Мечтам Хуснуллина положит начало ЖК на 6,5 тыс. жителей и промпарк на 1 тыс. работников
Сегодня инвестсовет под председательством президента РТ Рустама Минниханова рассмотрит планы застройки Зеленодольска. Помимо возведения одного из крупнейших в истории города ЖК для 6,5 тыс. человек, компания доселе не известного широкой публике бизнесмена Тимура Егорова намерена запустить индустриальный парк на 1 тыс. рабочих мест, а также построить загородный комплекс на берегу Волги. Все это часть проекта «Большой Зеленодольск», опекаемого вице-премьером Маратом Хуснуллиным. О том, в чем слабые места проекта, каково происхождение капитала, кто родственники и каковы взгляды нового девелопера Татарстана с необычным отчеством Мир-Игоревич, — в материале «БИЗНЕС Online».
Полицентричность или ад на окраине: чем потряс Зеленодольск партнер ПОЗиСа
Проект крупнейшего города – спутника Казани «Большой Зеленодольск», который еще в 2007-м инициировал Марат Хуснуллин, обрастает интересными подробностями. Последние два года застройку 9,8 тыс. га преимущественно вели со стороны столицы РТ. Теперь маятник качнулся в обратную сторону — появилась точка роста в самом Зеленодольске. На окраине, сразу за городской стелой, начали строительство жилого комплекса «Зеленая долина» для 6,5 тыс. жителей. Это 17 домов комфорт-класса от 7 до 9 этажей жилой площадью 135 тыс. кв. метров. Застроит территорию в 17 га группа компаний «Мир» зеленодольского предпринимателя Тимура Егорова. Участки в границах Айшинского сельского поселения, как следует из выписки ЕГРН, были оформлены в собственность бизнесмена в 2022 году.
Площадка под застройку, конечно, не чета земельным угодьям лендлорда и долларового миллиардера Алексея Семина, империи которого принадлежат сотни гектаров по соседству. Эти участки еще дремлют, пока девелоперы осваивают более доступные территории. Компания ASG Семина планирует не только жилую застройку, но и развитие усадебных хозяйств, агротуризма и фермерства. Такие территории появятся у двух поселков — Новопольского (268 га), Ильинского (37 га). Ядра деловой и коммунально-складской зоны планируются у Новой Туры (174 га), Успенки (207 га). У этих же поселений запланировано возведение жилых домов на общей площади в 303 гектара (160 га — Новая Тура, 143 га — Успенка).
Жильем ГК «Мир» ограничиваться не планирует. Заявлено еще два проекта, связанных с развитием как существующего города, так и проекта «Большой Зеленодольск»:
- Индустриальный парк «Яшел Узэн» площадью 20 тыс. кв. м на 1 тыс. рабочих мест, который строят рядом с «Зеленой долиной» с начала 2022 года. Это муниципальный участок, куда в 2019-м свезли 250 т мусора от снесенных аварийных домов в старой части Зеленодольска. Свалку площадью 5,7 га компания ликвидировала за собственные 70 млн рублей и теперь арендует участок у муниципалитета. Инвестиции в индустриальный парк без учета рекультивации свалки составят 690 млн рублей. Достроить планируют до конца 2023 года.
- Загородный комплекс «Волга вилладж» на берегу реки рядом с деревней Красный Яр Айшинского сельского поселения. Основа — купленные в 2020 году с торгов у «Ростеха» 6 га турбазы «Волна» завода им. Серго за 45,5 млн рублей. В планах освоить и соседние участки площадью 22 гектара. Инвестиции оценивают в 4 млрд рублей, но сумма зависит от конечной площади проекта и решения инвестиционного совета РТ — часть земель находится в муниципальной собственности. На территории турбазы уже сносят старые постройки, готовят проект. Первую очередь предполагают начать строить весной 2023-го, а завершить проект в 2025 году.
