К этому привело повышение стоимости займов на жилые и коммерческие объекты. Пока истинная картина не видна в целом, но уже наметились нехорошие тенденции, пишет Bloomberg. Индекс недвижимости Stoxx 600 в этом году упал более чем на 40%, чего не было со времен мирового финансового кризиса.
Девелопер Land Securities Group Plc, построивший 16-этажное здание для лондонского Deutsche Bank, закрыл сделку по продаже в сентябре, согласившись на цену примерно на 15% ниже, чем была озвучена до 24 февраля 2022 года. Запланированные продажи элитных зданий, таких как лондонская штаб-квартира Bank of America рядом с собором Святого Павла, были отменены. В целом, около 6 миллиардов фунтов стерлингов офисных акций в Лондоне снято с продажи.
Крупнейший в Европе арендодатель Vonovia SE планирует продать активы на сумму более 13 млрд евро, чтобы снизить задолженность после резкого роста стоимости заимствований и падения курса акций. Другие компании, занимающихся недвижимостью, в том числе Aroundtown SA, Adler Group SA и шведской SBB, также стремятся избавиться от активов до погашения кредитов, которые когда-то были дешевыми.
Компании, планирующие рефинансирование, отмечают, что цена заимствований резко выросла. Некоторым может не хватить деньги, чтобы погасить кредиты. Руководитель отдела исследований и стратегии в AEW Capital Management LP Ханс Вренсен заявила, что потенциальный дефицит рефинансирования по займам, обеспеченным под залог недвижимости в Великобритании, Германии и Франции, достигнет 24 млрд евро или 23,5 млрд долларов в течение следующих трех лет.
«Все это неизбежно приведет к принудительным продажам среди владельцев коммерческой и жилой недвижимости», – считает старший научный сотрудник Bayes Business School Николь Люкс, которая составляет полугодовой отчет о кредитовании британской недвижимости.
При этом многие арендодатели говорят о том, что ситуация остается стабильной и даже ожидают роста. Ведь фундаментальные показатели недвижимости по-прежнему выглядят солидно. Спрос на новые площади высок, вакансий мало, а инфляция, вероятно, будет сдерживать новое предложение и строительство. По оценкам Savills Plc, более 40% офисных проектов в Лондоне, которые планировали построить к 2026 году, откладываются – некоторые более чем на год.
Специалисты Bloomberg Intelligence отмечают, что оптимистичные ожидания не остановят краха рынка недвижимости и указывают, помимо прочего, на резкое снижение стоимости ценных бумаг. Возможно падение цены портфелей крупнейших землевладельцев континента более чем на 39%. Компании, занимающиеся недвижимостью, имеют облигации на сумму около 80 млрд евро и срок погашения истечет в ближайшие три года. Нужны альтернативные источники финансирования, но банки вряд ли будут рисковать.
Главный исполнительный директор Nuveen Real Assets Майк Сейлс полагает, что последнее, чего хотят банки, – это вернуть все это на баланс: «Пока нет слишком большого кредитного плеча, но оно может быстро вырасти, если доходность снизится». Даже если банки предоставят финансы, то это будет слишком дорого. Согласно отчету AEW по состоянию на конец июня 2022 года, сочетание высоких процентных ставок центральных банков и растущих затрат на хеджирование кредитов на недвижимость привело к удвоению совокупных расходов заемщиков в Великобритании, Германии и Франции. Волатильность, вызванная недавним снижением налогов в Великобритании, привела к тому, что они выросли еще больше.
Эксперты считают, что финансовое давление в конечном итоге подтолкнет большее количество компаний к продажам недвижимости для получения наличных – если ситуация не изменится кардинальным образом. И тогда имеющийся сейчас ручеек превратится в поток. В этом можно найти и плюсы, процесс будет выгодным для инвесторов, которые имеют значительные капиталы и готовы совершить сделки по покупке подешевевших объектов.