До 30 июня 2023 года включительно принимать квартиру по ДДУ нужно по временным правилам – их установило постановление Правительства от 23.03.2022 № 442, далее – постановление № 442. После 30 июня действует общий порядок передачи квартиры дольщику установила статья 8 Закона № 214-ФЗ.
Застройщик должен передать объект дольщику по акту приема-передачи или другому документу после того, как получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Главное – не позднее срока, который указали в ДДУ.
👷♂️ Застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства. В нем застройщик обязан уведомить:
- о завершении строительства объекта;
- готовности объекта к передаче;
- обязанности дольщика принять объект;
- праве застройщика передать квартиру по одностороннему акту.
Застройщик должен вручить дольщику уведомление лично под расписку. Другой вариант – направить дольщику заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. До 30 июня 2023 года застройщик вправе направить сообщение на электронную почту дольщика, если она указана в ДУУ. Письмо застройщик должен подписать усиленной ЭЦП (постановление Правительства от 23.03.2022 № 442).
💡 Срок, в который нужно уведомить дольщика, зависит от того, закрепляет ли договор период передачи объекта.
👍 Без недостатков
Дольщик обязан принять объект при двух условиях. Первое – застройщик отправил сообщение в срок, который установил договор. Если в договоре срока нет, дольщик обязан принять объект в течение семи рабочих дней со дня, когда получил сообщение. Второе – дольщик доволен качеством объекта (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
По общему правилу, если дольщик недоволен качеством, он вправе не подписывать документ о приемке и составить акт о недостатках. Дольщик должен просить застройщика, например, безвозмездно устранить недостатки или возместить расходы на их устранение. Однако до 30 июня 2023 года порядок приемки квартиры с недостатками зависит от того, какие они – существенные или несущественные (постановление Правительства от 23.03.2022 № 442).
Если недостатки несущественные – нужно принять квартиру. Квартиру с существенными недостатками можно не принимать и ждать пока застройщик их устранит. В обоих случаях устранить недостатки застройщик должен за 60 календарных дней. Еще один вариант для квартиры с существенными недостатками – расторгнуть договор и требовать возврата денег. Правила действуют до 30 июня 2023 года включительно. Подробнее рассказали ниже.
👍 С существенными недостатками
Если недостатки существенные, дольщик вправе не подписывать документ о приемке. В этом случае застройщик по согласованию с дольщик должен выбрать эксперта. Он должен состоять в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ и работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации. Заплатить за эксперта должен дольщик. Застройщик возместит расходы на эксперта, если он подтвердил, что недостатки существенные. Исключение – другие условия дольщик и застройщик прописали в соглашении.
Вместе с экспертом стороны составят акт осмотра объекта. Если эксперт подтвердит, что недостатки существенные, дольщик вправе требовать расторжения договора или безвозмездного устранения недостатков. Срок для безвозмездного устранения недостатков – 60 календарных дней с момента, когда стороны подписали акт осмотра объекта. Если застройщик нарушит срок или вообще откажется устранять недостатки, у дольщика есть два варианта действий.
⚖️ Первый – через суд требовать:
- безвозмездного устранения недостатков;
- уменьшения стоимости квартиры соразмерно проблемам;
- компенсации расходов на устранение недостатков.
Второй – требовать от застройщика уменьшить стоимость квартиры соразмерно недостаткам или компенсировать расходы на их устранение. Срок для удовлетворения денежного требования дольщика, — 10 рабочих дней с момента, как застройщика получил требование. Если застройщик не уложиться в срок или откажет в компенсации, дольщик вправе обратиться в суд.
Внимание
Дольщик не вправе обращаться в суд, если не предоставит доступ застройщику для устранения недостатков или составления акта осмотра
В этом случае через суд не получится обязать застройщика:
безвозмездно устранить недостатки;
уменьшить стоимость квартиры соразмерно проблемам;
компенсировать расходы на устранение недостатков.
Правила действуют до 30 июня 2023 года включительно («подпп. н» п. 1 постановления № 442).
☝️ С несущественными недостатками
Когда недостатки несущественные, дольщик должен подписать документ о приемке. Но в нем нужно указать перечень недостатков. Их застройщик должен устранить безвозмездно за 60 календарных дней. Когда есть разногласия по недостаткам, дольщик должен привлечь эксперта.