Почему инвесторов в недвижимость должен обеспокоить факт вымирания населения России в 2023 году? Стоит ли покупать недвижимость и стоит ли ждать роста цен на недвижимость? Где купить инвестиционную недвижимость в России в 2023 году?
Дисклеймер: я не затрагиваю темы политики, которые влияют и могут повлиять на демографию и эмиграцию населения из России в будущем, мы говорим исключительно об экономической и инвестиционной составляющей.
Итак, темы инвестиционной недвижимости я затрагиваю на канале нередко. И этому есть причины - у меня солидный опыт работы с инвестиционной недвижимостью, а в глазах россиян "бетонный метр" это эталон лучшей инвестиции. И я уже неоднократно показывал почему недвижимость хуже фондового рынка: и по доходности, и по ликвидности, и по диверсификации.
И вот еще один момент - ДЕМОГРАФИЯ!
Ее почему-то сторонники недвижимости не учитывают, а стоило бы, если вы смотрите в будущее. Для начала неудобный факт, который фанаты недвижимости будут игнорировать и замалчивать, но тем не менее:
1) Количество сделок с недвижимостью в Москве обвалилось за год на треть
2) Цены реальных сделок (не цены объявлений с "хотелками" продавцов) упали на 15-20%
3) С учетом инфляции обвал недвижимости порядка 25-35% за 1 год в рублях!
Вот вам и "стабильная инвестиция"... Даже S&P500 не упал за 2022 год так сильно, не говоря уже о первоклассных дивидендных акциях, которые принесли доход.
Но и это еще не все. Тренд по недвижимости - нисходящий и причина в демографии. Россия "вымирает", а население сокращается год за годом и весьма ощутимыми темпами. Обратите внимание: это данные Росстата. И учитывая любовь этого госоргана к "интересной" интерпретации данных, я бы не удивился, если бы реальные данные по убыли населения оказались раза в 2 хуже.
И вот тут: ВНИМАНИЕ! - что делают инвесторы в недвижимость в России, которые покупают инвестиционную недвижимость СЕЙЧАС - в 2023 году?
Они делают ставку на заведомо провальный актив, не так ли?
Оцените это масштабно:
1) Количество населения снижается
2) Снижаются доходы населения из-за экономических проблем
3) Падает платежеспособный спрос
4) На рынке есть предложения от первичных продавцов-застройщиков
5) Каковы шансы, что вы - вторичный продавец - сможете конкурировать и получить достойную цену и спрос на свой объект?
Правильный ответ будет: "шансы малы", что и нашло отражение в тренде по снижению продаж и падению цен реальных сделок. Я это знаю не только из статистики, которую привел выше. Я это знаю из первых рук - от реальных игроков рынка Кирова, где я сам продал свою квартиру.
По сути, ставка на инвестиционную недвижимость в России сейчас, это ставка на "проблемную акцию" в портфеле. Вы видите, что падают продажи компании, падает EPS, растут долги, а перспективы на улучшение нет. Все очевидно... Вы же не купите такую акцию, если вы не страдаете склонностью к финансовому саморазрушению, да? Однако же в России люди поступают именно так!
Срабатывает старый шаблон: "Недвижимость = Надежно + Выгодно", а он уже не работает.
Убыль населения вряд ли прекратится, она может ускориться. Денег у людей вряд ли станет больше, нет предпосылок (денег не хватает даже в бюджете). И учитывая огромное количество понастроенных первичных квартир, а также ориентацию банков на поддержку застройщиков, вряд ли стоит ждать конкурентоспособности вашего вторичного предложения.
Хорошо, если в реальном выражении недвижимость хотя бы отобьет уровень инфляции. Но есть шанс, что и этого не случится.
Если вам очень-очень хочется вложить деньги в инвестиционную недвижимость в России, обязательно ищите "идеальный объект" в перспективном районе развитого города. Курортные города, возможно, Москва и Питер - эти точки имеют больше шансов хотя бы отбить ваши вложения в недвижимость.
Но все же, лучше рассмотреть альтернативные пути вложения денег с большей безопасностью и реальными перспективами роста. Экономически обоснованными перспективами приумножения капитала, стабильного пассивного дохода и защиты от инфляции!
Удачи в инвестициях!
#население #демография #инвестиции #россия #недвижимость