Покупателей недвижимости в приморских городах можно разделить на несколько категорий:
- покупает для себя и планирует переезд в ближайшее время;
- покупает с перспективой переезда в ближайшие годы;
- покупает для сезонного проживания;
- рассматривает недвижимость исключительно как инвестицию.
Некоторые могут совмещать одновременно несколько категорий. Выгодно ли покупать квартиру на полуострове и сдавать ее в аренду?
Долгосрочная аренда квартиры на полуострове
Эксперты Авито Недвижимости подсчитали, что в 4 квартале 2022 года средняя стоимость долгосрочной аренды в Севастополе составила 23 тыс. рублей, что оказалось на -15% ниже, чем в 3 квартале того же года, а в Симферополе 25 тыс. рублей (без изменений).
Как видно из графика, Севастополь — один из немногих городов, где снизилась цена. Также аренда квартир стала доступнее в Сочи (-27%), Москве (-15%), Калининграде (-9%), Казани и Ростове-на-Дону (по -4% в обоих городах). Эксперты указали следующие причины такой тенденции на рынке:
Крупные города традиционно гораздо более чувствительны к изменениям в экономике и обществе. На фоне событий конца 2022 года многие откладывали планы по переезду в более крупные и дорогие города или, наоборот, переезжали из них в другие локации. Это также становилось сложнее сделать из-за сокращения числа вакансий на рынке труда по сравнению с началом делового сезона в 3 квартале 2022 года. В результате, чтобы сдать недвижимость, собственники все чаще были вынуждены снижать ежемесячную плату.
По данным Restate.ru картина складывается несколько иным образом. В 4 квартале 2022 года в Севастополе средняя стоимость аренды составляла 30 173 руб. (-19% к 3 кварталу), а в Симферополе - 30 514 руб. (+8,55%). Таким образом, годовой доход от аренды (без учета затрат на ремонт, расходные материалы и оплату налогов) составит 362 076 руб. и 366 168 руб.
Также эксперты Авито заявили, что изменилась и структура спроса — еще год назад арендаторы чаще интересовались 1-комнатными квартирами, то сейчас интересы сместились в сторону студий. Можно предположить, что это связано со снижением реальных доходов граждан.
Сколько же потребуется времени, чтобы окупить покупку? Стоимость 1 кв. метра на вторичном рынке по данным Росстата в 4 квартале в Севастополе составил 109 943 руб., в Крыму - 111 745 руб. Для расчета возьмем среднюю площадь квартиры 45 кв. м. Затраты на покупку составят 4 947 435 руб. и 5 028 525 руб. соответственно.
Все расчеты не учитывают ремонтные расходы, налоги и поправки на инфляцию.
Таким образом, срок окупаемости квартиры составит 13,6 лет в Севастополе и 13,7 лет в Симферополе.
Краткосрочная аренда
Все же этот вид аренды не так часто используется гражданами, которые покупают квартиру для себя, да еще и живут в другом регионе. Во-первых, достаточно сложно проконтролировать после каждого выезда сохранность квартиры, во-вторых, нужен специальный человек (хост), который следил бы за порядком, регулярно менял белье, встречал гостей и т.д., в-третьих, у краткосрочной аренды издержки, по субъективному мнению автора, больше. Тут и затраты на клининг, и оплата коммунальных платежей (в долгосрочной аренде, как правило, платит ее арендатор), расходные материалы, реклама и комиссия сервисов аренды ложится на плечи арендодателя.
Кроме этого сейчас люди требовательны к качеству услуг и вряд ли захотят провести свой отпуск или командировку в квартире с дизайном из прошлого века. Немалую роль играет и местоположение. Для краткосрочной аренды предпочтительнее, чтобы объект находился в деловом или историческом центре, а в случае с Севастополем — в шаговой доступности к морю.
Средняя стоимость аренды составила в Крыму 2 000 руб. в 2022 году.
Предположим, что загрузка в месяц у нас будет составлять в среднем 20 дней. За год доход составит 480 000 руб.
Расходы составляют около 70 000 руб.: коммунальные услуги (3500*12=42 000 руб.), электричество (500*12=6 000 руб.), интернет (600*12 = 7 200 руб.), бытовая химия (около 14 тыс. руб.)
Таким образом, срок окупаемости квартиры составит около 12 лет.
Как думаете, стоит ли игра свеч?
🔶 Уважаемые читатели, если вам было интересно, ставьте лайки, комментируйте, подписывайтесь на канал🔶