👷♂️ Проверить застройщика
Чтобы проверить застройщика, нужно:
- изучить сведения из Единой информационной системы жилищного строительства;
- убедиться в праве застройщика принимать деньги дольщиков;
- исследовать информацию в интернете;
- проверить документы.
🏠 Проверить объект
Чтобы проверить объект недвижимости, нужно:
- запросить выписку из ЕГРН;
- проверить открытые источники Росреестра;
- узнать, дают ли ипотеку банки под строительство объекта;
- осмотреть объект;
- узнать об управляющей компании;
- выяснить планы по застройке близлежащей территории;
- проверить криминогенную обстановку в районе.
🏠 Согласовать договор
Застройщики предлагают свой вариант типового договора и неохотно меняют условия. Поэтому внести изменения, скорее всего, не получится.
📋 Зарегистрировать договор в Росреестре
Чтобы зарегистрировать договор, нужно:
- проверить и подписать договор;
- собрать документы для регистрации;
- подать документы в Росреестр;
- убедиться, что он их принял, и дождаться конца регистрации;
- забрать договор с регистрации.
⚒ Дождаться окончания строительства
Застройщик должен публиковать фотографии в Единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно (ч. 3.2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, следить за ходом строительства можно через онлайн-камеры, которые застройщики устанавливают на стройке.
🏙 Принять квартиру
До 30 июня 2023 года включительно принимать квартиру по ДДУ нужно по временным правилам – их установило постановление Правительства от 23.03.2022 № 442, далее – постановление № 442. После 30 июня действует общий порядок передачи квартиры дольщику установила статья 8 Закона № 214-ФЗ.
Застройщик должен передать объект дольщику по акту приема-передачи или другому документу после того, как получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Главное – не позднее срока, который указали в ДДУ.
Застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства. В нем застройщик обязан уведомить:
- о завершении строительства объекта;
- готовности объекта к передаче;
- обязанности дольщика принять объект;
- праве застройщика передать квартиру по одностороннему акту.
Застройщик должен вручить дольщику уведомление лично под расписку. Другой вариант – направить дольщику заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. До 30 июня 2023 года застройщик вправе направить сообщение на электронную почту дольщика, если она указана в ДУУ. Письмо застройщик должен подписать усиленной ЭЦП (постановление Правительства от 23.03.2022 № 442).
Срок, в который нужно уведомить дольщика, зависит от того, закрепляет ли договор период передачи объекта.
👌 Без недостатков
Дольщик обязан принять объект при двух условиях. Первое – застройщик отправил сообщение в срок, который установил договор. Если в договоре срока нет, дольщик обязан принять объект в течение семи рабочих дней со дня, когда получил сообщение. Второе – дольщик доволен качеством объекта (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
По общему правилу, если дольщик недоволен качеством, он вправе не подписывать документ о приемке и составить акт о недостатках. Дольщик должен просить застройщика, например, безвозмездно устранить недостатки или возместить расходы на их устранение. Однако до 30 июня 2023 года порядок приемки квартиры с недостатками зависит от того, какие они – существенные или несущественные (постановление Правительства от 23.03.2022 № 442).
Если недостатки несущественные – нужно принять квартиру. Квартиру с существенными недостатками можно не принимать и ждать пока застройщик их устранит. В обоих случаях устранить недостатки застройщик должен за 60 календарных дней. Еще один вариант для квартиры с существенными недостатками – расторгнуть договор и требовать возврата денег. Правила действуют до 30 июня 2023 года включительно.
💡 Оформить право собственности
Право собственности у дольщика возникает после того, как он принял квартиру и зарегистрировал право в Росреестре (ч. 1 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
Чтобы оформить право собственности, нужно:
- собрать документы;
- подать их в Росреестр;
- забрать договор и выписку из ЕГРН с регистрации.
После регистрации права собственности владелец обязан платить налог на имущество физических лиц (ст. 400 НК). Налоговый период – календарный год (ст. 405 НК). Рассчитывают налог из кадастровой стоимости объекта по правилам, которые установила статья 403 НК. Узнать кадастровую стоимость своей квартиры можно через специальный сервис Росреестра. Налоговая инспекция рассчитает сумму налога пропорционально числу полных месяцев, в течение которых объект находится в собственности. Учтут или нет тот месяц, в котором дольщик оформил право собственности, зависит от даты, когда дольщик стал собственником, – до 15-го числа включительно или после (п. 5 ст. 408 НК).
Дольщик становится собственником в день, когда Росреестр вносит запись в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).
Вместе с собственностью на квартиру у дольщика одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Такую долю нельзя передать отдельно от права собственности на объект (ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
🧐 Приобретали квартиру по ДДУ? С какими сложностями сталкивались?