Виды платежей по ипотекам.

Аннуитетные платёж.

По разным оценкам 80-90% ипотечных кредитов в России выдают именно по аннуитетной схеме. Её популярность связана с тем, что для оформления ипотеки с дифференцированными платежами, нужно получать существенные доходы, иначе обслуживать такой долг не получится. А банк без справки о высоком уровне доходов такую ипотеку не выдаст.

Аннуитетные платежи работают так:

1. К телу займа суммируются проценты за весь срок ипотеки.

2. Сумма разбивается по месяцам

3. Платёж составляется так, чтобы в самом начале клиент платил больше за сумму процентов, чем за задолженность.

4. К концу ипотеки в стандартном платеже процентов практически не будет, начнётся погашение тела займа.

Если ипотека на 25 лет, а ежемесячный платёж 10 рублей, то в самом начале 9 рублей уходят на гашение процентов, и 1 на выплату тела займа. Через 25 лет ситуация станет обратной — 9 из 10 рублей будут гасить займ.

Дифференцированные платежи

Здесь тело займа разбивается по месяцам и выплаты идут равными долями. Но процентные платежи выше, чем в аннуитетных.

В начало ипотеки банк также попытается запихнуть все проценты, но их будет тем меньше, чем тело займа. Если клиент переживёт первые несколько лет погашения ипотеки, он существенно погасит долг, и уменьшит проценты, ведь тело займа «похудеет».

Почему нельзя сначала платить тело, а потом проценты

Чтобы начислялся процент, нужно тело займа. А если тела нет, на что начислять процент?

Когда мы покупаем облигации, нам ведь не выплачивают частями деньги, которые вы инвестировали. Нам выплачивают проценты в виде купонов, и только в конце тело займа. Нет тела — нет процентов.

Поэтому одной из самых популярных схем по быстрому гашению ипотеки является быстрое гашение тела займа. Каждый месяц платите больше стандартного платежа, чтобы уменьшать долг и переплату по процентам.