амортизационные расходы, инфляцию, налоги, страховку, естественный износ и потеря актуальности локации. Таким образом, на то, чтобы вложения в недвижимость окупились может уйти более 15 лет» - генеральный директор строительной компании «СтройРешение» Максим Старичихин.
Сейчас набирает популярность инвестирование в частные дома, загородное жилье для последующей сдачи в аренду. Предложения на этом рынке практически нет, а то, что есть не удовлетворяет даже самому минимальному спросу, кроме того - цена на аренду дома гораздо выше, чем расходы на съем аналогичной по стоимости квартиры. Более высокую рентабельность инвестиции в частный сектор достаточно легко просчитать – стоимость аренды двухкомнатной квартиры со среднерыночной стоимостью 5 миллионов составляет около 30 тысяч в месяц, в то же время аренда дома, в строительство которого была вложена аналогичная сумма гораздо выше, и составит уже порядка 80 тысяч рублей. Соответственно вложения гораздо быстрее окупятся, особенно если сдавать жилье посуточно – это очень распространенная практика в курортных зонах и туристически-привлекательных регионах. Здесь мы говорим о непрофессиональных инвесторах, которые просто хотят вложить свободные средства во избежание обесценивания.
Профессионалы в качестве объекта недвижимости для инвестиций, как правило, выбирают коммерческий сектор. Есть негласное правило - стоимость вложения должна окупаться максимум за 7 лет арендных платежей, что практически невозможно в случае с жилой недвижимостью. Если посчитать рентабельность по той же формуле – для того, чтобы вернуть 5 миллионов, потраченных на приобретение двухкомнатной квартиры, ежемесячная аренда должна составлять не менее 60 тысяч рублей. Это реально при условии сдачи квартиры посуточно, но в этом случае расходы на амортизацию будут просто колоссальными. При этом аналогичная арендная плата за коммерческую недвижимость не является чем-то сверхъестественным, это средняя температура по больнице.
Также огромной популярностью пользуются вложения в земельные участки, потому что земля всегда растет в цене.
Вкладывая деньги в недвижимость, нужно обращать внимание на множество факторов, в зависимости от преследуемой цели. Тенденция на снижение экономической активности в стране, низкая платежеспособность населения, неуверенность в завтрашнем дне, риск увольнения, понижение заработной платы. Инвестиция в коммерческую недвижимость тоже не гарантия – арендатор может прекратить деятельность в силу экономической нецелесообразности. Это стало очевидно во времена пандемии, когда в силу повсеместного закрытия оффлайн точек продаж, годовой прирост в онлайн-продажах составил более 30%. С февраля этого года ситуация усугубилась еще и тем, что с рынка постепенно ушли якорные арендаторы в лице международных брендов. Эти магазины занимали подавляющую часть площадей в торговых центрах и выступали главным трафикообразующим фактором. Сейчас ТРЦ и моллы большей частью пустуют, да арендная плата поступает на основании условий договоров долгосрочной аренды, но это ненадолго. А если вы не сдаете коммерческую недвижимость в аренду, то обязательные ежемесячные платежи превращают ее в пассив.
Также необходимо просчитать стоимость владения недвижимостью на длинной дистанции. Сколько потеряет в стоимости объект за 10 лет по различным причинам: старение и естественный износ всех коммуникаций, потеря актуальности интерьера и преимуществ локации, амортизация, ежемесячные взносы, налоги, страховка, инфляция. Компенсируются ли все эти расходы ростом цен на недвижимость и ежемесячными платежами арендаторов. Сегодня к инвестициям в недвижимость надо подходить чуть более ответственно, чем во времена активного экономического роста.
«Важно обращать внимание на репутацию компании-застройщика. Предпочтение лучше отдавать официально зарегистрированным и аккредитованным компаниям, работающим «в белую», даже если стоимость м2 недвижимости у этих девелоперов выше среднего по рынку. Такие компании, как правило, берут на себя обязательства и дают страховку, вы можете быть уверенными в том, что застройщики не исчезнут с вашими деньгами в неизвестном направлении» - Максим Старичихин.