От того, что такое REITы, до того, как в них инвестировать, вот как зарабатывать деньги на недвижимости.
Инвестиционный траст в сфере недвижимости, или REIT, — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость.
Это часто делается путем объединения денег инвесторов для покупки и, возможно, управления коммерческими или жилыми зданиями. Затем компания взимает арендную плату со своих арендаторов и передает этот доход инвесторам в виде высоких дивидендов.
«REIT — это публично торгуемые компании, которые существуют исключительно для владения недвижимостью или активами, связанными с недвижимостью, и позволяют инвесторам получать доступ к недвижимости», — говорит Джефф Сол, со-генеральный директор и соучредитель Nativ в Нью-Йорке. «Вы можете думать о REIT как об аналоге (биржевого фонда) в мире акций — это корзина диверсифицированных активов в сфере недвижимости (могут быть кредиты или прямые инвестиции в акционерный капитал), которой активно управляют квалифицированные менеджеры по инвестициям в недвижимость. ."
Как акционеры REIT, инвесторы получают доступ к недвижимости без головной боли, связанной с владением, управлением или прямым финансированием недвижимости.
Виды REITов
Существует две широкие категории инвестиционных фондов недвижимости: долевые REIT и ипотечные REIT, или mREIT. Большинство REIT являются долевыми REIT, которые владеют или управляют приносящей доход недвижимостью, такой как многоквартирные дома, офисы или торговые центры.
Долевые REIT обычно инвестируют в определенный тип собственности. Например, розничные REIT инвестируют в торговые центры, в то время как жилые REIT инвестируют в жилые комплексы, дома на одну семью и даже студенческое жилье. Существуют и другие типы долевых REIT, такие как:
- Жилищные и курортные REIT, которые инвестируют в отели и курорты.
- REIT с самостоятельным хранением, которые инвестируют в складские помещения.
- REIT центров обработки данных, которые инвестируют в центры хранения данных.
- Инфраструктурные REIT, которые инвестируют в инфраструктуру, такую как трубопроводы и вышки сотовой связи.
- Промышленные REIT, которые инвестируют в такие объекты, как распределительные центры и склады.
- Timberland REIT, которые специализируются на заготовке и продаже древесины.
Если REIT инвестирует в различные типы недвижимости, это называется диверсифицированным REIT. Если свойства, которыми он владеет и управляет, не вписываются ни в одну другую категорию, это называется специализированной REIT. Примеры специализированных REIT включают Lamar Advertising Co. (тикер: LAMR), поставщика рекламной недвижимости, и Gladstone Land Corp. (LAND), REIT, инвестирующий в сельскохозяйственный рынок, сдавая землю в аренду фермерам.
Ипотечные REIT финансируют коммерческую и жилую недвижимость, инвестируя в ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Это могут быть агентские ипотечные кредиты, обеспеченные Fannie Mae, Freddie Mac или Ginnie Mae, неагентские ипотечные кредиты или коммерческие ипотечные кредиты. Ипотечные REIT обычно специализируются либо на коммерческой, либо на жилищной ипотеке, но некоторые инвестируют и в то, и в другое.
Эти REIT занимают деньги, чтобы купить ипотечные кредиты с более высокой процентной ставкой. Разница между ставкой, которую REIT платит кредиторам, и ставкой, которую он получает от инвестиций, называемой спредом процентных ставок, заключается в том, как он генерирует доход и, в конечном итоге, выплачивает дивиденды инвесторам.
Как работают REIT
REIT были учреждены Конгрессом в 1960 году как способ предоставить отдельным инвесторам возможность инвестировать в масштабную, приносящую доход недвижимость без необходимости физически владеть базовой недвижимостью.
Чтобы квалифицироваться как инвестиционный траст в сфере недвижимости, компании должны соответствовать определенным правилам, установленным Конгрессом. Короче говоря, компания должна:
- Считаться корпорацией в соответствии с налоговым кодексом IRS.
- Управляется советом директоров.
- Иметь не менее чем 100 акционеров, не менее пяти из которых владеют 50% акций.
- Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость, денежные средства или казначейские облигации США.
- Получать не менее 75% валового дохода от недвижимости.
- Выплачивать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов.
Пока он удовлетворяет этим требованиям, REIT освобождается от корпоративных налогов. Таким образом, в отличие от типичной корпорации, которая должна платить налоги с прибыли, доход REIT не облагается налогом, поэтому акционерам остается больше денег.
