На что в первую очередь необходимо обращать внимание при заключении договора аренды.
Ни для кого не секрет, что практически любое дело начинается с аренды. И здесь нас могут ожидать первые ловушки.
Многие предприниматели, особенно на начальном этапе, при заключении договора исходят, прежде всего, из того, что помещение им вполне подходит, как квартира, которую они раньше без проблем арендовали. Вопрос лишь в цене, удобстве и выгодности расположения. Естественно, при заключении договора, мы и мысли не допускаем о том, что нам, возможно, понадобится отказываться от помещения раньше срока или могут возникнуть задержки с арендной платой или другие трудности.
Состояние помещения. Если с ним все в порядке, помещение не требует ремонта то, понятное дело, вопросов здесь быть не может. Но вот, если речь идет о ремонте, даже косметическом, то здесь необходимо обратить внимание на пункт договора о возмещении стоимости (компенсации) неотделимых улучшений после прекращения договора. Если такой пункт имеется, и там указано, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируется, то здесь нужно понимать риски. Понятно, что если стоимость ремонта особо много не утянет, это одно, но когда требуются действительно вложения в сумме не менее 3-5 месячных взносов за аренду, то здесь стоит задуматься. И второй немаловажный момент, это цели арендодателя, т.к. в случае, если неотделимые улучшения не возвращаются, то есть риск того, что помещение Вам сдали по такой цене лишь с целью, чтобы не простаивало раз, а потом расторгнуть договор и пересдать его по более выгодной цене, два, когда арендатор завершит все неотделимые улучшения за свой счёт.
От этого может спасти пункт об отсутствии возможности со стороны арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при отсутствии нарушений со стороны арендатора. Но здесь также необходимо помнить, что отсутствие возможности досрочного отказа от договора может и не в Вашу пользу сыграть. Никогда не знаешь, сколько мы пробудем в этом помещении, вдруг, место непроходное, либо просто не понравилось что то, или нашли более интересное предложение по аренде, то придется сидеть до конца. Даже если мы досрочно съедем с помещения при отсутствии права на досрочное расторжении договора, мы всё равно обязаны оплачивать. Как вариант, предусмотреть возможность предупреждение о расторжении договора хотя бы за 2 месяца.
Порядок возврата страхового депозита. Здесь нужно обратить внимание на условия его возврата и сроки. Многие арендодатели прописывают данный пункт достаточно размыто, иногда даже не всегда можно понять, подлежит ли он возврату или нет. Для этого, нужно четко указать в договор возможность и условия возврата. Некоторые прописывают, что в случае досрочного расторжения депозит не возвращается, спорить с этим сложно, здесь можно рекомендовать только договориться о каком-то минимальном сроке, в течение которого нельзя отказываться от договора и т.д. Но обращать на этот пункт всегда нужно, в т.ч. и для понимания перспектив и расходов, которые могут возникнуть в связи с переездом на новое место.
Санкции за просрочку арендных платежей. На это также нужно обязательно обратить внимание, т.к. это коммерция, никаких дружеских отношений здесь быть не может. Особенно, когда вопрос касается именно штрафа в конкретной сумме за просрочку на 1-2 дня, это может быть чревато, когда срок действия договора закончится, вы решите съезжать, а арендодатель удержит депозит в счет возмещения штрафов и неустоек. При этом, пока будете пользоваться помещением, вам никто не будет предупреждать о неустойках, «дружеские отношения», подумаешь, пару дней просрочил, а в конце договора каждый день просрочки вам обойдется в конкретную сумму. Поэтому, здесь необходимо помнить, что просрочек даже на 1-2 дня допускать нельзя, особенно, когда штрафы там не 0,1%, по 10 и 50% от сумы платежа. Это всё очень серьёзно, не попадайтесь.Ни для кого не секрет, что практически любое дело начинается с аренды. И здесь нас могут ожидать первые ловушки.
Многие предприниматели, особенно на начальном этапе, при заключении договора исходят, прежде всего, из того, что помещение им вполне подходит, как квартира, которую они раньше без проблем арендовали. Вопрос лишь в цене, удобстве и выгодности расположения. Естественно, при заключении договора, мы и мысли не допускаем о том, что нам, возможно, понадобится отказываться от помещения раньше срока или могут возникнуть задержки с арендной платой или другие трудности.
Проверка документов и арендодателя. Перед любой сделкой помимо полномочий на сдачу помещения в аренду (право собственности, аренды и т.д.) не помешает убедиться в добросовестности арендодателя. Для этого достаточно на сайте kad.arbitr.ru ввести ИНН организации или ИП. Если есть или были суды, на это стоит обратить внимание, возможно, арендодатель ведёт себя не совсем честно по отношению к контрагентам.
