На нашем канале, мы рассматриваем реальные истории решения вопросов ЖКХ между УК и собственниками.
Тема о том кто же должен содержать внешнее оборудование находящееся в нежилом здании ЦТП, для собственников нашего жилого комплекса всё ещё актуальна.
Ещё не забыто как УК выставляла собственникам жилого комплекса (несколько МКД) в счетах на оплату коммунальных услуг, отдельной строкой сумму " Оплата электроэнергии потребляемой насосами ЦТП".
УК обосновывает начисление за электроэнергию насосов ЦТП так :
« собственники жилого комплекса оплачивают услугу «Электроснабжение насосов ЦТП» в соответствии с договором поставки электроэнергии в ЦТП заключённым между АПП «М....» 000 и ПАО ”ТНС ЭНЕРГО КУБАНЬ (Договор от 30.12.2011). Таким образом АПП "М.." (ООО) выставляет ООО УКК "С" на возмещение затрат по оплате электроэнергии потребленной электро насосами в ЦТП, а управляющая компания данное возмещение выставляет собственникам помещений МКД, на основании договора от 01 ноября 2018 года между АПП «М... "(ООО) и ООО УКК "С....".
Учёт электроэнергии, осуществляется приборами учёта, установленными в здании ЦТП. Начисление платы - «Электроэнергия потребляемая насосами ЦТП» управляющей компанией собственникам помещений МКД производится по ежемесячно рассчитанному фактическому тарифу.
Управляющая компания сообщает , что в многоквартирных домах жилого комплекса "К" отсутствуют индивидуальные тепловые пункты с приборами и оборудованием необходимым для приготовления вторичного теплоносителя (ГВС и отопление), подачи ХВС/ГВС и отопления на высоту зданий, а именно: теплообменники для приготовления вторичных теплоносителей для нужд отопления и ГВС; - насосные группы по ХВС, ГВС, отоплению, - оборудование автоматики (далее оборудование). И указанное оборудование находится в здании ЦТП и обслуживает несколько многоквартирных жилых домов ( жилой комплекс "К..").
При строительстве Многоквартирных домов Застройщик не построил для каждого жилого дома индивидуальные тепловые пункты а установил внешнее оборудование, обеспечивающее Многоквартирные Дома коммунальными ресурсами в одном общем Центральном тепловом пункте которое для этого и было построено . Таким образом Многоквартирные Дома становятся объектами с неразрывной инженерной системой с одним центральным тепловым пунктом.
Собственники жилого комплекса «К..» отказ оплачивать содержание и электроэнергию потребляемую насосами ЦТП обосновывают так:
« ЦТП с внешним оборудованием располагается за границами земельного участка выделенного под строительство МКД, передача ЦТП с внешним оборудованием в состав общего имущества ни одному из жилых домов жилого комплекса "К..."., не состоялась, нежилое здание ЦТП не учтено, на кадастровом учёте не стоит, обслуживает не только жилые дома, но и многочисленные коммерческие объекты ( магазин, медицинский центр, бассейн, апартаменты и т. д) Подтверждений строительства ЦТП с привлечением средств дольщиков, договор долевого строительства не содержит.
ООО АПП «М...» (он же застройщик жилого комплекса «К», он же владелец коммерческих объектов подключенных к ЦТП) как потребитель не относится ни к одной категории, в том числе (категория населения) по которой тариф фиксирован, и ему как юр. лицу электрическая энергия в нежилом помещении ЦТП начисляется по свободным ценам тарифной группы, «прочие потребители», которые значительно выше, чем тарифы для населения. Относительно договоров заключенных между ООО АПП «М...» и Управляющей Компанией
Применяется действующее законодательство в котором не предусмотрена возможность передавать кому либо полномочия по принятию решений, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так как, исходя из положений статьи 44 и 161. Жилищного кодекса Российской Федерации, никто ни совет МКД, ни УК не могут обладать правами лиц, которые от имени собственников могли бы принимать такие решения. К тому же собственники обладают правами рассматривать вопросы исключительно в компетенции ОСС, вопросы же о оборудовании не входящим в состав ОИ не подлежат рассмотрению на собрании собственников. Законодатель четко определил границы общего имущества собственников и вопросы подлежащие рассмотрению на ОСС. »
Давайте разберемся , есть ли у собственников нескольких МКД, возможность включить ЦТП с внешним оборудование в состав общего имущества нескольких МКД ?
Посмотрим закон.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство МКД. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода МКД в эксплуатацию.
дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое является общим имуществом всех собственников одного дома . К такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ, как и Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) Конкретизируют право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливая границы юридической ответственностью собственников границами одного дома (далее МКД) , границами участка на котором расположен этот дом.
Указанные выше нормы закона касаются только общего имущества собственников обслуживающего один мкд которое находится в пределах МКД и границах земельного участка на котором располагается МКД. Сведений о обязанности содержания собственниками внешнего оборудования в ЦТП обслуживающего несколько домов закон не содержит.
Возникает вопрос, «будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества?»
Из судебной практики следует , что не будут.
