В ответ на пост
Покупка недвижимости. Опасности лизхолда #2.
2017
Пхукетский суд признал еще один договор лизхолда не имеющим силы, посчитав его прикрытием для сделки купли-продажи.
Инвестиции в недвижимость в Таиланде на правах лизхолда – распространенная практика среди иностранцев в виду существующих здесь строгих правил, призванных ограничить владение гражданами других стран землей и квартирами на территории страны.
По тайскому законодательству максимальный срок лизинга составляет 30 лет с возможностью продления по истечению этого срока. А поскольку 30 лет – это относительно немного, иностранцам обычно предлагается 30-летний лизинг с двумя последующими продлениями, то есть система 30+30+30, как ее здесь часто называют.
Проблема с таким лизингом для инвестора заключается в том, что продления не гарантированы. Если владелец сдаваемого в лизинг объекта недвижимости сменится, то обязательство продлить контракт на нового хозяина распространяться не будет. В качестве решения некоторые девелоперы предлагают иностранцам так называемый «защищенный лизинг», однако в 2015 году уже был создан судебный прецедент на Пхукет, когда подобный договор был признан юридически ничтожным, и это решение было оставлено в силе и после апелляции, о чем мы писали тогда же, в 2015 году. Судьи пришли к выводу, что такой лизинг является юридическим эквивалентом покупки, и стороны заключили договор лизинга, чтобы скрыть другой контракт, а именно соглашение о купле-продаже недвижимого имущества.
Сейчас же суд на Пхукете вынес очередной неожиданный вердикт под другому делу. На аналогичных основаниях суд признал ничтожным обычный договор 30-летнего лизинга с двумя продлениями. Суд пришел к выводу, что договор 30+30+30 является ничтожным, поскольку сделка представляет собой куплю-продажу, а не аренду.
Вызывает интерес – и, пожалуй, беспокойство – что в обоих перечисленных случаях, истец с ответчиком отнюдь не спорили друг с другом о характере заключенной сделки, суд обнаружил несоответствие между буквой и духом договора самостоятельно.
В последнем случае (с договором 30+30+30) суд апеллировал к статье 155 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда (ССС). Ее содержание – в простых словах – сводится к следующему.
Если две стороны заключают фиктивный контракт (к примеру, договор лизинга), а на самом деле подразумевают и заключают иное соглашение (к примеру, договор купли-продажи), то фиктивный контракт (в нашем случае – договор лизинга) является юридически ничтожным, то есть не имеющим силы с самого начала. С точки зрения закона, этого контракта никогда не существовало, а значит и лизингополучатель (покупатель) не имеет никаких законных прав на объект недвижимости и может быть в любой момент оттуда выселен в соответствии со статьей 127 ССС.
Ничтожный договор не может быть ратифицирован, а привлечь внимание к тому, что некий договор может являться ничтожным, имеет право любое заинтересованное лицо и в любой момент. Возвращение же актива законному владельцу регулируется положениями Кодекса о незаконном обогащении.
Как мы уже объясняли в статьей, посвященной признанию юридически ничтожным договора о «защищенном лизинге», не имеет никакого значения, были ли он зарегистрирован в Земельном департамента или нет. Признание сделки ничтожной означает, что ее просто не было, а значит, с точки зрения закона, и регистрировать было ничего. Даже если на практике это произошло, все формальности были соблюдены, пошли оплачены, а печати и подписи должностных лиц поставлены – это никак не меняет того, что сделки не существовало. Если у вас на руках юридически ничтожный договор, то на руках у вас нет ничего.
⬇️