Самовольная постройка

Самовольная постройка является сложным социально-правовым феноменом, возникающим на стыке публичных и частных интересов.[1] Отсутствие единства теоретических подходов, определенности законодательного регулирования и противоречивости правоприменительной практики в отношении самовольной постройки делает тематику данного исследования актуальным предметом для исследования. Самовольная постройка является одним из самых нестабильных правовых институтов гражданского права – нормы о самовольной постройке подвергаются постоянной модернизации со стороны законодателя. История изменений гражданского законодательства показывает, что законодательное решение относительно правового регулирования института самовольной постройки неоднократно менялось. За всю историю правового регулирования данного института не оставалось неизменным даже само понятие самовольной постройки.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ, вступившим в силу с 01.09.2015 года (далее – Закон № 258-ФЗ), в ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), регулирующие отношения, возникающие в связи с самовольным строительством, были внесены значительные изменения. В свете подобных изменений исследование правового регулирования института самовольной постройки приобретает дополнительную актуальность, как для теории, так и для практики.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.[2] Под самовольной постройкой принято понимать недвижимую вещь. Будучи недвижимой вещью, самовольная постройка фактически изъята из гражданского оборота. В соответствии со ст. 222 ГК РФ у лица, создавшего самовольную постройку, не возникает право собственности на неё, и, как следствие, такое лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой и совершать в отношении неё сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Отличительной особенностью самовольной постройки является её двойственная природа. С одной стороны, самовольная постройка представляет собой правонарушение, с другой стороны – является способом приобретения права собственности.[3] Негативный аспект самовольного строительства проявляется, в первую очередь, в угрозе безопасности граждан, возникающей вследствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил при её возведении. Кроме того, противоправность самовольного строительства выражается в отступлении от императивно регламентированных правил и административных процедур, регулирующих отношения в области строительства, наличие которых продиктовано очевидным публичным интересом в этой сфере. Тем самым, возведение самовольной постройки противоречит публичному интересу и представляет угрозу правам и законным интересам неопределенного круга лиц.

Тем не менее, являясь недвижимым имуществом, самовольная постройка аккумулирует в себе серьезные денежные вложения, поэтому снос самовольных построек представляется не всегда обоснованным и экономически целесообразным. В связи с этим законодатель предусмотрел специальную юридическую конструкцию по введению незаконно возведенных построек в гражданский оборот. Таким образом, законодателем предусмотрено наличие двух процедур перехода самовольной постройки в другой правовой режим: процедуры легализации самовольной постройки или процедуры её сноса.