Посмотрим судебную практику:
Такая позиция изложена в Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219., инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом. После окончания строительства Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления .
В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета.
Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения касаться не должны.
Позиция Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд в основу решения цитировал договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом. На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственником которой является застройщик.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры в данном многоквартирном доме.
Тот факт, что внешнее оборудование в ЦТП обеспечивает подачу воды в несколько многоквартирных дома уже является обстоятельством, в соответствии с которым его нельзя отнести к общему имуществу одного многоквартирного дома. В связи с чем применение статьи 36 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае с внешним оборудованием в ЦТП обслуживающим несколько МКД, не допустимо.
Однако есть условия закреплённые ст. 291 ГК РФ, выполнение которых согласно положения п. 41 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», согласно которому, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
Согласно ст. 291 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, МОГУТ СОЗДАТЬСЯ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ.
Из положений указанной статьи следует, что собственники Жилого Комплекса (нескольких многоквартирных домов) для признания в судебном порядке, ЦТП с внешним оборудованием, общим имуществом нескольких МКД , могут создать товарищество собственников жилья.
Подведем итоги:
Из ответа УК следует, что вместо строительства предусмотренных техническими условиями индивидуальных тепловых пунктов, обслуживающих каждый дом в отдельности, застройщик осуществил строительство центрального теплового пункта, осуществляющего обслуживание в том числе и всех (5) многоквартирных домов нашего жилого комплекса.
Соответственно допускается, что денежные средства, предназначенные для создания объектов общего имущества собственников помещений каждого из многоквартирных домов, фактически были израсходованы застройщиком на создание ЦТП, при этом доказательств так это или нет, УК (застройщик) по нашему запросу предоставлять отказался. Не будем забывать и о том что застройщик построил и подключил к ЦТП не только жилые дома но и иные многочисленные объекты.
Для того чтобы признать внешнее оборудование и здание ЦТП общим имуществом собственников нескольких МКД должны быть соблюдены все необходимые нормы закона: выполнение условий ст. 291, ст. 290 ГК РФ.
-Внешнее Оборудование и ЦТП, должно находится в границах земельного участка принадлежащего собственникам МКД.
-должно быть построено на средства дольщиков.
-учтено, поставлено на кадастровый учет.
-ЦТП должно обслуживать исключительно жилые дома ни какие иные коммерческие объекты не должны быть подключены к нему.
-собственникам нескольких МКД необходимо создать товарищество собственников жилья.
К сожалению в нашей истории внешнее оборудование как и здание ЦТП располагается за пределами земельного участка выделенного под строительство наших МКД. Земельный участок находится в долгосрочной аренде. Обслуживает не только жилые дома. Попытаться признать право собственности на ЦТП, земельный участок под ЦТП возможно только в судебном порядке, доказав что ЦТП до возведения наших домов не существовало, было построено исключительно для обеспечения жилых домов, вместо ИТП, на средства дольщиков. Потребуется в судебном порядке исключить подключение иных объектов к нему..... , что практически не возможно. Жилой комплекс "К..", 5 домов, построен на границах бывшего санатория "Кавказ', ЦТП является инженерной системой и для всех иных объектов расположенных на территории бывшего санатория, в виду чего признать факт его строительства, исключительно на средства дольщиков и только для жилых МКД не возможно.
Создание товарищество собственников жилья, сейчас, не изменит ситуацию, оснований претендовать на ЦТП с внешним оборудованием , земельным участком не возникнет. Соответственно, рассматривать вопрос создания товарищество собственников жилья в данный момент не целесообразно, учитывая неорганизованность собственников, отсутствие желание у большинства собственников участвовать в жизни дома. Решение подобных вопросов это долгие судебные тяжбы, без варианта на положительное судебное решение в пользу жителей МКД. В настоящее время нет острой необходимости увеличивать состав общего имущества путём приращения ЦТП. Нет уверенности что после создания ТСЖ, управление станет лучше. УК хоть и не без замечаний, свою работу по управлению ЖК К.. выполняет хорошо.
АПП ООО "М..." это и есть Управляющая Компания "С... ", нежилое здание ЦТП с внешним оборудованием, земельным участком, обслуживающим не только жилых дома, и многочисленные коммерческие объекты, передавать муниципалитету или РСО, как и отдавать собственникам жилого комплекса " К... " застройщик не намерен, как и отказаться от управления жилым комплексом "К..".
АПП ООО "М...", намерен делить с собственниками жилого комплекса " К.." свои расходы за содержание внешнего оборудования и нежилого здания ЦТП выставляя счета собственникам жилого комплекса "К..." по коммерческим завышенным тарифам. На момент написания статьи собственникам ЖК К…, при поддержки ГЖИ удалось убрать из платежных документов, начисления за содержание внешнего оборудования в ЦТП , но АПП ООО "М..." в лице УК "С.. " отступать не намерен. О том как будут развиваться события мы будем рассказывать в следующих статьях.
УПРАВЛЯЙТЕ СВОИМ ДОМОМ САМИ!