На сегодняшний день ипотека является самым популярным инструментом для тех, кто хочет купить недвижимость, но не обладает полной суммой денежных средств для покупки.
🟡 В этой статье расскажем, какой путь необходимо пройти для получения ипотеки.
Стоит отметить, что для человека, который первый раз сталкивается с данным процессом, он может показаться сложным и запутанным, особенно, когда менеджер банка при первом телефоном разговоре пытается потенциальному клиенту рассказать сразу всё.
На самом деле особых трудностей здесь нет, просто как и везде есть свои нюансы. В любом случае вас сопровождает либо сотрудник банка, либо ипотечный брокер, либо риэлтор, который в свою очередь также может сотрудничать с ипотечным брокером. Поэтому если действовать по их указаниям, то все должно быть хорошо и довольно просто.
В получении ипотеки толком ничего не изменилось за последние лет 10… Те шаги, которые потенциальные заемщики делали тогда, по сути, они их проходят и сейчас.
Ключевым прорывом для банков стало то, что в большинство из них подать заявку на ипотеку можно в online-режиме (заполнить анкету и загрузить скан-копии документов), тогда как раньше в большинство банков для подачи заявки приходилось идти в отделение
Есть несколько шагов, которые необходимо пройти для оформления ипотеки:
1) Определить критерии будущей покупки
Как бы банально это не звучало… первым делом необходимо понять, что вы хотите приобрести (квартира, апартаменты и т.д.), по какой цене вы хотите купить недвижимость, определить вилку цен, какой планируете сделать первый взнос, определиться со сроком ипотеки. В интернете можно найти массу ипотечных калькулятор и самостоятельно «поиграть» с параметрами будущего кредита, «примерить» на себе ежемесячные платежи.
2) Определиться с банком-кредитором
Далее нужно определиться с банком, куда будем направлять заявку на ипотеку. На самом деле если вы решили оформлять ипотеку без помощи ипотечного брокера или риэлтора, то данный этап в большинстве случаев самый запутанный. Здесь у вас еще нет специалиста в банке, а значит вам самостоятельно надо разбираться в условиях банков. А банков сейчас много, рекламы еще больше, много условий, и запросто можно "потеряться". Тут можно дать три совета:
🔸 Не стоит подавать заявку сразу в большое количество банков, достаточно выбрать 2-3 штуки, а затем в зависимости от их решения думать над следующими шагами.
🔸 Лучше выбирать банки из списка ТОП-25 по РФ, их работа намного прозрачнее и в процессе возникает гораздо меньше сюрпризов, нежели с мелкими банками.
🔸 Не всегда стоит «гнаться» за самой низкой ставкой. Как показывает практика, банки с самыми низкими ставками более «строго» рассматривают потенциальных клиентов и объекты. И зачастую в тех банках, где ставки чуть выше, гораздо проще и быстрее получить одобрение.
3) Необходимо подготовить документы для подачи заявки
Базовый комплект включает в себя: заполненную анкету, скан-копия паспорта, скан-копия СНИЛС.
Если у вас нет зеленой карточки СНИЛС, то можно предоставить справку АДИ-РЕГ, которая содержит данный номер. Что это за справка и как ее получить, можно прочитать в нашей статье)
Далее банки делят потенциальных клиентов на три основные категории:
- Работающие по найму
- Индивидуальные предприниматели
- Собственники бизнеса
Данные клиенты отличаются только тем, какие документы они должны предоставить в качестве подтверждения дохода.
🔹 Самый простой комплект документов необходим, конечно, работающим по найму. Им достаточно предоставить справка о доходах по форме 2-ндфл (ее можно взять в бухгалтерии) или справка о доходах по форме банка (ее также необходимо оформить в бухгалтерии, а шаблон можно взять в банке, куда вы решили подать заявку). Также потребуется копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
Если работодатель сдает данные в гос органы в электронном виде, то это сильно упрощает процесс, так как запрашивать на работе справку о доходах и копию трудовой книжки не требуется, их можно будет отправить в банки использую портал госуслуг (необходимо иметь полную учетную запись).
🔹 Индивидуальные предприниматели в качестве документов с работы предоставляют в большинстве случаев налоговую декларация и выписку из ЕГРИП. Иногда банки могут запрашивать дополнительные документы.
🔹 Собственники бизнеса предоставляют отчётность по бизнесу, бухгалтерские балансы и документы по компании. В целом, у собственников бизнеса комплект документов получается самый значительный. Но если бизнес работает в белую, то проблем с запрашиваемыми документами быть не должно.
Вне зависимости от банка и от выбранной программы кредитования (стандартные условия или льготная ипотека), комплект документов будет в большинстве случаев одинаковый.
