Что происходит с льготной ипотекой? А с ценами на аренду? Сколько стоят новостройки и тормозятся ли продажи вторичного жилья? Частичная мобилизация ожидаемо повлияла на рынок недвижимости во всех крупных городах, в том числе и Челябинске. Что сейчас активно покупают и продают, и с помощью чего — узнавал «Челябинский обзор».
Мобилизация и тренды
— Я пытаюсь решить квартирный вопрос с весны этого года, но пока не получается, — рассказывает жительница Челябинска Юлия Свиридова. — В марте, после резкого поднятия ключевой ставки, затрещали по швам мои планы купить квартиру в ипотеку. Я хотела исключительно вторичку в центре города, а ставки по соответствующим кредитным продуктам тогда достигли заградительных значений. Затем ключевая ставка начала снижаться, кредиты подешевели, и вроде бы все хорошо, но чтобы купить вторую квартиру, мне нужно сначала продать первую. Я выставила ее на реализацию в конце августа. Сейчас начало октября, а два реальных покупателя, которые были за это время, к сожалению, от сделки отказались: в первом случае это мужчина, которого призвали в рамках частичной мобилизации, во втором — семья, которая спешно решила покинуть наш регион и на время переехать в деревню. Риэлтер уже посоветовал мне сбросить цену на 50 тысяч рублей, что я и сделала...
Нашей героине не слишком повезло, но можно ли назвать срыв сделок сегодняшним трендом? Уход определенного числа мужчин на военную службу в рамках частичной мобилизации и тревога по поводу ближайшего будущего в связи с изменением российских границ — насколько это влияет на фундаментальные планы по покупке жилья?
Ситуация на рынке Челябинска сейчас куда спокойнее и стабильнее, чем в феврале-марте этого года, после начала специальной военной операции; но примерно на 5% рынок все же просел, говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Все знают» Марина Злоказова:
— Благодаря льготной ипотеке мы последние год-полтора наблюдали перегрев рынка, когда цены росли не только на новостройки, но даже на старый жилой фонд. То, что сейчас собственники немного снижают цены на квартиры на вторичном рынке, а покупатели раздумывают, стоит ли вообще совершать сделку, свидетельствует о том, что рынок остыл и сейчас приходит в равновесие. Впрочем, новостройки дешеветь не собираются: в хороших районах Челябинска квадратный метр как стоил порядка 90 — 100 тысяч рублей, так и стоит. Все интересные проекты, анонсированные за последние полтора года девелоперами, успешно продаются.
Эксперт отмечает, что после объявления частичной мобилизации просели сделки на квартиры на вторичном рынке в отдаленных районах или на дорогое жилье большой площади — и в этом нет ничего удивительного, так как именно данные сегменты всегда в первую очередь попадают под удар, при любом кризисе на рынке. А вот однокомнатные квартиры или студии остаются оплотом надежности и адекватным инвестиционным инструментом. Марина Злоказова также подчеркнула, что в ипотеку сейчас совершается примерно половина сделок — как на первичном, так и вторичном рынках: «Так как новостройки зачастую дороже вторички, то итоговый ежемесячный платеж за достойные объекты будет примерно одинаковым, несмотря на разницу процентных ставок — 6,5% против примерно 9,5% соответственно». Однокомнатная квартира в новостройках в центре Челябинска площадью чуть более 30 квадратов сейчас стоит в среднем около 3,2 млн рублей (со сдачей в следующем году), двухкомнатная в 50 кв. м — более 5 млн рублей.
Также неплохим способом сохранить деньги челябинцы сейчас считают коммерческую недвижимость, отмечает другой эксперт рынка.
— За последнюю неделю мы фиксируем повышение спроса на коммерческую недвижимость с готовыми арендаторами. Эти объекты сейчас продаются хорошо, — говорит директор челябинского агентства [A1] Недвижимость Степан Подпятников. — Что касается жилой недвижимости, то здесь действительно небольшой спад. Во-первых, процентные ставки на покупку квартир на вторичном рынке достаточно высокие — больше 9%. Во-вторых, льготная ипотека пока действует, но из-за форс-мажора в некоторых семьях все-таки отказались от покупки новостроек, которые будут сдаваться только в следующем году. Между тем, если такие планы все же есть, стоит поторопиться: в этом году застройщики Челябинска запустили немало интересных проектов в самом городе и в пригороде, но самые ходовые варианты — однокомнатные квартиры небольшой стоимости — традиционно раскупаются быстро.
Подпятников отмечает, что давать прогноз относительно стоимости квадратного метра на вторичном рынке Челябинска к концу года пока рано — в настоящий момент дисконт на приличные квартиры с нормальным ремонтом если и есть, то совсем небольшой.
Строительство и льготные программы
Как сообщается в докладе Банка России «Региональная экономика», в Челябинской области за январь—август 2022 года площадь введенного в эксплуатацию жилья составила более 1,3 млн кв. м — на треть больше, чем за аналогичный период 2021 года.
«В последнее время процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым как по льготным программам кредитования, так и на рыночных условиях, снижаются. Кроме того, смягчаются неценовые условия кредитования. Например, банки уменьшают сумму первоначального взноса по ипотеке, увеличивают размер и срок выдаваемых кредитов. Это повышает доступность заемных средств для жителей региона, стимулирует рост объемов продаж жилья. И прежде всего на первичном рынке», — комментировала 19 сентября управляющий Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Елена Федина.