Состояние помещения. Если с ним все в порядке, помещение не требует ремонта то, понятное дело, вопросов здесь быть не может. Но вот, если речь идет о ремонте, даже косметическом, то здесь необходимо обратить внимание на пункт договора о возмещении стоимости (компенсации) неотделимых улучшений после прекращения договора. Если такой пункт имеется, и там указано, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируется, то здесь нужно понимать риски. Понятно, что если стоимость ремонта особо много не утянет, это одно, но когда требуются действительно вложения в сумме не менее 3-5 месячных взносов за аренду, то здесь стоит задуматься. И второй немаловажный момент, это цели арендодателя, т.к. в случае, если неотделимые улучшения не возвращаются, то есть риск того, что помещение Вам сдали по такой цене лишь с целью, чтобы не простаивало раз, а потом расторгнуть договор и пересдать его по более выгодной цене, два, когда арендатор завершит все неотделимые улучшения за свой счёт.
От этого может спасти пункт об отсутствии возможности со стороны арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при отсутствии нарушений со стороны арендатора. Но здесь также необходимо помнить, что отсутствие возможности досрочного отказа от договора может и не в Вашу пользу сыграть. Никогда не знаешь, сколько мы пробудем в этом помещении, вдруг, место непроходное, либо просто не понравилось что то, или нашли более интересное предложение по аренде, то придется сидеть до конца. Даже если мы досрочно съедем с помещения при отсутствии права на досрочное расторжении договора, мы всё равно обязаны оплачивать. Как вариант, предусмотреть возможность предупреждение о расторжении договора хотя бы за 2 месяца.
Порядок возврата страхового депозита. Здесь нужно обратить внимание на условия его возврата и сроки. Многие арендодатели прописывают данный пункт достаточно размыто, иногда даже не всегда можно понять, подлежит ли он возврату или нет. Для этого, нужно четко указать в договор возможность и условия возврата. Некоторые прописывают, что в случае досрочного расторжения депозит не возвращается, спорить с этим сложно, здесь можно рекомендовать только договориться о каком-то минимальном сроке, в течение которого нельзя отказываться от договора и т.д. Но обращать на этот пункт всегда нужно, в т.ч. и для понимания перспектив и расходов, которые могут возникнуть в связи с переездом на новое место.
Цена аренды. Здесь в первую очередь необходимо обращать внимание на пункт, позволяющий арендодателю в одностороннем порядке изменять цену. Более-менее комфортно, если цена не будет повышаться более чем на 5% в год, если цифра или периодичность выше, то стоит обратить на это внимание. Не бойтесь торговаться, сдать помещение не так-то и просто, это тоже своего рода продажа. Я лично снимал помещение в офисном центре, где цену за аренду не поднимали за весь период, а это более 6 лет, при том, что договор перезаключали каждые 11 месяцев.
Санкции за просрочку арендных платежей. На это также нужно обязательно обратить внимание, т.к. это коммерция, никаких дружеских отношений здесь быть не может. Особенно, когда вопрос касается именно штрафа в конкретной сумме за просрочку на 1-2 дня, это может быть чревато, когда срок действия договора закончится, вы решите съезжать, а арендодатель удержит депозит в счет возмещения штрафов и неустоек. При этом, пока будете пользоваться помещением, вам никто не будет предупреждать о неустойках, «дружеские отношения», подумаешь, пару дней просрочил, а в конце договора каждый день просрочки вам обойдется в конкретную сумму. Поэтому, здесь необходимо помнить, что просрочек даже на 1-2 дня допускать нельзя, особенно, когда штрафы там не 0,1%, по 10 и 50% от сумы платежа. Это всё очень серьёзно, не попадайтесь.
Конечно, Вы всегда имеете право требовать вносить изменения в договор аренды, и если это не крупный арендодатель, то всегда можно договориться. Если же арендодатель пытается навязать Вам договор именно в этой форме, сообщая, что директора нет, а договор уже подписан, юристы у нас въедливые, не пропускают, очередь из арендаторов и т.д., на это тоже стоит обратить внимание.
Акт приёма-передачи помещения. Ни в коем случае не стоит подписывать акт приёма-передачи помещения при подписании договора и до фактической его передачи, т.к. аренда начинает капать именно с момента его подписания. Сначала получаем ключи, осматриваем помещение, вписываем в акт недостатки (если обнаружили), и только потом подписываем.
Также к договору аренды должен быть обязательно приложен план передаваемого в аренду помещения с его привязкой к соседним объектам (арендуемая площадь, например, выделена жирными линиями).Ни для кого не секрет, что практически любое дело начинается с аренды. И здесь нас могут ожидать первые ловушки.
Многие предприниматели, особенно на начальном этапе, при заключении договора исходят, прежде всего, из того, что помещение им вполне подходит, как квартира, которую они раньше без проблем арендовали. Вопрос лишь в цене, удобстве и выгодности расположения. Естественно, при заключении договора, мы и мысли не допускаем о том, что нам, возможно, понадобится отказываться от помещения раньше срока или могут возникнуть задержки с арендной платой или другие трудности.