На строительство жилого комплекса компания Егорова планирует потратить 6 лет. Ценовая политика будет соответствовать рынку Зеленодольска, на котором цена квадратного метра в новом жилье сегодня оценивается в 90–100 тыс. рублей.
«Идея — сделать так, чтобы жизнь в Зеленодольске стала комфортнее, — объясняет философию трех проектов Егоров, подчеркивая, что родился и вырос в Зеленодольске, как и его родители, друзья и коллеги. — Задача — не заработать и распихать деньги по карманам, а сделать из Зеленодольска развитый и современный город. Люди устали ездить в Казань на работу».
Суммарные инвестиции в растянутые на 6 лет три проекта компания оценивает в 22 млрд рублей — это в 6 раз больше бюджета Зеленодольска на этот год. Заявленная площадь в 135 тыс. кв. м сопоставима с годовым вводом жилья всего Зеленодольского района. Деньги в индустриальный парк и жилой комплекс уже вкладывает ВТБ, финансовый партнер для загородного комплекса пока не определен. «Риск ежедневный. Подходя к каждому проекту, отмеряешь не 7, а 70 раз», — отвечает Егоров на вопрос о риске ведения сразу трех проектов одновременно.
Торговый центр, спорткомплекс, парк, один детсад на 6,5 тыс. жителей: чем поразил комфорт-класс в Зеленодольске
Сегодня на стройплощадке уже возводят фундаменты первых четырех жилых домов. Помимо 17 многоквартирных домов, жилой комплекс «Зеленая долина» включает в себя следующие объекты:
- торговый центр высотой четыре этажа площадью 8 тыс. кв. м;
- физкультурно-оздоровительный комплекс высотой два этажа площадью 4 тыс. кв. м;
- здание общественного назначения площадью 630 кв. м;
- наземные парковки с запасом: для 2,2 тыс. квартир предусмотрено 2 860 машино-мест; концепция «двор без машин»;
- частный детский сад на 120 мест — первый в городе.
Школы в проекте планировки нет, но ближайший к ЖК лицей №18 им. Ломоносова — первая школа, построенная в Зеленодольске за последние 30 лет, — находится примерно в полукилометре за благоустроенным оврагом, где традиционно проходит Сабантуй. Через эту долину застройщик планирует построить пешеходный мост. Но «запас прочности» у новой школы невелик: учреждение рассчитано на 1,2 тыс. учеников, и сегодня там уже обучаются 1 тыс. детей. Муниципальных детсадов тоже нет в проекте планировки. Однако в администрации Зеленодольска «БИЗНЕС Online» рассказали, что рядом с лицеем №18 планируют построить муниципальный детский сад.
В действующих правилах землепользования и застройки Зеленодольска не прописан минимально допустимый уровень обеспеченности жилых массивов детсадами и школами из расчета на 1 тыс. жителей. Если же обратиться к опыту Казани, получается следующая картина. В столице РТ на тысячу жителей должно быть 65 мест в детском саду и по 110 — в ближайших школах. Исходя из этих нормативов, «Зеленой долине» требуется 422 свободных места в детсадах и 715 в соседних школах. Для сравнения: в казанском жилом комплексе «XXI век», тоже рассчитанном на 6,5 тыс. человек, две школы, четыре муниципальных и два частных детских сада. В ЖК Art City на 8,3 тыс. жителей построена муниципальная и частная школа, есть детский сад на 340 мест. Впрочем, Казань славится своей рождаемостью.
Есть вопросы и к транспортной доступности: «Зеленая долина» строится в полях на окраине города, юридически это и вовсе часть соседнего Айшинского сельского поселения. Для облегчения транспортной ситуации город планирует следующее:
- построить круговую развязку у городской стелы на въезде — проект уже готовится;
- расширить улицу Столичную до четырех полос;
- расширить дорогу от Зеленодольска до Айши и Сафоново — сегодня там образуется одна из пробок Казанской агломерации;
- продлить улицу Сайдашева от Зеленодольского машиностроительного завода до трассы Казань – Йошкар-Ола, что позволит выезжать из Зеленодольска, минуя Айшу и Сафоново.