Инвесторы по-прежнему должны платить налоги на большую часть дивидендов по своим обычным ставкам подоходного налога. В настоящее время инвесторы могут вычитать 20% дохода от сквозных инвестиций, снижая максимальную ставку налога на дивиденды REIT с 39,6% до 29,6%.
Преимущества инвестирования в REIT
Инвесторы покупают REIT, потому что хотят получить доступ к рынкам недвижимости, но Райан Патель, член правления Школы менеджмента Друкера в Клермонтском университете в Клермонте, Калифорния, говорит, что инвесторы также обращаются к инвестициям в REIT из-за их постоянства и стабильности.
По словам Патель, REIT обеспечивают надежный доход от инвестиций, на который вы можете рассчитывать, благодаря стабильному денежному потоку, большим дивидендам и приросту капитала.
Доход. В отличие от облигаций, REIT обеспечивают как доход, так и прирост капитала, а это означает, что стоимость актива со временем растет. В долгосрочной перспективе стоимость REIT, как правило, увеличивается за счет реинвестирования прироста капитала в недвижимость.
Поскольку REIT приносят высокие дивиденды, это обеспечивает предсказуемый поток доходов для инвесторов с фиксированным доходом. Но обратите внимание, эта высокая доходность может быть достигнута за счет повышенной чувствительности к процентным ставкам.
Диверсификация. REIT также предлагают преимущества диверсификации. REIT и акции имеют относительно низкую корреляцию и обычно не движутся в тандеме. Одна из причин такой низкой корреляции заключается в том, что REIT движутся в ином темпе, чем остальная часть фондового рынка. Большинство акций движимы деловым циклом, то есть подъемом и спадом экономического производства. Когда деловой цикл расширяется, рыночная доходность высока. Когда он сокращается и впадает в рецессию, большинство инвестиций начинают уменьшаться.
Однако недвижимость следует совершенно другому циклу, который правильно называется циклом недвижимости. Таким образом, когда акции падают из-за рецессии делового цикла, ваши инвестиции в недвижимость могут продолжать успешно развиваться. Это делает недвижимость хорошим диверсификатором для вашего портфеля.
Ликвидность. Еще одним преимуществом инвестиций в REIT является их ликвидность. В отличие от реальной недвижимости, которую нельзя купить и продать в быстром темпе, как инвестиции на фондовом рынке, инвесторы могут легко покупать и продавать REIT через крупные биржи.
«Усилия, связанные с покупкой акций REIT (несколько кликов), составляют ничтожную долю усилий, связанных с исследованием, приобретением, закрытием и управлением инвестициями в недвижимость в частном порядке», — говорит Сол.
Вы можете не только легко входить и выходить из инвестиций в REIT, но и без проблем управлять физической недвижимостью.
«Если в вашем распоряжении нет значительного количества времени или большого количества сотрудников или ресурсов, накопление разнообразного портфеля в частном порядке обычно занимает годы. REIT могут обеспечить доступ к разнообразным портфелям за считанные секунды», — говорит Сол.
Защита от инфляции. Инвестиции в REIT естественным образом защищают от инфляции. Инфляция в экономике означает рост цен на товары и услуги. В период инфляции недвижимость, как правило, преуспевает, поскольку стоимость объекта недвижимости увеличивается вместе с арендной ставкой для инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость. Впоследствии доход от ваших инвестиций в недвижимость увеличивается, что способствует росту дивидендов и предлагает стабильный источник дохода.
Риски инвестирования в REIT
REIT имеют те же риски, что и акции, но также несут и другие уникальные инвестиционные риски. Важно знать о них, чтобы лучше управлять своими активами и знать, сколько REIT можно добавить к вашему общему инвестиционному портфелю.
Процентный риск. При низких процентных ставках инвесторы, ищущие доход, могут рассматривать REIT как альтернативу облигациям. Взаимосвязь между REIT и процентными ставками, как правило, коррелирует: когда ставки растут из-за экономического роста, стоимость REIT обычно растет.
Концентрационный риск. Если вы сосредоточите свои инвестиции в REIT на определенной категории, вы можете быть подвержены риску концентрации. Это означает, что вы кладете слишком много яиц в одну корзину. Другими словами, у вас может быть слишком много капитала в одном REIT, секторе или географическом местоположении. Эта концентрация увеличивает риск в зависимости от того, как движения рынка влияют на ваши инвестиции. Один из способов легко справиться с этим риском — инвестировать в REIT ETF, который автоматически диверсифицируется между секторами и отраслями REIT.