Проверка документов и арендодателя. Перед любой сделкой помимо полномочий на сдачу помещения в аренду (право собственности, аренды и т.д.) не помешает убедиться в добросовестности арендодателя. Для этого достаточно на сайте kad.arbitr.ru ввести ИНН организации или ИП. Если есть или были суды, на это стоит обратить внимание, возможно, арендодатель ведёт себя не совсем честно по отношению к контрагентам.
Состояние помещения. Если с ним все в порядке, помещение не требует ремонта то, понятное дело, вопросов здесь быть не может. Но вот, если речь идет о ремонте, даже косметическом, то здесь необходимо обратить внимание на пункт договора о возмещении стоимости (компенсации) неотделимых улучшений после прекращения договора. Если такой пункт имеется, и там указано, что стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируется, то здесь нужно понимать риски. Понятно, что если стоимость ремонта особо много не утянет, это одно, но когда требуются действительно вложения в сумме не менее 3-5 месячных взносов за аренду, то здесь стоит задуматься. И второй немаловажный момент, это цели арендодателя, т.к. в случае, если неотделимые улучшения не возвращаются, то есть риск того, что помещение Вам сдали по такой цене лишь с целью, чтобы не простаивало раз, а потом расторгнуть договор и пересдать его по более выгодной цене, два, когда арендатор завершит все неотделимые улучшения за свой счёт.
От этого может спасти пункт об отсутствии возможности со стороны арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при отсутствии нарушений со стороны арендатора. Но здесь также необходимо помнить, что отсутствие возможности досрочного отказа от договора может и не в Вашу пользу сыграть. Никогда не знаешь, сколько мы пробудем в этом помещении, вдруг, место непроходное, либо просто не понравилось что то, или нашли более интересное предложение по аренде, то придется сидеть до конца. Даже если мы досрочно съедем с помещения при отсутствии права на досрочное расторжении договора, мы всё равно обязаны оплачивать. Как вариант, предусмотреть возможность предупреждение о расторжении договора хотя бы за 2 месяца.
Порядок возврата страхового депозита.Здесь нужно обратить внимание на условия его возврата и сроки. Многие арендодатели прописывают данный пункт достаточно размыто, иногда даже не всегда можно понять, подлежит ли он возврату или нет. Для этого, нужно четко указать в договор возможность и условия возврата. Некоторые прописывают, что в случае досрочного расторжения депозит не возвращается, спорить с этим сложно, здесь можно рекомендовать только договориться о каком-то минимальном сроке, в течение которого нельзя отказываться от договора и т.д. Но обращать на этот пункт всегда нужно, в т.ч. и для понимания перспектив и расходов, которые могут возникнуть в связи с переездом на новое место.
Цена аренды. Здесь в первую очередь необходимо обращать внимание на пункт, позволяющий арендодателю в одностороннем порядке изменять цену. Более-менее комфортно, если цена не будет повышаться более чем на 5% в год, если цифра или периодичность выше, то стоит обратить на это внимание. Не бойтесь торговаться, сдать помещение не так-то и просто, это тоже своего рода продажа. Я лично снимал помещение в офисном центре, где цену за аренду не поднимали за весь период, а это более 6 лет, при том, что договор перезаключали каждые 11 месяцев.
Санкции за просрочку арендных платежей. На это также нужно обязательно обратить внимание, т.к. это коммерция, никаких дружеских отношений здесь быть не может. Особенно, когда вопрос касается именно штрафа в конкретной сумме за просрочку на 1-2 дня, это может быть чревато, когда срок действия договора закончится, вы решите съезжать, а арендодатель удержит депозит в счет возмещения штрафов и неустоек. При этом, пока будете пользоваться помещением, вам никто не будет предупреждать о неустойках, «дружеские отношения», подумаешь, пару дней просрочил, а в конце договора каждый день просрочки вам обойдется в конкретную сумму. Поэтому, здесь необходимо помнить, что просрочек даже на 1-2 дня допускать нельзя, особенно, когда штрафы там не 0,1%, по 10 и 50% от сумы платежа. Это всё очень серьёзно, не попадайтесь.
Конечно, Вы всегда имеете право требовать вносить изменения в договор аренды, и если это не крупный арендодатель, то всегда можно договориться. Если же арендодатель пытается навязать Вам договор именно в этой форме, сообщая, что директора нет, а договор уже подписан, юристы у нас въедливые, не пропускают, очередь из арендаторов и т.д., на это тоже стоит обратить внимание.
Акт приёма-передачи помещения. Ни в коем случае не стоит подписывать акт приёма-передачи помещения при подписании договора и до фактической его передачи, т.к. аренда начинает капать именно с момента его подписания. Сначала получаем ключи, осматриваем помещение, вписываем в акт недостатки (если обнаружили), и только потом подписываем.
Также к договору аренды должен быть обязательно приложен план передаваемого в аренду помещения с его привязкой к соседним объектам (арендуемая площадь, например, выделена жирными линиями).