«На территории комплексной застройки обязательства берет на себя застройщик. Расширение магистралей, развязок — это уже наша задача», — заявляют в администрации Зеленодольска. «БИЗНЕС Online» также запросил миндортранс РТ о планах на новое дорожное строительство и реконструкцию в Зеленодольске, но на момент публикации ответа не поступало.
Опрошенные эксперты называют «Зеленую долину» перспективным проектом из-за дефицита в городе новостроек и считают, что в перспективе проживать в ЖК будут преимущественно жители Зеленодольска. «Или те, кто переезжает из Казани, хочет пожить в зеленой зоне или сыграть на разнице цен на квартиры, — рассуждает руководитель агентства „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — По этой причине роста нагрузки на Горьковское шоссе или дорогу Казань – Зеленодольск ожидать не приходится. Тем более там к появлению этих квадратных метров уже построят дублер Горьковского шоссе».
Неоднозначно оценивает заявленную концепцию застройщика «живи, работай, отдыхай» управляющий партнер агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрей Савельев. «Такая тенденция „рулит“ на рынке недвижимости, — говорит эксперт. — Но выдержит ли с вводом в эксплуатацию „Зеленой долины“ трасса до Казани? Нет. Да, расширяют Горьковское шоссе, строится дублер этой дороги. Но нужно и дальше развивать транспортную систему. Индустриальный парк „Яшел Узэн“ на тысячу рабочих мест не снизит маятниковую миграцию из Зеленодольска в Казань. Это не такой большой объем рабочих мест. Для того чтобы изменить эту ситуацию, надо, чтобы рабочих мест стало еще больше».
Как ГК «Мир» стала застройщиком и потеснит ли она старых игроков
ГК «Мир» выпускает строительные материалы и до 2021 года возводила собственные промышленные и складские объекты, как производитель поставляла плиты, кирпич, окна для казанских застройщиков. «Поставки материалов на стройку, хочешь того или нет, заставляют участвовать в жизни стройки. Поэтому знаем, как строить и следить за качеством», — говорит Егоров.
К девелопменту производственника подтолкнула пандемия коронавируса 2020 года. «Цены на жилье летят вверх, — вспоминает Егоров. — Мы, как производственники, начинаем страдать, оказавшись между сырьевиками и генподрядчиками, которые отказываются покупать кирпич по 14 рублей за штуку, потому что другие привозят за 12 в борьбе за сбыт. Но мы-то понимаем, что девелопер получает хорошие деньги. Да, выросла цена арматуры. Но что это такое? Это 3 процента на себестоимость. Не на цену квадратного метра! Чтобы от этого не зависеть, решили строить сами».
Первым стал жилой комплекс «Маяк» из двух 9-этажных домов рядом с одноименной спортивной базой и лыжероллерной трассой. Строительство ведут в партнерстве с группой компаний «Новастрой». Бенефициаром данной ГК считается бизнесмен Тимур Файзутдинов, в числе партнеров которого участники рынка называют семьи Миннахметовых и Зяббаровых. Строительство ЖК «Маяк» завершат в начале 2023 года.
Не радовала и обстановка на строительном рынке Зеленодольска. Ежедневная потребность в силикатном кирпиче с 2019-го упала в 8 раз до 30 пачек. В ГК «Мир» объясняют это тем, что коммерческие застройщики теперь предпочитают панельное домостроение, за исключением местного «Бастиона» и «Зеленодольскгорстроя». Три года в Зеленодольске не строил и Госжилфонд, подрядчики которого прежде тоже предпочитали кирпич. «Панельные конструкции привозят и собирают, как лего. Прежде рынок отдавал предпочтение зеленодольской продукции, а теперь привозят извне, — говорит Егоров. — Можем возить всю продукцию в Казань, но для чего? Моя позиция такая — в первую очередь покупаем у зеленодольских ребят. Если местные не производят, то берем на стороне».
