#статья

#статья

Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил ЦБ

Летом российские девелоперы стали активно запускать ипотечные программы со сниженными ставками, в некоторых случаях почти нулевыми. По результатам опроса ЦБ пяти крупнейших банков в июне почти 2/3 всей жилищных кредитов на первичном рынке выдавалось именно по таким программам. В итоге средняя ставка по ипотеке на рынке новостроек снизилась в августе до 3,7% годовых.

Риски для покупателей

Невозможность продать квартиру без потерь

Первый риск, о котором предупреждает регулятор, касается невозможности продать недвижимость, купленную в рамках льготной ипотеки от застройщиков, по ее реальной стоимости. В отчете ЦБ объясняет, что, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены самой недвижимости.

Девелоперы обязаны вносить комиссионное вознаграждение банкам за каждый кредит в рамках подобных программ. Причем вносить его нужно сразу при заключении ДДУ, а не после раскрытия эскроу-счетов, когда у застройщиков появляются на это средства. Поэтому девелоперы зачастую расширяют кредитные лимиты на эти цели, а чтобы экономика всего проекта оставалась рабочей, повышают цены на квартиры, купленные в рамках комбинированных программ.

Главной опасностью в подобной схеме, по мнению регулятора, является то, что заемщик не сможет продать такую квартиру без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена. Исключением станет случай, когда с момента покупки недвижимости средние цены выросли на 30%. Именно столько граждане в среднем переплачивают, когда пользуются подобными программами, объясняется в исследовании.

Существенная переплата за квартиру

Второй риск для граждан, которые взяли ипотеку по таким программам, касается еще более существенной переплаты за квартиру в ситуациях, когда они решат заранее погасить весь кредит.

Банк России пояснил, что в случае, когда ипотечник захочет полностью закрыть кредит через несколько месяцев, он подарит банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры, а реальная стоимость их жилья на рынке будет на те же 20–30% ниже. По мнению регулятора, это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств.

Долг банку больше стоимости залога

Третий существенный риск, по мнению Центробанка, касается непредвиденных обстоятельств в жизни заемщиков. К примеру, если ипотечник из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья, то банк будет взыскивать принудительно задолженность путем реализации квартиры на торгах.

В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности. Подобные риски, по мнению Центробанка, высоки в течение первых трех — пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья.