Недействительность сделок очень сложное понятие и в Гражданском кодексе РФ есть специальная глава, посвящённая этому вопросу. Здесь мы не будем вдаваться в серьёзные изыскания на эту тему, поскольку формат статьи не позволяет это сделать. Коснемся только самых общих вопросов о действительности сделок.
В целом можно сказать, что недействительность сделки означает, что в сделке есть какой-то порок, который не позволяет её считать действующей. Пороки могут быть разные, что предполагает разделение сделок на две большие группы - оспоримые сделки и ничтожные сделки.
Ничтожные сделки это такие сделки, где закон нарушен настолько, что договор считается не заключённым при любом раскладе. При этом не имеет значения, признана она недействительной в силу признания судом или даже независимо от такого признания. Поэтому, ничтожная сделка имеет гораздо более серьёзное нарушение, нежели оспоримая сделка.
Оспоримая сделка для признания ее недействительной требует, чтобы ее кто-то оспорил в суде. Как правило, это должна быть одна из сторон этой сделки, но могут оспаривать и другие лица, например, прокурор в интересах третьего лица.
Т.е. если никто сделку не оспорил, даже при наличии какого-то порока она будет считаться заключённой и действующей. Только если будет предъявлен такой иск, она может быть признана недействительной.
Есть определённые сроки на заявление иска и возможные основания, т.к. пороки в сделке могут быть разные. Наиболее серьёзные, конечно, это нарушение законов при заключении сделки. Есть определённые требования к сделкам и если они не соблюдаются, то сделка может быть признана недействительной. Применительно к недвижимости, это например, форма сделки - она должна быть обязательно письменная в виде двустороннего договора. Переход права собственности регистрируется именно по этой письменной сделке.
Однако, обычно, поскольку переход права собственности регистрируется в Росреестре, вы не сможете этот переход зарегистрировать, если туда не представите договор. Поэтому такие нарушения не допускаются.
Есть и другие виды пороков, например, сделки, совершённые с целью, противной основам правопорядка и нравственности, мнимые или притворные сделки. Однако, такие сделки встречаются не часто.
Гораздо чаще, в сфере недвижимости, недействительность может быть вызвана признанием гражданина недееспособным. Особенно это актуально для наследственных споров, когда обделенные наследники пытаются переделить имущество. Они доказывают, что наследодатель перед смертью не отдавал отчет своим действия в силу болезни или возраста.
Недействительны сделки, совершённые несовершеннолетними, которые в силу возраста не могут понимать смысл своих действий. Связанный с этим вопрос часто возникает, когда касается сделок с материнским капиталом. При использовании материнского капитала для оплаты жилья, ребёнку должна быть выделена доля в квартире. Сделка, совершённая с нарушением этого права будет признана недействительной.
Особое распространение сейчас получили недействительные сделки в преддверии банкротства.
Право арбитражных управляющих существенно расширены, поэтому они теперь регулярно обжалуют сделки, которые произведены за последние три года до начала банкротства. Поэтому, будьте с этим осторожны, обжалуется буквально всё. Работа арбитражных управляющих такова, что их контролируют, поэтому ему проще подать и обжаловать любую сделку. Пусть лучше суд откажет ему, но зато он соблюдает формы и предпринимает меры для расчётов с кредиторами, нежели он не предпримет ничего и потом его могут в этом обвинить.
Есть недействительные сделки от имени юридических лиц.
Например, директор действует не в интересах юридического лица или выходит за пределы полномочий своей должности, без согласования с какими-то органами. Например, государственными органами или органами местных самоуправления или еще какие-либо.
Наконец, есть пороки, связанные с самой волей стороны - введения в заблуждение, обман, насилие, угрозы, стечение неблагоприятных обстоятельств.
Таким образом, видов недействительных сделок очень много и в каждом случае надо разбираться конкретно, какой именно вид недействительности вам предъявляют. И только в этом случае можно решать что делать.
При любом раскладе обойтись без юристов в данном случае не получится никак. Мы всегда советуем прибегать к юридической помощи, поскольку вопрос недействительности сделок очень сложный. Тот, кто не разу с этим не занимался, разобраться бывает трудно. Поэтому наша простая рекомендация в таких случаях, это получить хорошую консультацию, прежде чем что-то делать дальше.
Вот общие рекомендации, которые мы можем дать по этому поводу.
Покупаю квартиру у одинокой пожилой женщины – пенсионерки. Есть ли риски?
Покупка квартиры у банкротника. Какие риски?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.