Напомним, согласно постановлениям Правительства России программа льготной ипотеки на новостройки в России продлена до конца 2022 года, а льготной семейной ипотеки — до конца 2023 года. Беспокойство тех, кто сейчас покупает квартиры на стадии фундамента, вполне обосновано — и разъяснения по этому поводу уже поспешили дать на портале Объясняем.рф.
— Жилые дома обязательно будут достроены — все люди получат квартиры. Правительство работает над тем, чтобы сроки строительства не срывались. Прорабатываются варианты импортозамещения стройматериалов и технологий, — говорит заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин.
Трейд-ин
Кстати: как быть, если продавать квартиру самому нет ни времени, ни желания, а купить новостройку все же очень хочется и даже есть финансовая возможность? В Челябинске, как и во многих крупных городах, действует схема трейд-ин. Подобный инструмент давно и активно используют на авторынке, эффективен он и при продаже квартир в новых домах.
Покупатель выбирает жилое помещение, а в качестве частичной или полной оплаты за него предлагает квартиру, которая уже имеется в собственности. В первом случае остаток можно внести сразу — собственными средствами или маткапиталом, а можно взять в ипотеку — при этом стоимость старой квартиры засчитывается как первоначальный взнос.
Важно: сделка заключается напрямую с застройщиком. А значит, где льготная ипотека с господдержкой — там и трейд-ин.
— Схема трейд-ин — это продажа квартиры клиента нашим отделом продаж вторичной недвижимости. Специалист выезжает на объект, делает оценку и занимается реализацией квартиры клиента. При этом квартира в строящемся доме бронируется на период продажи квартиры клиента. Старая квартира оценивается по рыночной стоимости, задачи занизить цену квартиры клиента нет. Менеджер смотрит аналоги на рынке и называет рекомендуемую цену продажи, которая позволит реализовать квартиру за 1–3 месяца, — комментирует руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.
Аналогичные программы предлагают и другие крупные застройщики, например, на сайте «Голос. Девелопмент» размещено следующее предложение: «Новая квартира вместо старой. Старая квартира вместо денег. Живите в своей старой квартире, пока мы строим для вас новую! В качестве первоначального взноса — будет ваша старая квартира, под залог которой выдается кредит — целевой, без ежемесячных платежей в течении первых 18 месяцев. У вас будет 18 месяцев, чтобы продать свою старую квартиру, сделать ремонт в новой и переехать. Все эти 18 месяцев вы будете оплачивать только ипотеку».
Но надо учитывать, что для трейд-ин подойдет не всякий объект.
— Одна из причин отказа — слишком большая удаленность от Челябинска. Мы не сможем реализовать недвижимость, которая находится не в Челябинской области. Также причиной отказа может стать завышенная цена клиента на свою квартиру. Также мы не примем в трейд-ин квартиры с сомнительными документами, клиентов, которые, например, находятся в стадии банкротства, — говорит Юлия Тупицина.
Аренда
Снять квартиру в Челябинске сейчас будет процентов на десять дешевле, чем в начале года, говорит Марина Злоказова: «Причина простая — увеличение предложения. В этом году даже конец августа — традиционное „студенческое“ время — не ознаменовался повышением цен. На арендном рынке появилось множество „инвестиционных“ квартир в новостройках, из-за чего сдача жилья в старом фонде дешевеет».
По данным агрегаторов, снять однокомнатную квартиру в центре или в новых домах на Северо-Западе Челябинска сейчас можно примерно за 13 тысяч рублей плюс оплата коммунальных услуг по договоренности. И это будет квартира с современным ремонтом (возможно — чистовая отделка от застройщика), укомплектованная мебелью и техникой.
Внимание: кредитные каникулы!
Во вторник, 4 октября, Совет Федерации одобрил закон, согласно которому заемщик, призванный на военную службу по мобилизации, сможет претендовать на получение кредитных каникул по потребительским и ипотечным кредитам на срок несения службы. При этом в случае гибели или получения инвалидности I группы обязательства по кредиту прекращаются для него и членов его семьи.
Согласно закону, на предоставление кредитных каникул могут претендовать три категории граждан.
Первая — лица (в том числе индивидуальные предприниматели), призванные на военную службу по мобилизации.
Вторая группа — лица, проходящие военную службу в Вооруженных Силах РФ по контракту или служащие в войсках национальной гвардии при условии их участия в специальной военной операции на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и Украины.
Третья группа — лица, в том числе индивидуальные предприниматели, заключившие контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы РФ.
В Минтруде пояснили, что мобилизованным и добровольцам для получения кредитных каникул нужно подать заявление. Кредитные каникулы будут предоставляться на весь период мобилизации или службы по контракту плюс 30 дней. При этом во время кредитных каникул по-прежнему можно будет вносить посильные платежи по кредитам.
Подробнее о кредитных каникулах для мобилизованных — по этой ссылке.
Редакция «Челябинского обзора» не состоит в коммерческих отношениях с лицами и организациями, упомянутыми в тексте.
#ипотека
#Челябинск
#мобилизация
#недвижимость
Подписывайтесь на наш канал, а также на группу «Челябинского обзора» ВКонтакте — еще больше статей, еще больше полезной информации.