Когда появился маткапитал, россияне бросились использовать его как первый взнос по ипотеке или просто для покупки жилья. И мало кто вдавался в юридические тонкости. Государство же требует, чтобы имущество оформлялось не только на родителей, но и на детей. Потом, чтобы продать жильё с долей несовершеннолетнего, приходится проходить настоящий квест — получать согласие органов опеки на продажу квартиры с детскими долями. Рассказываем, как происходит сделка, какие документы требуются и на что обращают внимание органы опеки.
Как продать недвижимость с детскими долями? Фото: vk.com
Когда нужно разрешение на сделку?
Согласно п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве» продавать имущество детей можно только с разрешения органов опеки, специального подразделения при региональном Министерстве социального развития. Так государство контролирует, чтобы в результате сделки не были нарушены права несовершеннолетнего. Без согласия органов опеки договор купли-продажи не зарегистрируют в Росреестре.
Разрешение требуется в следующих случаях:
- детям принадлежит продаваемая недвижимость или доля в ней;
- ребёнок прописан в этом жилье.
Если вы покупаете недвижимость и оформляете её на ребёнка, разрешение органов опеки не требуется.
Казалось бы, небольшой бюрократический нюанс. Но на практике только на согласование сделки с органами опеки уходит не меньше двух недель. К этому добавьте время, потраченное на сбор документов, поиск покупателей и встречного варианта жилья.
На каких условиях дают разрешение?
Органы опеки рассматривают документы для будущей сделки и готовят приказ. В приказе прописывают, на каких условиях возможна продажа — так, чтобы права ребёнка не были ущемлены.
Они могут запросить дополнительные документы, пригласить родителей на личную беседу, потребовать осмотр продаваемого и приобретаемого жилья, собрать комиссию для принятия решения. А могут и отказать, если посчитают, что сделка ухудшит имущественное положение ребёнка или навредит ему другим образом.
Например, семья хочет продать трёхкомнатную квартиру в городе и купить маленький домик в глухой тайге. Органы опеки не допустят такую сделку, потому что ребёнку будет принадлежать меньшая площадь. Также пострадает качество его жизни — он не сможет ходить в садик и школу, будет сложно вызвать врача.
Разрешение органов опеки на сделку с имуществом несовершеннолетнего — бесплатная услуга. Продажа единственного жилья
Если семья продает единственную квартиру или жилой дом, нужно:
- одновременно купить другое жильё;
- оформить право собственности на ребёнка;
- прописать ребёнка.
При этом размер детской доли в новом жилье должен быть не меньше, чем в проданной.
Например, ребёнку принадлежит ¼ в квартире площадью 64 кв. м — площадь его доли 16 кв. м. Родители присмотрели квартиру побольше — 75 кв. м. В новом жилье ребёнку нужно выделить не менее ¼ в праве собственности, то есть 17,5 кв. м. Жилищные условия улучшатся, поэтому, скорее всего, органы опеки одобрят сделку.
Продажа не единственного жилья
Если у несовершеннолетнего есть другое жильё в собственности, покупать новую квартиру не обязательно. Деньги от продажи можно положить на его банковский счёт. Или потратить их на что-то необходимое для ребёнка — учёбу, отдых в санатории, лечение или реабилитацию после травмы.
Когда можно не покупать жильё, а положить деньги на счёт? Фото: medaboutme.ru
Когда речь идёт о продаже детской доли с последующим перечислением денег на счёт, нужно положить в банк сумму, пропорциональную этой доле.
Например, ребёнку принадлежит ⅓ квартиры общей стоимостью 2 400 000 ₽. Значит, после сделки на его счёте должны лежать 800 000 ₽.
Продажа нежилой недвижимости
Когда продают нежилую недвижимость — земельный участок, дачу, гараж — вырученные деньги нужно внести на детский счёт. Потом эти средства можно снимать только с разрешения органов опеки. Траты должны быть связаны с потребностями несовершеннолетнего. Например, ими можно оплатить дополнительные занятия, учёбу в платной школе, покупку одежды и обуви, лечение у стоматолога и других врачей.
Аналогичным образом получают разрешение органов опеки на продажу автомобиля, оформленного на ребёнка.
Как органы опеки принимают решение?
Решение принимается индивидуально, отталкиваясь от характеристик жилья и жизненных обстоятельств данной семьи. Одним родителям дадут разрешение на сделку, а другим в схожей ситуации — нет. Если семья состоит на учёте как неблагополучная, её заявление будут проверять с особой тщательностью — риск отказа выше.
Например, семья хочет продать единственную квартиру, чтобы оплатить дорогостоящее лечение ребёнка за границей. Органы опеки могут дать разрешение при условии, что несовершеннолетнего пропишут в другом месте — у бабушки, тёти или другого родственника. Если же родители хотят продать квартиру просто так и ничего не приобретать взамен, да ещё и попадали в поле зрения органов опеки, согласие на сделку они не получат.