Здесь можно отметить лайфхак… В ряде банков есть варианты упрощенного пакета документов. Такие программы могут называться «по 2-м документам» или «по паспорту». В рамках этих программ банки не запрашивают у клиентов официальные документы с работы, но при этом в большинстве случаев требуют больший размер первоначального взноса, чем по обычным программам. Если по обычным программам в банках первый взнос может идти от 10-15% от стоимости квартиры, то по программам «по двум документам» первый взнос в среднем составляет от 25-30%. Но тем не менее это сильно упрощает подачу заявки для клиентов и является идеальный вариантом для собственников бизнеса, чтобы не собирать большой комплект документов.
4) Документы собрали, заявку в банк направили, одобрение получили. Следующий шаг – это одобрение предмета залога
На данном этапе банк запрашивает документы по выбранной вами квартире. Он проверяет юридическую чистоту объекта и принимает решение, сможет ли он взять данный объект в залог. Этот пункт включает в себя 4 шага:
🔸 Сбор документов по объекту. Перечень документов предоставит банк, а запрашивать их необходимо у продавца. Если продавец не может или не хочет предоставить какие-то документы, то это повод задуматься о целесообразности покупки именно этого объекта. Во всех банках запрашиваемый список документов по объекту примерно одинаковый.
🔸 На этом же этапе идет согласование с банком договора купли-продажи (ДКП), который вы будете заключать с продавцом.
🔸 Также здесь у вас возникнут дополнительные расходы – необходимо для банка подготовить отчет об оценке объекта недвижимости в независимой оценочной компании, которая аккредитована в банке.
🔸 И здесь же вам необходимо подать заявку в страховую компанию и получить от них ответ о том, что они готовы выбранный вами объект страховать. Это тоже необходимо сделать для банка и в страховой компании, которая в банке аккредитована. Сама оплата страховки зачастую происходит уже непосредственно на сделке.
5) Последний этап – подготовка к сделке и сама сделка
Этот этап такой же важный, как и другие. На данном этапе срывается не меньшее количество сделок, чем на других этапах. Поэтому здесь надо быть внимательным и желательно готовиться заранее, сразу после того, как вы получили одобрение.
Чтобы сделка прошла максимум комфортно, то ее надо структурировать…
🔹 Согласовать способ оплаты (ячейка, аккредитив и т.д.)
🔹 Определить как будет происходить оплата первого взноса (расписка, ячейка, аккредитив)
🔹 Понять, как будет проходить регистрация сделки (в бумажном виде, в электронном, через нотариуса и т.д.)
🔹 Согласовать сторонами как будет проходить передача квартиры после регистрации.
А еще есть альтернативные сделки, это когда одновременно происходит несколько сделок купли-продажи (так называемые цепочки) и все они связаны между собой и, если одна сделка не срастется, то есть высокая вероятность, что развалится вся цепочка.
Соответственно при альтернативных сделках появляются дополнительные сложности, так как при структурировании сделки надо учитывать не только вашу покупку, но еще предшествующие и следующие сделки. А в таких цепочках сделок может быть много и не все из них будут простые, особенно если по другим сделкам тоже будет ипотека и она может быть в разных банках.
Как показывает практика, если в альтернативных сделках не участвует риэлтор, то большинство таких сделок срывается, так как у человека, который постоянно не работает со сделками по недвижимости, просто может не хватить опыта, чтобы «собрать» такую сделку.
P.S.: Получить ипотеку – это задача ответственная...
особенно с учетом того, что выплачивают ее в среднем за 7-9 лет, но бояться этого процесса не стоит. Вас в любом случае будет сопровождать специалист. Будь то менеджер банка или ипотечный брокер, к которому вы обратитесь. Главное подойти к процессу серьезно и задавать больше вопросов, даже если они вам кажутся глупыми и банальными. Помните, если вы будете понимать процесс целиком и полностью, то у вас будет меньше опасений/переживаний и путь получения ипотеки и покупки заветной квартиры будет для вас более легким и прозрачным.
P.P.S.: На самом деле даже инвесторы, которые выкупают квартиры для дальнейшей перепродажи, зачастую используют ипотеку и пользуются услугами ипотечных брокеров. Это позволяет им не копить полную стоимость квартиры или выкупать сразу по несколько объектов, а также не тратить время на взаимодействие с банками. О потенциальной доходности таких инвесторов я писал в другом посте.
Мы, в агентстве недвижимости IDEA Estate, помогаем с оформлением ипотеки на всей территории РФ.
🟢 Ваши лайки, комментарии, замечания - очень важны! Заранее спасибо!