Как было указано еще в п. 12 Информационного письма ВАС РФ №143 от 09.12.2010 г., право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В свежем Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 16.11.2022 г. также есть кейс, где суд, основываясь на ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность», принимает решение о признании права собственности на постройку. Более того, указывая на следующее:
«На момент рассмотрения спора истец более 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорными объектами, что является основанием для признания за ними права на объекты недвижимого имущества».
Получается, можно добросовестно владеть 15 и более лет самовольной постройкой и обращаться в суд за признанием право собственности на нее?
Давайте разбираться.
Обратимся к первому источнику – п.12 Информационного письма ВАС РФ №143.
В ней рассмотрен кейс, когда:
• заявителю о признании права собственности спорное строение перешло на основании договора купли-продажи; и
• заявитель не был в курсе об отсутствии разрешений на возведенную постройку; и
• срок исковой давности на снос указанной постройки истек, поскольку строение не нарушала права и интересы других лиц, а также не создавала угрозу жизни и здоровью граждан.
То есть эта ситуация, в которой спорная постройка была возведена не самим заявителем, и он в последующем добросовестно пользовался ею, а, наоборот, она была получена им в неведение о том, что она таковой является.
На наш взгляд, именно это сыграло ключевую роль при принятии решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, но не сама приобретательная давность в своем классическом понимание.
В связи с чем полагаем, что процессуально этот иск должен был быть удовлетворен на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ (судебная легализация самовольных построек).
Второй источник – п.4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 16.11.2022 г.
В ней рассмотрена ситуация, при которой заявитель обратился с требованием о признании права на объекты недвижимости нежилого назначения, возведенные в 1992 – 1993 гг.
На момент строительства этих объектов действовала ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. («Последствия самовольной постройки дома»).
Относительно нее Н.Б. Щербаков (член правления Международной ассоциации строительного права) отмечал, что по своей структуре и логике она соответствовала ст. 222 ГК РФ («Самовольная постройка»), за одним единственным, но существенным исключением: она распространялась только на жилые постройки, возведенные гражданами, и не имела никакого отношения к нежилым постройкам, возведенным негражданами.
Новая редакция закона (ГК РФ), предусматривающая признание в качестве самовольной постройки и нежилые объекты, начала действовать с 1 января 1995 года.
Цитата из Обзора: «Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть самовольными постройками».
Значит, суд, удовлетворяя иск о признании права собственности по приобретательной давности, руководствовался тем, что спорные объекты не самовольные, а обычные объекты недвижимого имущества, в отношении которых можно применять нормы о приобретательной давности.
Таким образом, признать право собственности на самовольную постройку по приобретательной давности НЕВОЗМОЖНО. Рассмотренные ситуации в Обзорах являются либо редчайшим исключением из правил, либо относятся к объектам, вовсе не являющимися самовольными.