Имущество несовершеннолетнего нельзя продать его близким родственникам — родителям, братьям и сёстрам, бабушкам и дедушкам.
Ольга Власова Адвокат Комментарий эксперта: Сделки с недвижимостью — это всегда непросто. Нужно подготовить массу документов, составить договор. С продажей имущества несовершеннолетнего сложностей ещё больше, так как в дело вступают органы опеки. Органы опеки могут не разрешить сделку, если один из родителей/опекунов против, новый вариант недвижимости хуже, чем предыдущий, или доля ребёнка в новом жилье меньше. Сделки не разрешают, если жильё не достроено и не сдано под заселение, в новом доме нет удобств. В моей практике был случай, когда органы опеки запретили сделку с имуществом несовершеннолетнего: после продажи дома планировалось переселить ребенка в квартиру меньшей площади и без ремонта. Отказ органов опеки можно оспорить, обосновав необходимость данной сделки. Для этого рекомендую приложить к заявлению письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов или социальных работников, другие документы в зависимости от причины и ситуации. Например, доктор рекомендует сменить климат из-за заболевания лёгких у ребёнка. Родители хотят продать квартиру, положить деньги на детский счёт и купить новое жильё на море. Они могут настаивать именно на таком решении органов опеки, ведь от этого зависит здоровье ребёнка Когда просить разрешение?
У родителей есть выбор, когда обратиться за приказом: заручиться согласием заранее или сначала найти покупателей на свою квартиру. Поступайте, как вам удобнее, но лучше уточните в органах опеки, в течение какого времени действует разрешение. В федеральном законодательстве на этот счёт нет ограничений. Зато регионы могут устанавливать максимальный срок действия приказа — например, 3 месяца. Нужно очень постараться за это время найти покупателей, собрать документы и согласовать с органами опеки новое жильё.
Куда подать заявление?
Чтобы получить разрешение на сделку, можно подать заявление в любом МФЦ в своём регионе. Или обратиться напрямую в органы опеки — адрес нужного отдела есть на сайте регионального Министерства социального развития.
Ольга Власова Адвокат Комментарий эксперта: Родители могут заполнить заявление по образцу, который есть на сайте «Госуслуги». Можно обратиться в органы опеки или МФЦ и подать заявление там — бланк вам выдадут. Также принимаются заявления, составленные самостоятельно, но при условии, что в них содержатся полные сведения о заявителях и будущей сделке — возьмите за основу общепринятый образец. Кроме текста заявления, стоит обратить внимание на прикладываемые документы — на их основании органы опеки будут принимать решение. Если забудете какую-то справку или выписку, может последовать отказ Какие документы приложить к заявлению?
Ниже основной перечень документов — как правило, его хватает, чтобы получить разрешение на сделку. Но при необходимости органы опеки могут запросить дополнительные бумаги.
- Паспорта обоих родителей или опекунов. Согласие на продажу недвижимости детей должны дать отец и мать. Они совместно подают заявление в органы опеки или вместе идут на сделку к нотариусу. Если один из родителей не может прийти лично — например, он мобилизован или находится в длительной командировке — можно предоставить нотариальное разрешение на сделку.
- Документы, показывающие, в каких отношениях находятся мать и отец, — свидетельство о заключении или расторжении брака. Если один из родителей умер, нужно свидетельство о смерти. Если его лишили родительских прав — решение суда.
- Если ребёнок старше 14 лет, потребуется его личное присутствие и паспорт. Он сам подписывает заявление вместе с родителями. Для детей младшего возраста нужно только свидетельство о рождении, а подписи в заявлении ставят отец и мать.
- Документ о прописке ребёнка. Для детей старше 14 лет — страница в паспорте, для детей младше — отдельный документ о регистрации с красной печатью.
- Документы на продаваемый и приобретаемый объекты. Нужны выписка ЕГРН и документы, на основании которых появилось право собственности, — например, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство. По ситуации органы опеки могут запросить технические документы — технический и кадастровый паспорта, экспликацию помещений, поэтажный план.
- Справки о рыночной стоимости продаваемой и приобретаемой недвижимости. Нужно найти эксперта, у которого есть право вести оценочную деятельность и состоящего в СРО, и заказать справку. Её могут сделать удалённо на основании текущих рыночных предложений. Средняя цена документа — 500-1000 ₽ за один объект недвижимости.
- Если продаётся доля — письменные согласия на продажу от остальных собственников жилья.
- Проект договора — как на продажу жилья, так и на покупку нового. Если вы уже нашли покупателей на свою квартиру и встречный вариант, можно принести в органы опеки подписанные предварительные договоры.
- Справка о прописанных в продаваемой квартире — её выдают в паспортном столе или ТСЖ.
- Если деньги от продажи пойдут на счёт ребёнка, нужен договор об открытии счёта, справка об остатке и реквизиты.
- Документы о наличии другого жилого помещения в собственности ребёнка. Потребуется выписка ЕГРН и документ основания права собственности, в некоторых случаях — технические документы.