Получится ли у ГК «Мир» стать мощным игроком на рынке недвижимости РТ, Казанской агломерации? «Татарстана — нет, так как у нас есть компании с более крупными строительными возможностями, — считает Савельев. — А на рынке агломерации — в принципе да. Для Зеленодольска это крупный игрок».
Собственное производство стройматериалов позволяет застройщику держать цены жилья на низком уровне и не зависеть от поставщиков, считает Гизатова. «Речь идет об определенных гарантиях ввода дома в эксплуатацию и качества строительства», — продолжает эксперт.
Зеленодольск не хочет быть спальным районом Казани. Станет ли город вторым ядром агломерации?
Заявленный ЖК «Зеленая долина» с набором собственной инфраструктуры, индустриальный парк и загородный комплекс эксперты считают первым и важным шагом Зеленодольска, который по Стратегии-2030 обретает статус второго ядра Казанской агломерации, застраиваясь в сторону столицы РТ. С начала создания «Большого Зеленодольска» территория развивалась преимущественно со стороны Казани, на окраине Зеленодольского района. Например, ТОСЭР со складами и производствами расположен ближе к Казани. Так что ЖК называют первым за 30 лет комплексным проектом застройки самого Зеленодольска, а индустриальный парк с заводом окон — первым крупным предприятием, построенным на территории города с нуля за 20 лет. Логистические центры не в счет.
«Ни один частный застройщик еще не брал на себя обязательства по комплексной застройке микрорайона. А „Волга вилладж“ станет точкой притяжения для туристов, послужит развитию туристической инфраструктуры в Зеленодольском районе. Заявленные проекты являются одними из самых крупномасштабных за последние годы, — рассказали „БИЗНЕС Online“ в администрации Зеленодольска, подчеркнув и роль главы района Михаила Афанасьева, уделяющего внимание инвестиционному климату. — Что касается шага к „Большому Зеленодольску“, то Зеленодольск и Казань будут двигаться навстречу друг другу. Новые проекты — это еще один шаг во встречном движении. Сегодня „Большой Зеленодольск“ обретает реальные контуры: проектируют инженерные сети, дороги, учитывается создание и территорий приложения труда. В перспективе, таким образом, не только снизится маятниковая миграция, но и будут привлечены кадры из близлежащих городов».
«С 2020 года территория развивается все-таки не так динамично, как хотелось бы, медленно прирастает новыми объектами», — считает Савельев. Об этом говорит и стабильный показатель маятниковой миграции зеленодольцев в Казань — ежедневно в центр агломерации на работу ездят 20 тыс. жителей города и района.
Зеленодольск будет постепенно расширяться в сторону Казани, а столица РТ рано или поздно срастется со своим наиболее развитым спутником, по сути, в единый город, говорит завкафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. «Если вести речь о мировых трендах градостроительного развития, то понятие „Большой Зеленодольск“ не очень применимо к этому городу, — говорит Дембич. — Потому что есть Большая Москва, Большая Казань, Большой Берлин, Большой Париж… Соответствующий термин применим к мегаполисам, а не к городам-спутникам. Это довольно условное название, показывающее, что Зеленодольск, как основной спутник столицы республики, конечно, тесно связан в своей повседневной жизни с Казанью».
Зеленодольск — мощное направление с развитыми трудовыми связями, но места приложения труда находятся в числе проблемных вопросов для «Большого Зеленодольска», заявляет советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. «Это уже на уровне республики нужно обсуждать. Сегодня инвесторы сосредоточены на прибыли — их не волнует, как будет жить семья, которая приобретает жилье», — описал типичное поведение девелопера на рынке недвижимости Татарстана Васильев и назвал правильным выбранный ГК «Мир» подход с созданием не только квадратных метров, но новых мест для работы и отдыха.