Налогообложение REIT. Может быть сложно понять налоговые последствия для REIT, хранящихся на налогооблагаемом счете. Большинство дивидендов REIT, как правило, облагаются налогом как обычный доход, который обычно облагается налогом по более высокой ставке. По словам Нарейта, большая часть дивидендов REIT облагается налогом как обычный доход.
Кроме того, рассмотрите максимальную долгосрочную ставку прироста капитала, которая может варьироваться в зависимости от вашего дохода, а также подоходный налог, когда придет время продавать ваши REIT. Эти налоговые последствия могут снизить общую прибыль.
В зависимости от того, собираются ли ваши дивиденды REIT как обычный доход, прирост капитала или доход на капитал, существуют различные режимы налогообложения. Изучите налогообложение REIT, чтобы узнать, как разработать свою стратегию инвестирования в REIT.
Как выбрать REIT?
Что касается бизнеса, REIT зарабатывают деньги, сдавая в аренду или взимая арендную плату с принадлежащей им недвижимости, но это может быть сложнее. Инвесторы должны учитывать определенные факторы при оценке того, инвестируют ли они в качественный REIT с хорошими перспективами на будущее.
Для начинающих инвесторов, желающих попасть в этот класс активов, вот некоторые характеристики, которые вы должны искать в компаниях по недвижимости.
Оценить риск. Когда вы оцениваете инвестиционные риски, Патель рекомендует инвесторам REIT выявлять и понимать такие вещи, как качество арендаторов REIT, продолжительность аренды, бизнес-стратегию REIT, получение дохода, среднюю заполняемость и развитие REIT. новые проекты.
«Наблюдение за качественными решениями REIT, которые обеспечивают долгосрочные потоки доходов, действительно важно», — говорит Патель.
По его словам, REIT в определенных категориях, таких как сектор розничной торговли, который стал жертвой пандемии, возможно, должны проявить гибкость и изменить свою стратегию или передовой опыт, поскольку они понесли убытки из-за падения уровня заполняемости.
Понимание различных секторов REIT. Существует множество секторов REIT, включая торговые, жилые, промышленные, медицинские, инфраструктурные и офисные REIT, а также многие другие типы недвижимости. При проведении комплексной проверки изучите интересующий вас сектор REIT.
«Понимание рисков некоторых из этих различных категорий в рамках REIT очень важно», — говорит Патель.
Хотя все REIT являются доходной недвижимостью, каждый сектор имеет свои уникальные риски, и вы хотите инвестировать в компании, которые имеют проверенный исторический опыт ведения бизнеса в определенном секторе недвижимости.
«Изучите команду лидеров. Что они сделали в этой категории и как долго они это делали», — говорит Патель.
Истинный общий доход. «REIT — это инструмент с полной доходностью, где инвесторы получают выгоду как от дохода, полученного в результате обязательных выплат дивидендов, так и от прироста капитала их собственности», — говорит Джеффри Олин, президент, генеральный директор и управляющий портфелем в Vision Capital.
Может возникнуть соблазн привлечь привлекательную дивидендную доходность REIT, которая, как правило, выше, чем дивидендные акции. Дивидендная доходность — это платежи, которые инвесторы получают от REIT ежемесячно или ежеквартально.
Патель говорит, что вместо того, чтобы просто смотреть на дивидендную доходность, инвесторы должны понимать истинную общую прибыль.
Как заработать на REIT?
Как бы вы ни инвестировали, ваш общий доход от REIT сочетает в себе две вещи: дивиденды и повышение цены акций. Оба способа зарабатывают инвесторы на REIT. Дивидендная доходность REIT выше средней, поскольку инвесторы должны получать как минимум 90% налогооблагаемого дохода, что делает среднюю доходность REIT выше, чем доходность S&P 500.
Инвесторы, как правило, выбирают REIT с самой высокой дивидендной доходностью, потому что они кажутся лучшими REIT для получения дохода, но REIT с самой высокой доходностью может не быть самой доходной инвестицией с течением времени.
Эксперты говорят, что инвесторы должны быть осторожны, когда видят очень высокую доходность, потому что в большинстве случаев более высокая доходность может указывать на проблемы компании. Подобно бросовым облигациям, REIT с доходностью выше среднего, возможно, повысили свою доходность, чтобы привлечь инвесторов, потому что компания не была так сильна в финансовом отношении, как ее конкуренты.
Доходность дивидендов варьируется в зависимости от сектора REIT, поэтому лица, ищущие доход, должны убедиться, что они ищут безопасные дивиденды, которые могут превзойти средние рыночные показатели.
Прошу Вас оставить своё мнение в комментариях, была ли полезна для Вас эта информация? Не забудьте подписаться на канал, мне будет очень приятно!