При долевом строительстве человек покупает квартиру в доме, который еще строится. Такие объекты стоят дешевле готовых на вторичном рынке. Благодаря льготным ипотечным программам участвовать в долевом строительстве еще выгоднее. Но у такой покупки есть риски — в чем они заключаются и как их избежать, рассказывает юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ» Алексей Клышин.
Риск 1. Покупка может не окупиться, если неправильно выбрать цель
Квартиры на этапе строительства покупают для разных целей, от которых зависят требования к объекту. Если дольщик приобретает недвижимость для себя и хочет в ней жить, то ищет жилье с хорошим видом и парковкой. Стоимость таких квартир выйдет дороже тех, у которых окна выходят на соседний дом, а мест во дворе хватит только на несколько машин.
Если цель — перепродать объект на этапе, когда застройщик будет вводить дом в эксплуатацию, смотрят жилье с эксклюзивными планировками. Например, на этаже семь двухкомнатных квартир и только одна — с европланировкой: одна комната объединена с кухней. Владельцу придется заплатить налог 13% с прибыли от продажи. Но выгоду он все равно получит за счет высокой цены на готовый объект.
Еще новостройки покупают, чтобы сдавать в долгосрочную или посуточную аренду. В этом случае видом из окна и эксклюзивностью планировки можно пренебречь, а значит, сэкономить.
Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»
Одна из частых ошибок покупателей, когда они выбирают квартиру в новостройке, — отсутствие конкретной цели. Например, человек вроде хочет купить жилье, чтобы зарабатывать на аренде. Но не исключает вариант, что через 7 лет в ней будут жить его дети. Поэтому выбирает объект как для себя: с видом на лес, на последних этажах и развитой инфраструктурой. Делает в квартире дорогой ремонт и в итоге сдает ее по цене, которая не окупает вложенные затраты.
Как избежать риска
Чтобы будущая квартира не разочаровала, заранее определите, для чего вы ее покупаете. Если цель — заработать на аренде, не стоит переплачивать за дорогие объекты и вкладываться в бизнес-ремонт. Присмотритесь к небольшим студиям с хорошей транспортной доступностью.
Если планируете жить в квартире сами, ориентируйтесь на собственные предпочтения. Льготные ипотечные программы и субсидии от застройщиков позволяют приобрести жилье на выгодных условиях.
Риск 2. Застройщик может затянуть сроки сдачи дома или квартира окажется проблемной
Срок передачи объекта дольщику обязательно должен быть указан в договоре долевого участия, или ДДУ. Это дата подписания акта приема-передачи квартиры. Если застройщик ненадежный, он может затянуть сроки передачи объекта. При этом за два месяца до даты сдачи квартиры компания должна предупредить об этом и предложить подписать дополнительное соглашение «Об изменении сроков ввода дома в эксплуатацию». Соглашаться или нет — право дольщика. Но если документ подписать, неустойку от застройщика он не получит.
Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»
Когда подписываете ДДУ, важно внимательно читать документ, особенно если его регистрация проходит в электронном виде. Если подтвердить договор электронной подписью, то вернуться и исправить, например, адрес прописки не получится. Придется заключать дополнительное соглашение, а это потеря времени.
Договор с недобросовестной компанией может обернуться проблемной квартирой: сантехника и батареи не закреплены, фурнитура на пластиковых окнах не работает, стены кривые. Если объект не соответствует проектной документации или требованиям технических регламентов, дольщик вправе потребовать устранить дефекты или уменьшить стоимость договора. В любом случае долгожданный переезд откладывается.
Как избежать риска
Выбирайте крупного застройщика, который есть в списке системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Такой перечень указан на сайте Минстроя. Например, по Москве есть отдельный список, на который можно ориентироваться.
Желательно, чтобы у компании были построенные объекты, на которые можно съездить и оценить качество постройки, инфраструктуру. Понять, стоит доверять компании или нет. Также помогут отзывы людей, которые покупали у нее квартиры.
Прежде чем подписать договор, проверьте застройщика по открытым источникам:
- На сайте Наш.дом.рф в едином реестре застройщиков посмотрите, есть ли компания в списке.
- Закажите выписку ЕГРЮЛ на сайте налоговой, чтобы удостовериться, застройщик действующий или нет.
- На сайте «Прозрачный бизнес» от ФНС посмотрите информацию о компании и учредителях: когда она была основана, как часто менялись собственники. Если застройщик молодой и учредители сменились несколько раз, риск оказаться без квартиры выше.
- В сервисе «Банк данных исполнительных производств» удостоверьтесь, что у компании нет долгов и она не банкрот.
- В сервисе «Картотека арбитражных дел» посмотрите, судятся ли с застройщиком дольщики, подрядчики или субподрядчики.
Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»
Иногда квартиры покупают по договору переуступки. В этом случае покупатель приобретает право на объект, когда его сдадут. Чтобы убедиться, что сделка юридически чистая, стоит заказать выписку ЕГРН на сайте Росреестра. Она платная, но поможет понять, сколько квартир в строящемся объекте зарегистрировано, сколько продано.
По Москве и области есть список проблемных объектов и реестр заблокированных застройщиков на сайте Главгосстройнадзора Московской области. По ним можно проверить компанию, если квартира приобретается в столице. По регионам также стоит поискать такие списки.
Риск 3. Дольщик может потерять деньги
Есть два способа оплаты будущей квартиры: перевести деньги застройщику напрямую на его счет или внести средства на эскроу-счет. Первый вариант более рискованный. Деньги находятся у застройщика: если он окажется мошенником, то переведет их на другой счет и пропадет. Вернуть средства будет сложно.
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который открывают для расчетов по разным сделкам, например когда покупают недвижимость или бизнес. В случае с застройщиками эскроу-счет работает так:
- Покупатель открывает эскроу-счет в банке, с которым сотрудничает застройщик.
- После регистрации ДДУ в Росреестре дольщик вносит деньги на эскроу-счет.
- Банк замораживает средства до момента, пока дом не введут в эксплуатацию.
- Когда застройщик сдаст дом, банк переведет ему средства дольщика.
Эскроу-счет страхует деньги дольщиков от мошенников. Если застройщик вдруг пропадет или объявит себя банкротом, то банк переведет всю сумму, которая лежит на счете, но не более 10 млн ₽. Если квартира стоит дороже, то разницу вернуть не получится.
Как избежать риска
Выбирайте застройщика, который проводит сделки через эскроу-счета. Это выйдет дороже, потому что банк дает компании кредит под процент, но так безопаснее. Если застройщик предлагает перевести деньги на его счет, то лучше не подписывать с ним договор. Высок риск потерять средства.
Алексей Клышин, юрист и основатель агентства недвижимости «ЛэндЛ»
Не стоит брать квартиру по договору без эскроу-счета, даже если стоимость объекта кажется привлекательной и выгодной. Например, в Москве есть застройщик, который предлагает самые низкие цены в городе. По договору он должен сдать объект в этом году. Но стройка идет медленно и по нашему опыту продлится минимум 2–3 года. А это задержка по срокам и неопределенность.
Если планируете приобретать жилье на этапе котлована, в Газпромбанке действует Льготная ипотека на новостройку. Купить новую квартиру можно по ставке 6,2% с первоначальным взносом от 15%. Максимальная сумма, которую дает банк, — 15 млн ₽ на недвижимость в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а для остальных субъектов — 7 млн ₽. Рассчитать ипотеку и оставить заявку можно на сайте банка.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.