Сколько времени рассматривают заявление? Органы опеки обязаны дать письменный ответ в течение 15 календарных дней. Если вы подадите заявление через МФЦ, срок увеличится на 1-2 дня, которые нужны для пересылки документов.
Органы опеки рассматривают заявление 15 дней. Фото: robertharding.com
Когда органы опеки примут решение, вас пригласят за оригиналом приказа с синей печатью. Положительное решение всегда содержит условия — например, положить деньги на счёт ребёнка и предоставить документы в опеку в течение месяца после сделки.
Если вам ответили отказом, он должен быть в письменной форме и аргументирован — например, приобретаемое жильё находится в аварийном состоянии. После отказа родители могут подыскать квартиру получше и заново подать документы.
Ольга Власова Адвокат Комментарий эксперта: Если риелтор или кто-то другой предлагает вам продать квартиру без разрешения опеки, это незаконно. Договор купли-продажи не зарегистрируют. Если Росреестр каким-то образом всё же зарегистрирует сделку, органы опеки и попечительства обратятся в суд для её оспаривания. Пытаться обмануть государство не стоит — вы потеряете деньги и можете быть наказаны за подделку документов (в том случае, если подделано разрешение на продажу или покупку). Ускорить процесс рассмотрения может только веская причина — например, болезнь ребёнка и срочная необходимость в средствах на его лечение. Это обстоятельство нужно указать в заявлении и попросить дать ответ в самый короткий срок Как проходит сделка?
Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, всегда проводится через нотариальную контору — исключений нет. А вот купить квартиру и оформить её в собственность детей можно и без нотариуса.
Пакет документов для сделки может сильно различаться в зависимости от обстоятельств. Что именно потребуется в вашем случае, стоит заранее уточнить в органах опеки и у нотариуса.
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних считаются сложными, поэтому лучше обратиться за помощью к юристу.
Получите разрешение органов опеки
Подайте заявление в органы опеки, чтобы получить согласие. Если нужно закрепить договоренности с покупателями вашей квартиры и продавцами встречного варианта, можно подписать с ними предварительные договоры купли-продажи и передать задаток.
Когда приказ с разрешением на сделку будет готов, заберите его. Изучите, какие условия нужно выполнить и возможно ли это. Например, в нём содержится требование одновременного приобретения равнозначного жилого помещения. Это значит, что вам нужно договориться с покупателями, чтобы они подождали, пока вы найдёте встречный вариант и согласуете покупку с органами опеки.
Если нужно, переведите деньги на детский счёт
Выполните требование органов опеки, касающееся денег. Если определённая сумма должна попасть на счёт ребёнка, нужно внести эти средства до сделки. Покупатель может перевести их самостоятельно по реквизитам или передать вам наличными, а вы положите деньги на счёт.
Проведите сделку через нотариуса
Заверьте сделку купли-продажи у нотариуса. Дети старше 14 лет подписывают договор вместе с родителями. За детей младшего возраста документы подписывают отец или мать.
Затем передайте удостоверенный нотариусом договор на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать двумя способами
Сразу после нотариальной конторы придите в МФЦ и бесплатно сдайте бумаги. Специалист центра выдаст расписку, в которой будет указана дата готовности документов о переходе права собственности — обычно 7-9 дней.
Воспользуйтесь платной услугой электронной передачи договора через нотариуса. В этом случае сделку зарегистрируют в течение 3 дней.
До сделки покупатель должен оплатить госпошлину за регистрацию права собственности. За жилой дом или квартиру — 2000 ₽, за земельный участок — 350 ₽. Передайте копии документов в органы опеки
Отчитайтесь перед органами опеки, что условия, прописанные в приказе, выполнены. Срок указан в самом разрешении — например, 30 дней после сделки.
Формат отчёта может быть разным: в одном регионе требуют лично принести документы, в другом — отправить скан или фото документов на электронную почту. К примеру, если вам нужно было перечислить деньги на счёт ребёнка, предоставьте выписку о состоянии счёта. Если вы продали квартиру и купили другую, передайте копии договоров купли-продажи, выписку ЕГРН на новое жильё и документ о прописке ребёнка.
Если родители провели сделку, но не выполнили требование опеки, сделку признают недействительной через суд.
Как снимать деньги с детского счёта?
После сделки снимать деньги с детского счёта можно только с разрешения органов опеки — на будущие траты или в качестве компенсации за уже совершенные покупки. Расходы должны быть связаны с интересами ребёнка. Например, вы уже купили годовую программу посещения детских врачей в платной клинике за 18 000 ₽. Нужно написать заявление с просьбой компенсировать стоимость абонемента, приложить договор с медцентром и чек. Органы опеки в течение 15 дней рассматривают обращение и выдают письменное разрешение на снятие запрошенной суммы. Но можно просто оставить деньги на счёте — после совершеннолетия ребёнок будет сам распоряжаться ими.